国家税务总局去年12月28日出台了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（以下简称《通知》），此举被各方认为是国家整顿房地产市场的重要手段之一，而引起广泛关注。记者昨日从省地税局获悉，根据国家税务总局的相关规定，该局日前出台了《四川省土地增值税征收管理暂行规定》，明确规定我省从事房地产开发转让的纳税人，实行“先预缴，后清算”的征管办法。为了推动和加强土地增值税清算，同时也考虑各地预征率高低不等，将核定征收率规定在1.5%—2.5%的幅度内由各地自行确定。
记者了解到，我省现在执行的土地增值税预征率为1%—2.5%.同时，凡符合规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内自行到主管税务机关办理清算手续，房地产开发企业也可委托税务中介机构对开发项目进行清算。土地增值税清算工作从2007年2月1日起开始。
分析《通知》出台背景
国家税务总局为什么要专门下发《通知》？省地税局有关负责人认为主要有以下几个方面的原因——
其一、地方税务部门对房地产开发企业虽然采取“先预征、后清算、多退少补”的征收方式，但由于计算和征收复杂，很少有企业在项目竣工时主动去进行清算。如果不统一规范清算工作，不利于土地增值税的征收管理工作；
其二，近年来大部分已预征土地增值税的开发项目已全部或大部分售出，进入清算的高峰期，需要统一和规范清算管理方法；
其三，税务机关长期以来没有一个统一的清算办法，各地在土地增值税清算的过程中，往往因为结算办法不一致，造成补（退）税结果差异很大，影响了清算工作的顺利开展，需要统一和规范清算的操作办法。规范、统一土地增值税的清算，有利于配合国家对房地产业的调控，引导房地产开发企业建造小面积、低造价的普通商品住宅，满足广大消费者的需求，促进房地产市场的健康发展。
什么情形下要进行清算
省地税局有关负责人表示，《通知》对土地增值税的清算条件作了具体规定：房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。纳税人符合上述三种情形之一都应进行土地增值税的清算。
同时，主管地税机关还可对以下情形者要求纳税人进行土地增值税清算：对于已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（欲售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省税务机关规定的其他情况。
以什么为单位进行清算
据介绍，土地增值税清算是以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行，对于分期开发的项目，以分期项目为单位进行。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅以及其他商业用房，应分别核算增值税。
我省增值税的计算方法为：先按核算项目整体计算增值额和增值率，确定相应的税率后，再按销售（面积）比例分别计算增值额。
办理清算要提供哪些凭证
房地产开发企业在办理清算时，需向主管地税机关提供取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金合法有效凭证，不能提供合法有效凭证的不予扣除。
房地产开发企业在办理土地增殖税清算若出现所附的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证，或资料不符合清算要求或不实的，县以上（含县级）地税机关按照当地建设工程造价管理部门公布的工程造价定额，并结合房地产开发项目的结构、用途、区位等核定该项目的单位面积标准，据以计算扣除。
特别要指出的是，税务机关对符合要求的中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》可以采信。
核定征收率是如何规定的
省地税局有关负责人表示，《通知》对于没有设置账簿或账目混乱的房地产开发企业，如何进行清算也进行了明确，即实行核定征收。规定土地增值税的核定征收范围是：
（1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（2）擅自销毁账簿或拒不提供纳税资料的；
（3）账目混乱或者资料凭证不全，难以确定转让收入或扣除项目金额情况；
（4）未按照规定期限办理清算手续、逾期不清算等行为；
（5）申报的计税依据明显偏低，又没有正当理由的。
我省补充规定，房地产开发企业将房地产交由销售企业，只开发不销售，提供不出销售收入凭据的情形纳入核定征收范围，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。我省现在执行的土地增值税预征率为1%—2.5%.为了推动和加强土地增值税清算，同时也考虑各地预征率高低不等，将核定征收率规定在1.5%-2.5%的幅度内由各地自行确定。
