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2月1日，土地增值税清算的地方细则大多尚未出台，开发商在等待中度过“清算”第一天。市场预期，按四级超率累计税率据实征收土地增值税，会较大幅度削减房地产开发利润已成定局，但要“算清”历史也非易事。业内人士提醒，如何保证房源充足，以避免因行业洗牌、投资减少加剧供求紧张，导致价格继续上行，可能比关注开发商利润削减几多，更具现实意义。 |
“清算”削减利润成定局，但“算清”历史不容易
开发商赚取超额利润的“好时光”可能会因土地增值税的清算而终结。长城证券最新发布的相关分析说，按四级超率累计税率计算，毛利率超过40%的开发项目被计征土地增值税后，其净利润将至少减少17.4%；毛利率越高的项目，利润削减额越大。而国内房地产企业的真实毛利率普遍在40%以上，尽管其账面数字往往要小得多。一旦土地增值税严格据实征收，大部分开发商的真实利润可能会比以前削减17个百分点以上。
不过，业内人士判断，这种削减可能更多针对的是2月1日以后清盘的项目，因为有两方面的客观情况决定了对待历史问题宜粗不宜细。
其一，当年每个项目已经征收了33%的企业所得税，其中的6成上缴到了中央，4成留归地方使用。现在清算、补缴土地增值税，企业的所得就会减少，企业所得税的应税税基就会相应变小，这意味着当初多缴的企业所得税现在需要退还。这不仅涉及到地方，也涉及到中央。上缴到中央的那部分所得税究竟要清退多少？地方税怎么退？核准退还耗时费力，程序复杂纷乱，说易做难。
其二，房地产开发普遍采用项目运作制，房子卖完后，项目公司就注销了，有些大的开发企业母公司还存在，但也有很多投资者分了钱就走人了，现在要再将这些人找回来补交土地增值税，难度大、成本高。
高房价动力会削弱，供求紧张需提防
对于买房人来说，土地增值税清算的最大“利好”可能在于开发商炒高房价的动力会有所减弱。
一家知名房地产上市公司的总裁说，原来开发商每多卖100元，完税（33%的企业所得税、1%左右的土地增值税预征）后企业能得到66元；据实征收土地增值税后，企业就只能得到40多元。如果土地囤积时间较长，地价成本低，累进税率高，企业就只能得到二、三十元。这样开发商原来屡试不爽的高房价策略可能会改变。
但同时，“清算”可能引发房地产投资减少，供求可能趋紧。一方面，土地增值税清算后，无论原先有无计提拨备，开发商的流动资金都会减少，需要去筹集新的资金补充进来才能开发，开发速度会放慢。另一方面，大量中小公司将或出让股份或遭淘汰。投资少了，市场上新房供应量就会少；而需求不降反增，且在短时间内也不太可能大量分流到廉租房、经济适用房等保障领域中去。供求关系可能趋紧。在中小房地产企业的淘洗中，新入行者的门槛抬高，大开发商的垄断性会增强，海外基金购买内地房地产企业股权的机会也会增多。这也会成为促使房价上涨的因素。
业内专家指出，近两三年来，全国房地产市场供求矛盾一直很突出，整体上仍是供不应求，在北京、广州、深圳等地供求紧张的情况还很严重。土地供应不足，二手房市场不发达，交易环节税收政策虽遏制了投机，但也增加了交易成本，二手房流动不畅，更多的住房需求涌向新房市场。在此现实背景下，要防止土地增值税清算间接导致房价上涨，特别需要注意保证房源的充足供应。地方需提前公布规划，加快廉租房、经济适用房建设进度，尽早投放市场。
经济参考报
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[编者按]土地增值税清算本是一个税收征收管理的政策，起初被媒体误解为新税种征收的通知，进而在业内外展开了该不该开征土地增值税的讨论，并在股市产生不小的影响，应该说是在税总的意料之外的。最后不得不专门出面澄清。
即便是一个清算通知，影响也是比较巨大的。开发商面临项目清算，以前逃避税款的路径已经被堵住，原有利益格局将发生很大变化，此中争鸣与观点交锋尽在本专题。
点击进入专题：土地增值税清算动了谁的奶酪？开发商？政府？民众？
知识点小帖士：
所谓土地增值税，是对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（统称转让房地产）而就其增值部分征收的一种税。土地增值税实行四级超率累进税率，即增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除金额50%至100%的部分，税率40%；增值额超过扣除项目100%至200%的部分，税率50%；增值额超过扣除项目金额200%以上的部分，税率为60%.
编辑留言：
土地增值税清算通知是个打击房地产开发商偷漏税的通知，是规范征收土地增值税的通知，国家加强税收征管的举动竟然成了影响开发商利润的动作，这种说法是无论如何都不能成立的。开发商对于国家的政策非但不支持，反而以影响企业利润，造成行业洗牌这样危言耸听的言论来制造紧张气氛，目的无非在于让原本紧张的市场再次紧张，在民众心中形成“房价必涨”的心态，应该说开发商缺少社会公共利益的意识。
土地增值税到底动了谁的奶酪？通过这样的专题我们不难发现：开发商透漏税的途径被堵住了，地方政府对于开发商迟迟不竣工决算的行为视而不见，其中隐藏的利益关系恐怕普通民众难以察觉。国家每个政策都会形成房价的上涨，笔者认为除了政策本身的问题，市场紧张气愤的制造者同样脱不了干系。房价的上涨一定程度上也是动了民众的奶酪。
那么我们可以看出：土地增值税清算是清算了开发商，影响了地方政府，警醒了民众，三方同时是利益受害者，而只有民众是最终的受害者。
