物业税一旦“实转”，对房价、住房消费将带来很大影响正当人们还在为房贷新政如何认定“第二套房”而纠缠不清之时，物业税“空转”区域扩大以及有可能即将实施的消息又接踵而至。据悉，继北京、江苏、深圳等六省市之后，近日国家税务总局和财政部又批准河南、安徽、福建、大连四个地区部分区域作为房地产模拟评税试点地区。虽然目前物业税仍处在“空转”阶段，但社会各界对物业税已投入极大关注，“实转”后可能对房地产市场、房价等带来的影响以及如何征收等也是众说纷纭。
物业税
也叫不动产税，它的征税对象主要是土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税额会随房产市值的升高而提高。
征收物业税后的三大猜想
房价会降吗？
一提到物业税，无论是专家、业内人士还是普通老百姓，第一个反应就是房价会不会降。在这个问题上，专家及业内人士各方看法不一。
社科院金融研究所研究员易宪容认为，公平公正的物业税体系，可以使房价增长过快的问题得以解决，并使房价降下来。据估算，一位普通购房者在购一套住房的过程中，有30%~40%是缴了各种税费。如果改用许多国家采用的逐年缴纳办法，以财产税的形式分期支付地租和税费，开发成本和房价均会有所下降，但具体下降多少受很多因素牵制。
持不同观点的人士则认为，物业税对房价的影响甚微。因为房价增长主要是由市场供求关系决定的，当需求远远大于供给的时候，房价会自然会上涨。如果物业税出台造成房价下降，那么届时市场需求又将因此受到刺激，更多消费者会选择购买住房，这时房价又会出现攀升局面。
真能抑制炒房吗？
尽管物业税仍在空转阶段，但房地产开发商已经感受到“山雨欲来风满楼”的气势，部分开始调整项目销售的步调，提前推出其部分项目。
业内人士认为，开征物业税直接增加了需求方持有房地产的成本，对投资和投资性需求的抑制作用较大，将促使楼市投资者加快卖出多余的住房，这样不仅可以盘活流通率比较低的二手房市场，也能缓解一手房市场压力。国土资源部土地利用司副司长束可欣日前表示，目前房市中的投机行为相当普遍，需要通过深化财税政策改革来调整利益分配格局，而如果实施不动产税制，就可以抑制投机、打压房价。“如果实行不动产税制，所有买房的人恐怕要考虑大量买房是否合算的问题”。
会买得起房住不起房吗？
对购房者来说，物业税开征必将增加持有成本，如果物业税的税率水平高于银行贷款利率水平，多数人必然不会再将购房作为一种投资行为，持有多套房的人也会出售房产以降低持有成本。
东北财经大学财政税务学院副教授李晶曾在接受记者采访时表示，当人们减少买房计划时，市场经济下的房价自然回归到正常的市场价格上。从这一角度讲，物业税不会对自住型房屋购买者产生不利影响，在其购房环节能享受由于物业税出台而可能带来的低房价的好处；在其拥有环节，会由于物业税的减免而无需付税，可谓利好。所以对于大部分的普通民众来说，大可不必担心“买得起住不起”的情况出现。
征收物业税的四大疑问
按面积还是按市值来计税？
财政部相关负责人曾透露，物业税改革的基本框架是，将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。
但谈及物业税征收时，最直接的一个问题是应该按面积还是房产价值征收？有人建议应按住房面积征收。但这也有问题，一套位于城市四环外的120平方米的住房，要比一套位居市中心的80平方米小户型住房多交50%的物业税，但位于市中心的小户型住房售价可能比四环外的120平方米住房还要高出许多。
物业税的计税依据，国际上通行的做法是依据房产的市场价值而不是面积，即以评税价格作为计税依据。我国可能也会采用这种国际上通行的方式。
房屋价值评估体系怎么定？
根据国际惯例，征收不动产的物业税需要定期对房地产市场价格进行评估，每年按照评估价值对房地产所有者征税，因此税值会随房产的升值而提高。事实上，即使我国的物业税有健全的产权制度作为基础，房屋价值评估依然是一大难题。
以面积还是以套数定起征点？
关于起征点有两种看法，其一是以面积为限，其二是以套数为限。
全国政协委员王翔（王翔博客,王翔新闻,王翔说吧）指出，业内有关调查机构资料显示，购买小户型的人群很大一批是投资者，而在国内许多城市，真正自住人群很大程度上集中购买90至120平方米的房子。因此，建议政府考虑把征收的门槛提高到120平方米以上。还有专家认为，国家对140平方米以上的大户型开发和销售一直持抑制态度，经过相关计算，物业税界定值应为144平方米。而如果以房产套数为征税界定点，李晶指出，对拥有多套住房的都应当征税并应当设置高税率征税。
税率究竟会是多少？
对于税费的征收标准，依据全国各模拟试点城市的情况分析，中央财经工作领导小组的有关专家已作了测算，认为如果以超过0.8%的税率征收物业税，则可能增加居民的税收负担。国家发改委投资所副所长程选曾透露,“考虑到首次开征房地产税，因此税率不宜定得过高，税率可能设定在0.3%至0.8%之间。”
另一种说法认为，国家应当确定物业税幅度在0.1%-3%之间，由地方根据本地区情况具体确定适用税率。
还有人认为，为鼓励自住、抑制投资和投机需求，预计物业税对普通商品房、高档商品房以及多套住房分别实行不同的税率。
成都商报
[编者按]：前涉及到“保有税”征收方式以及面积界定等问题，已经被建设部、财政部及税务总局提上了议事日程，可能在明年4月以后出台。征收范围可能为120平方米以上房产。征税目的是为了“鼓励、引导自住型需求，限制投资性需求，抑制投机性需求，加大中小户型房屋的供应量。
知识点小贴士：
什么是物业税？ 物业税，又称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。
从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。因此，首先政府必须尊重国民的财产，并为之提供保护；然后，作为一种对应，国民必须缴纳一定的税收，以保证政府相应的支出。
报载：“物业税开征”将率先在北京试点，上海、南京、广东的试点将在今年底或明年初紧随其后。目前还没有具体的征收办法。
编辑留言：
我国目前房地产市场存在严重的局部供需矛盾，占市场主题的普通商品房和经济适用房等需求得不到满足，房地产商普遍在追求利润的驱使下，盲目建设高档商品房和商用房产，豪华住宅，牟利的同时无形中造成房价疯狂上涨，也为投资投机者提供了空间，更使房价增加了不稳定因素。目前解决房价过高的治本之策是加强普通商品房和经济适用房的供应，优先保证土地的供应，同时加以配套的打击投资投机行为。
可见调控房价需要从需求和攻击双方面下手，目前重要的是提高供给。目前提高供给的手段还局限于行政干预和调控，长远来看不符合市场经济的发展方向，也存在效率损失，因此从长久之计考虑，健全经济调控手段是根本的措施，其中保有环节物业税的完善是重中之重。
