本周内，上海市政府发布了《上海市城镇土地使用税实施规定》，随后地税局也先后发布了相关通知、公告，但是由于针对个人并没有同时公布具体操作细则，仍有很多市民对“土地使用税”疑问颇多，焦点房地产网记者为此专门咨询财税部门和专业律师。
疑问一：“土地使用税”不是“土地使用费”
土地使用税开征的消息公布以后，有市民对土地使用税概念存在疑问。焦点网友nnish 在帖子里说：“过去我家住的是市中心私房，每年都要缴纳‘土地使用税’，还有‘房产税’。‘土地使用税’是一年缴一次，‘房产税’是一年四次，后来改为二次。”
经过焦点记者咨询12366上海财税咨询服务热线了解到，nnish说说的“土地使用税”其实应该是“土地使用费”，这两者并不是同一概念。
上海市建纬律师事务所律师宋安成介绍，由于历史原因，上海市有部分私房并没有购买70年土地使用权，所以这部分房子的业主，每年都需要交“土地使用费”，不是“土地使用税”。
疑问二：“出租”住房不在免征范围内
按照规定，城镇土地使用税减征、免征按照国家有关规定执行。如：直接用于农、林、牧、渔业的生产用地、个人居住用房屋及院落用地等免征城镇土地使用税。但有媒体报道，即使是居住用房，如果用于出租，那么还是要征收土地使用税，这让很多市民很疑惑。
宋安成律师认为，从《上海市城镇土地使用税实施规定》中对免征范围用房规定来看，对于个人房产是否属于免征房产，主要看其是否为个人居住用房屋，按照字面理解，应该理解为用作居住需求的房屋都在免征范围内，如果这样理解，即使是用于出租的房屋应该依旧属于免征土地使用税的范畴。
不过，12366的工作人员表示，只要是出租的房屋就属于土地使用税征收范围内，不管是用于居住，还是用于做商铺、办公楼等商业用途。而当记者追问如何界定是否为出租房，12366工作人员解释，租赁房屋会有房租发票，或者按要求需要进行房屋租赁登记，这是界定出租房的关键。
由此，从操作层面来看，是否界定出租房留有很大的空间，具体如何执行还是要看地税局稍后是不是有更详细的规定。
疑问三：土地使用税和物业税什么关系？
在“物业税”呼之欲出的大背景下，土地使用税宣布开征，不免让很多人对这两项税款之前的关系产生疑问。
宋安成律师认为，土地使用税开征可能是对房地产持有环节税收财产税的开始。
他表示，在我国税改革后，土地使用税是属于地方税的一种，是基于缴税人对资源的占用而征收的资源税，其与前一时期炒的火热的物业税虽不是同一税种，但其作用非常相似，也都是对房地产的持有环节征税。从税收体系看，完整的税收体系应包括流转税类，比如说们的增值税，所得税类，比如我们的企业所得税，财产税类，比如物业持有税。我国的财产税征收情况较差，比如说城市房地产税、车船使用税等等，其在我们税收收入中所占比重远远低于其他两个税种，这是与其他税收制度较为成熟的国家作法大不一致，所以，今后我国对财产类税收必定加强，比如说物业持有税、遗产税等。就房地产来说，对房地产持有环节的0收税，已经成为房地产调控政策有利推进的障碍，具体讲，由于持有房产环节的0税收，对于房地产过度投资行为、投机行为，当前的房地产土地、税收、金融政策显的苍白无力，所以国家出台物业税或者其他类似税收政策已经势在必行。
