“物业税”热议中的冷思考
近来，伴随房价的持续上扬，各地房地产市场相继出现成交量萎缩的现象。10月22日，为期4天的2007大连秋季房交会以1104套商品房的成交量告终。这一成绩，与去年同期相比减少了579套，与今年的春季房交会相比减少了22套，显示出商品房成交量持续走低的市场趋势。
与房市的低迷现象形成鲜明对比的是，近段时间，关于“物业税”的议论持续升温。“物业税能否起到调控房价的作用”、“物业税可能明年开征”、“物业税开征尚无时间表”……一时间，各种说法此起彼伏。而且在许多人眼里，尽早开征物业税已经成为平抑房价的“救世主”。
然而，在关于“物业税”的种种热议之中，有一种颇显冷静的声音值得我们关注。日前，国家税务总局地方税司副巡视员曹聪表示，物业税不会为打压房价而设计，税制的设计是为了完善政府财产税体系；所取得的税收是为了增加财政收入，并且用来改善居民的公共生活，与目前的物业费有相似之处。
无独有偶，中国社科院财政与贸易经济研究所副所长高培勇也认为，物业税作为财产保有环节的税种，征收的目的是为了调节贫富差距，难以对房产的流通环节起作用；即使能影响到房价，物业税也不会成为调节房价的工具。他说：“抑制房价从来都不是物业税出台的理由，房价的高涨自然也影响不了物业税的出台。”
由此可见，面对“物业税”的急剧升温，房地产市场需要更多的冷静思考。
基调：抑制投资泡沫、不增居民负担
据了解，物业税又称房地产税，是财产税的一种。从理论上说，物业税是针对国民的财产所征收的一种税收，主要对持有土地、房屋等不动产的所有者或承租人每年征收一定税款，税额随房产的升值而提高。
在我国的税制改革实践中，物业税的话题其实由来已久。只是近段时间以来，在房地产市场价格高涨的大背景下，人们对物业税的期盼才显得越来越热切。早在10年前，便有学者向国土管理部门提出开设物业税的尝试性建议，尽管未能在实践中被列入议事日程，但学界和业界的探讨却一直在持续。4年前，中国人民银行行长周小川表示，我国将在适当的时机选择试点实施物业税。
对此，国务院发展研究中心副主任李剑阁也曾表示，在条件成熟时，我国将对不动产开征统一规范的物业税，相应地取消有关其他收费。同时他认为，现行的土地“批租制”导致地价较高，房地产价格也随之增高，居民置业的门槛就比较高。
据介绍，我国现有的土地使用制度被称为“批租制”，即在土地所有权属于国家的前提下，规定用地者可以向政府购买一定期限内的土地使用权。根据土地的不同用途，批租的期限一般从40年至70年不等，而其大部分有关的税费，用地者须一次性支付。根据这一政策，房地产业主在购入房地产的同时，房价当中其实已经包含了这一固定时期内几乎全部的房地产税费。
而如果开征“物业税”之后，将改变原有体制，把以往在房价当中一次性交纳的税费改成按年收取。相应地，改革后房地产的初始价格也会有所降低。对此，李剑阁认为，在“物业税”的模式之下，房地产业的税收征收环节将后移，这样可以令初始房价下降；业主购房之后，每年再交纳相应的税金。这样可以降低居民的置业门槛，另外还可以为地方政府提供稳定的税源，可以使得地方政府改变其短期行为，更加关心投资环境。
“开征物业税的作用是多方面的，可以体现社会公平，节约用地、节约资源，改变地方政府土地财政现状。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，目前我国房地产领域的税收并不合理，开发环节税费杂乱，流通环节税费高，保有环节的税比较缺乏。而比较合理科学的税收应该是开发环节清楚、流通环节税费低、保有环节征税。
许多专家认为，和“批租制”的一次性定价不同，征收“物业税”实际上代表了另一种“细水长流”的土地管理体制和相应的税费制度，可以起到抑制房地产市场投资泡沫的作用，同时不会增加居民的购房负担。
观点：缓解供需矛盾的税收杠杆
近年来，国内房地产业投资迅猛，供给迅速增加，空置面积不断增大。但同时，房地产不仅价格持续攀升，新建楼盘又以高档大户型居多，和城市一般居民的需求在结构和支付能力之间存在供需矛盾。
对此，北京大学中国经济研究中心主任林毅夫认为，之所以出现这种异常现象，主要是由于房地产投机性需求造成的。对于房地产的投机需求如果不加以抑制，不仅多数居民和企业正常的使用需求因为房价太高无法得到满足，还可能出现房地产泡沫。他表示，为了抑制房地产投机需求，除了国家已经出台的政策，还可以考虑征收物业税和转手交易资本获益税。
对于房地产市场的现状，著名经济学家樊纲认为，投资性的购房行为多了，消费性的购房需求就必然被挤占，而满足基本需求的必须消费部分就更少了。缓解这一矛盾，应当依靠市场价格变化和税收杠杆实现的自我调节。他说：“我国房地产市场还缺少一个内在稳定器，所以总是需要外部的力量去调控，这是市场矛盾的焦点所在。”这个内在稳定器，就是物业税。
