物业税也叫不动产税，它的征税对象主要是土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。业内人士认为，开征物业税直接增加了需求方持有房地产的成本，对投资意愿与投资性需求的抑制作用较大。物业税的出台，将标志着我国房地产市场的进一步规范。
背景：物业税试点扩大至福建、天津等十省市
近日，国家税务总局相关负责人在税务总局前三季度税收情况新闻发布会上表示，目前正在积极稳妥地进行物业税出台前的准备工作，备受瞩目的物业税推进工作正在有序展开。与之相呼应的是，继2006年初北京、深圳、南京、重庆等6个城市和地区对物业税征收进行试点后，国家税务总局和财政部已于近日再次批准安徽、河南、福建、天津四省市为房地产模拟评税试点地区，不过目前这十个试点省市仍处于“空转”阶段，即通过模拟征收来摸索征管体制，如果调研和准备工作比较充分，将会在一两个城市进行“实转”，试点成熟后，将向全国推广。
专家介绍，尽管征收物业税目前还没有明确的时间表，但基本框架已经确定：将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。也就是说，把现在买房子时需交的税，放到买房子后按年交。目前，物业税的模拟“空转”已经在北京、深圳、重庆等十个城市试点，虽然没有实际征税，但一切步骤和真实收税流程相同，由财政部门、房产部门以及土地管理部门共同参与，统计物业数量，并进行评估和税收统计。
国税总局官员此前表示，目前我国不动产征税存在内外税制不统一，房、地分设税种，计税依据不合理，对房地产征收的税费比较多等问题。开征物业税，不仅有利于各类企业公平竞争，也有利于解决房和地分别征税带来的税制不规范等一系列问题，并可能成为房地产市场的内在稳定器。“大家都想着未来价格上涨带来的好处，同时又不支付物业持有成本，这就鼓励了投资性需求的膨胀。”经济学家樊纲此前评价，开征物业税将有利于减少市场上大量存在的闲置房，也有利于减少奢侈品需求；并稳定政府税收来源，避免“土地财政”。
但是，此次纳入试点城市的当地专家仍表示，虽然已经进入试点，但全面开征物业税条件仍不成熟。其中起征点设计、免税标准和税率等技术问题还需要征求各方面意见。即使开始征收，也不会所有房产一并征收，有可能从大面积户型开始征收，且征收比例较小。
分析：住房消费将会发生什么样的变化
对于开征物业税，普通市民是持一个怎样的态度呢？根据搜狐焦点房地产网的调查结果，有67%的受调查者表示不赞成开征物业税，接近总数的七成，普遍担心物业税会增加房屋买卖中的费用。那么，物业税开征后，住房消费将会发生什么样的变化呢？
准备购房者：房价有望趋于稳定，无房者影响不大
据相关人士介绍，由于开征物业税，最直接的结果便是降低开发成本，导致房价下降。据估算，在目前的房价构成中，税费及开发商利润占到60%，建筑成本只有40%左右。一位普通购房者在购一套住房的过程中，有30%—40%是缴了各种税费。如果改用许多国家采用的逐年缴纳办法，以财产税的形式分期支付地租和税费，开发成本和房价均可大幅下降。从理论上说，在购买新房这一环节，消费者至少可降低10%—20%的购房成本，如果这样，根据英美等国的经验，新房子的价格有望相应降低，即可能在现有基础上降低一至两成。当然，房价的决定因素很多，供求关系也是影响房价的关键因素。但不可否认的是，物业税出台，房价必将受到抑制。
但与此同时，由于税种的转变，购房后的物业税将比过去的税务支出有所增加，业内人士认为，这可能导致住宅商品房“平买贵用”的现象，也就是说老百姓有可能买房容易养房难了。但对收入较高的年轻白领来说是一个好消息，它降低了置业的门槛。
自住购房者：用房成本会区别对待，税费不会超出承受能力
搜狐网的调查结果表明，购房者对于买卖房屋中存在的费用还是相当关心的，因为由于房价较高，所涉及到的一切费用都是一笔不小的数目。打个比方，购买目前一套市场上较为主流的单价6000元、面积100平方米，总价60万左右的住房为例，即使是普通住房只需交纳总价1.5%的契税，其费用也会达到9000余元，相当于1.5平方米的价格，对于一个普通购房者而言，等于少用了1.5平方米。
对此，业内专家认为，物业税即使征收，也不会采取一刀切的措施。按照目前部分地区物业税试点的思路，是对高档住房、大户型住房开展征收物业税，起步阶段征税门槛可以定得高一点，税率定得低一点。因此中档小户型的投资者有可能免受物业税的影响，那些高价豪宅、大房子的业主受到的影响就比较明显。但不论如何预测，所有的具体实施情况则还是要看最终的物业税实施方案。
投资炒房者：房子闲着也要交税，炒房或受抑制
