国税总局16日下发了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，明确规定从2月1日起，税总将进一步加强土地增值税的清算管理，符合清算条件的纳税人应进行土地增值税的清算。
土地增值税清算引起了多少不该有的风风雨雨，房地产开发商上演的“哭荆州”忽悠了多少无辜民众，错误的政策解读造成错误的市场反应，最终形成错误的房价波动，开发商难辞其咎
土地增值税清算的规定堵住了房地产偷漏税
税总关于土地增值税清算的统治规定：符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。
通过上面土地增值税清算条件的规定，不仅土地增值税的及时足额上缴能够保证，房地产偷漏税的问题也能够得到解决。根据房地产偷漏税的一般方法，房地产企业都千方百计的拖延项目最后的竣工决算，造成了土地增值税的流失。清算规定基本上对清算的条件和时间进行了严格的规定，开发商再想拖延税款的交纳已经不是很现实了。也有专家表示，税总对土地增值税清算的通知实质上是在打击房地产企业的偷漏税问题，而从规定的力度和内容上，房地产企业基本上失去了透漏税的空间和机会。
政策敏感期，一纸清算未免造成房价波动
税总通知下发引发了市场意外的巨大波动。市场一度误读为是房地产企业正式开始征收土地增值税，随后媒体统一认为这是一个税收新政，并纷纷对政策的前景进行估计和预测，房地产企业也纷纷对政策对企业利润和房价的巨大影响进行回应，一时间市场恐慌的心理进一步加剧，程度类似于房地产交易营业税新政和个人所得税政策的推出。在股票市场上，房地产版块应声大跌，种种市场反映大大出乎税总的预料。
紧接着税总不得不出面安抚市场：土地增值税不是新的税种，早在1994年开始就征收了，本次通知是是一个税收征管的文件，只是对土地增殖税的最后交纳期限和条件进行了规定，是规范征收的通知。经过税总的澄清，市场终于平静了下来，房地产企业比较冷静的对待新通知对企业经营的影响，房地产股票也逐渐回升，但市场还是有一定的恐慌，主要是在房价的走势的担心上。
为什么市场会有如此剧烈的意外的反应呢？笔者认为是税总的税收政策的市场效果让市场形成了恐慌。如果从房价的现实作用考虑，税总的政策好象是没有什么效用的；但从房地产市场整体的政策环境来看，税总的政策还是给国家的政策出台提供了比较稳定的环境的，太热的市场不适合政策的出台。而民众不会这么认为，他们的想法很现实：能够控制房价的政策才是好的政策，那么税总的政策表面上没有控制住房价，反而成为了房价上涨的导火线，而实际上税收政策其实是替现有的市场状况背了黑锅的。由于公众难以认识到这样的层次，他们简单的认为税收新政没有起到应有的作用，反而形成了不好的市场后果，那么每个税收政策的变化就成了房价再次上涨的理由，因此对于政策产生了恐惧心理。所以税总的政策变动往往被异常的夸大；另外土地增值税之前是对二手房交易开始征收，此后市场对普遍征收有一定的预期，因此此次通知的出台，市场以为是北京试点的全国推广，进而理解为是新的政策。
后来市场巨大的反应还是公众对于政策的恐惧心理在作怪，因此政策导致的结果出现了前后巨大的波动，在这波动中相当大的一部分原因来自于政策恐惧心理。那么一旦这些心理在房价上发挥作用，影响市场交易主体的交易计划，那么房价的波动就再所难免了。
房价急剧向上的压力大于继续稳定增长的压力
业内关于房价问题讨论的比较热烈，这也是公众比较关心的。房地产企业土地增值税的清算虽然影响的不是企业的利润部分，但是对于现有的利益格局来说，仍然是利益的减少，那么企业声称自己的利润受很大的影响的说法是比较夸大的，也是根本不正确的，原本属于国家的税款怎么能是企业的利润呢？以前没有对清算做规定的时候，企业一直在把原本上缴的税款通过各种途径据为己有，居然还敢说是自己的利润。
那究竟对企业的利润有没有影响呢？笔者认为根本没有任何的影响。企业销售实现土地增值税的纳税义务发生时间就已经开始了，鉴于房地产开发项目成本部分在销售初期不能准确的计算，才实行了土地增值税预征的规定，等到开发项目全部竣工决算的时候再进行土地增值税的汇算清缴，由于没有对清算的条件进行限制，成了企业偷税的漏洞。那么以前的预征的方式是依照清算来说的，也是正常的纳税义务发生时间内应该交纳的。清算的规定是规定了最终进行决算的条件，根本对企业的利润不会造成任何的影响，房地产企业在这个问题上存在严重的误读。
当然政策的出台会对房价造成一定的影响，原因就是打破了房地产企业原有的利益格局，原有的偷漏税部分不再是企业的利润，而成了名副其实的国家税款，企业的经营与管理难免会出现影响。公众对房地产企业的实际情况没有具体的认识，对于以前的土地增值税征管不到位认为是对房地产企业的优惠，清算是取消了优惠政策，那么对于公众来说，这样的变化其实就是政策的大变动了。可以说在舆论上，媒体没有起到把关的作用，在开始的政策误度，到后来企业声称利润影响多少多少的不闻不问，那么房地产企业制造市场紧张气氛的举动就真的成了现实。一旦民众的心理预期产生改变，交易就少了很多的不理性因素。笔者预计由于市场心理的恐惧和不理性，未来房价在稳定增长的基础上会有心理的因素作怪，不排除上涨的压力大于此前市场的正常发展。
笔者认为土地增值税的清算规定没有对企业的利润造成任何的影响，即使现在从房地产企业所谓成本上升到房价上涨的传导途径基本是顺畅的，但这样的过程也不能完成。市场要对税总的通知进行正确理解，按照正常的执行的话，笔者认为税总的预计是不会造成房价的异常波动的。而现在市场心理已经急度恐慌，恐怕房价未来会有新的状况出现。
知识点小帖士：
所谓土地增值税，是对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（统称转让房地产）而就其增值部分征收的一种税。土地增值税实行四级超率累进税率，即增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除金额50%至100%的部分，税率40%；增值额超过扣除项目100%至200%的部分，税率50%；增值额超过扣除项目金额200%以上的部分，税率为60%。
编辑留言：
石家庄1.3亿元的偷漏税事实惊动了国务院，笔者认为地方政府和开发商不正常的利益关系也促成了偷漏税的产生，进而成为寻租资金来源。而土地增值税的清算规定则堵住了偷漏税的漏洞，随着地下利益关系的明朗化，开发商和地方政府是最心痛的。
严格来说，征收土地增值税对房地产企业基本没有影响，从资金的时间价值上考虑，相对与高额的利润，根本不值得一提，进而也根本谈不到房价的影响问题上。但是房地产企业足以利用这样一个政策契机来忽悠广大民众，而开发商寻租成本的增加也会转嫁到房价当中，就像“歪嘴和尚念歪经”，政策本没有错，而在执行当中出现问题。天才的政策指定者遇到蠢材的执行者，后果只能适得其反。