樊纲认为，开征物业税至少会在四个方面产生积极作用。第一，物业税是对财产征税。一个不对财产征税的税收体系本质上是有缺陷的，而对财产征税有利于财富的转移，有利于缓解社会收入的不平等。第二，物业税将会成为一个稳定的税源，“只要有房子在那里就有税”，使政府可以做很多其他事情。第三，有了这个税源，就可以减少其他流通、生产等环节的税收，可以减少生产者的税负。第四，可以使政府的税源更依赖于把现在的城市保持好，而不是更多依赖于卖地。
国家发改委经济研究所研究员王小广认为，我国经济发展存在着过度依赖房地产业的问题。但从国际经验来看，任何发达国家在工业化阶段的初期都没有把房地产业当作支柱产业的例子。与此同时，房价太高也阻碍了我国的城市化进程。据此，他认为，适度压抑房地产的发展应成为常态，我国应采取中性偏紧的房地产政策。同时还应建立土地管理长效机制，应改变70年土地出让金一次性征收的模式，代之以物业税，以促进房地产业的健康发展。这样既增加了物业的持有成本，又使地方财政有了长期稳定的收入，有利于土地资源的保护。进展：扩大模拟试点、稳步进行筹备据了解，“物业税”一词源于国外，在东南亚地区，物业几乎等同于房产。在世界各国，对于物业税的叫法有所不同，被称为“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税值随房产的增值而提高。
据介绍，世界各国对房地产的课税主要有三种情况：其一，国家只征收转让房地产的行为税，以流转额为计税依据；其二，国家对保有房地产课税，以房地产的评估值为计税依据；其三，国家对转让房地产的收益课税，以所得额或收益额为计税依据。就我国而言，整备各方所热议的物业税应属于第二种情况，即对保有房地产课税。
据了解，我国物业税改革的基本框架已经初步确定，即将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。
近日，国家税务总局和财政部批准安徽、河南、福建、天津四省市为第二批房地产模拟评税试点地区。至此，包括首批的北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆，已有十省市开始物业税“空转”运行。去年10月，国家税务总局相关负责人公开表示，国家正在对房地产改革和推进物业税进行研究，并在部分地区开展房地产模拟评税的试点工作，为物业税的开征积累经验。目前，物业税的模拟“空转”已经在几个城市试点，虽然没有实际征税，但一切步骤和真实收税流程相同，由财政部门、房产部门以及土地管理部门共同参与，统计物业数量，并进行评估和税收统计。
尽管房地产模拟评税的试点工作进行顺利，但物业税何时开始征收目前尚没有一个明确的时间表。对此，国家税务总局相关负责人近日表示，开征物业税政策性比较强，而我国地区间经济发展差异大、房地产产权管理情况复杂，因此要在立法前进行更多的研究，从技术上为物业税的开征做好准备。目前，国家税务总局等有关部委正积极稳妥地进行物业税出台前的准备工作，在立法前尚需进行更多的研究。
东北新闻网
[编者按]：前涉及到“保有税”征收方式以及面积界定等问题，已经被建设部、财政部及税务总局提上了议事日程，可能在明年4月以后出台。征收范围可能为120平方米以上房产。征税目的是为了“鼓励、引导自住型需求，限制投资性需求，抑制投机性需求，加大中小户型房屋的供应量。
知识点小贴士：
什么是物业税？ 物业税，又称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。
从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。因此，首先政府必须尊重国民的财产，并为之提供保护；然后，作为一种对应，国民必须缴纳一定的税收，以保证政府相应的支出。
报载：“物业税开征”将率先在北京试点，上海、南京、广东的试点将在今年底或明年初紧随其后。目前还没有具体的征收办法。
编辑留言：
我国目前房地产市场存在严重的局部供需矛盾，占市场主题的普通商品房和经济适用房等需求得不到满足，房地产商普遍在追求利润的驱使下，盲目建设高档商品房和商用房产，豪华住宅，牟利的同时无形中造成房价疯狂上涨，也为投资投机者提供了空间，更使房价增加了不稳定因素。目前解决房价过高的治本之策是加强普通商品房和经济适用房的供应，优先保证土地的供应，同时加以配套的打击投资投机行为。
可见调控房价需要从需求和攻击双方面下手，目前重要的是提高供给。目前提高供给的手段还局限于行政干预和调控，长远来看不符合市场经济的发展方向，也存在效率损失，因此从长久之计考虑，健全经济调控手段是根本的措施，其中保有环节物业税的完善是重中之重。