据了解，由于银行存款利息的较低，股市的风险性大，使得房地产成为近年来投资的一种重要手段。征收物业税后，初始房价降低了会不会助长或抑制“快进快出”的炒楼风呢？有关人士指出，物业税改革的目的不是要特别打击炒楼行为，但物业税也会带来好处，一方面楼价下降后，房地产投资利润空间减小，炒楼的风险也将增大。另外，初始房价下降后，老百姓购房的能力将增大，令房地产炒家知难而退。
还有些人担心，目前在房地产市场以“买房出租”作为投资的购房形式将会受到打击，因为在这种新的税收制度下，“买房出租”的利润会大大缩水，投资者会把资金转移到其他投资项目中，从而影响投资型物业的市场前景。
专家：物业税开征有待相关细则的完善
中央财经大学财政与公共管理学院副院长刘桓针对可能开征物业税的动态表示：“我国可能会在明年选择个别中小城市试点开征物业税。”但是具体名单尚未确定。待试点城市积累了一定的经验后，再向全国推广。
记者在采访南开大学中国城市与区域经济中心副教授王家庭时，他告诉记者，物业税的征收有其现实必要性。具体表现在：其一，调整市民在资源占有上的利益关系，维护社会公平。第二，开征物业税，抑制过度享受性、奢侈性的住房消费，鼓励适度合理消费，促进节能省地型住宅和公共建筑的发展。第三，可以有效地推进现有住房资源的市场化流动，优化城市土地资源的配置结构，提高城市住房存量资源的利用效率。第四，建立和完善针对实物资产持有环节的物业税，政府就可以通过物业税与利息税等财政手段、利率等货币手段的反向调整，实现对宏观经济运行状况的有效调节。
王家庭同时指出，之所以迟迟未征，是因为全国各个地方的经济发展水平、房地产市场发展不均衡，差异化很大，很难测算一旦全国开征物业税后，对各个方面的影响程度。“物业税开征的前提是相关细则的进一步完善，短期开征还有一定的难度。首先是征收标准问题，此前有专家倾向普通住宅免征物业税，但是否免征还有待相关部门制定具体的政策。其次，现有房屋和新购房屋是否区别对待。第三是税基的评估问题。开征物业税需要建立一支高效、公正、廉洁的评估队伍，评估职能是由税务机构还是由中介来承担，目前还存在争议。最后也是非常重要的是，相关法律法规的制定和完善。”
国税总局：物业税模拟试点有望转实
10月12日下午，国家税务总局召开前三季度税收收入情况及特点新闻发布会。对于财政部启动的物业税第二轮模拟试点，国家税务总局地方税司副巡视员曹聪在会议上表示，第二批试点延承了第一批试点的经验，两者并无本质区别。“一个税制设计成熟的税种如若出台，在立法上都需要两年的时间。目前物业税的设计还不够完善，而且还没有相关的立法动作，近期难以出台。”曹聪表示。
对于目前的模拟试点的工作，曹聪认为，进度是令人满意的，取得了一些成绩。为了准确评估房产价值，国税总局准备了房地产模拟评税软件，同时也储备了业务人才，物业税试点有望明年转入实际运行。
对于模拟试点的转实，曹聪解释，这是为了给完善税制提供经验。其一重要原则就是不增加试点城市的税收负担。例如，在实际征收时，政府将按照比房屋真实市值偏低的原则来计算征税额，税率也不会太高。
不过，曹聪也指出：“物业税的设计思路还不够成熟，而一个税法的出台，要经过许多部门的决策，提案需要经过国务院法制办的审查再提交到人大常委会，经过几读后再提交到全国人民代表大会，走完全部程序，最短也需要两年。”
今晚经济周刊
[编者按]：前涉及到“保有税”征收方式以及面积界定等问题，已经被建设部、财政部及税务总局提上了议事日程，可能在明年4月以后出台。征收范围可能为120平方米以上房产。征税目的是为了“鼓励、引导自住型需求，限制投资性需求，抑制投机性需求，加大中小户型房屋的供应量。
知识点小贴士：
什么是物业税？ 物业税，又称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。
从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。因此，首先政府必须尊重国民的财产，并为之提供保护；然后，作为一种对应，国民必须缴纳一定的税收，以保证政府相应的支出。
报载：“物业税开征”将率先在北京试点，上海、南京、广东的试点将在今年底或明年初紧随其后。目前还没有具体的征收办法。
编辑留言：
我国目前房地产市场存在严重的局部供需矛盾，占市场主题的普通商品房和经济适用房等需求得不到满足，房地产商普遍在追求利润的驱使下，盲目建设高档商品房和商用房产，豪华住宅，牟利的同时无形中造成房价疯狂上涨，也为投资投机者提供了空间，更使房价增加了不稳定因素。目前解决房价过高的治本之策是加强普通商品房和经济适用房的供应，优先保证土地的供应，同时加以配套的打击投资投机行为。
可见调控房价需要从需求和攻击双方面下手，目前重要的是提高供给。目前提高供给的手段还局限于行政干预和调控，长远来看不符合市场经济的发展方向，也存在效率损失，因此从长久之计考虑，健全经济调控手段是根本的措施，其中保有环节物业税的完善是重中之重。
