清算土地增值税推行已有半年，来自市场的各种反响仍不绝于耳。尽管各房地产公司纷纷表态称，这项政策对公司的利润没有影响或者影响甚微，但事实真的是这样吗？
“土地增值税政策的出台势必意味着开发商将加大持有型物业的开发力度。”这样的说法并不是毫无根据。“房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税……”从字面上看，这个逻辑自然是顺理成章。
所有的逻辑都有推论和前提，这样的字面逻辑前提似乎并不是无懈可击，更确切的说，十分值得推敲。究竟多大的税额“创痛”才可以将开发商推向持有型物业开发，究竟这样的“创痛”是否百分之百地会兑现？这两个问题直接相关的是，在“住宅”与“商业持有型”的天平中，土地增值税的砝码有多大？
或许存在，或许不存在
“开发商联名上书要求修改清算规定”，在土地增值税政策出台后，有媒体捕捉到了这样的动态。有趣的不是联名上书这样书生气的行为本身，而是发生的时间。
就在土地增值税清算通知下发的第二天，深交所率先出现了对于清算的澄清公告。而后此类公告更是如雨后春笋一般冒出，而且几乎使用了同样的理由和依据，连句式也何其相似。“因为在计算利润时已经计提，因此对整体业绩并不发生影响。”大大小小的地产上市公司几乎无一例外地使用了这样的语气和字眼，轻描淡写，寥寥数语，将之前专家的解读和业内的预判化解于无形之中。
归纳起来，其主要理由有二，一则是房产销售时已经预交土地增值税，并在2006年度对土地增值税费进行了预提；其二在于，所开发项目主要为普通居民住宅和经济适用房，毛利率不高，因此土地增值税的税率偏低，清算管理影响较小。
如果此言当真，那“联名上书”小插曲该如何解释？
十余年的旧债在这个时候吐出来，滋味可想而知。叫嚣也是常理。
如果“上书”的小插曲当真，那些在上证所、深交所发布的大同小异的“澄清”公告又如何解释？
几乎发生在同一时间的两件事，抱成团对“清算暴利”的恐慌，如出一辙地平静，谁是真实的表情，谁是故作镇定？
土地增值税的清算是一颗重磅炸弹还是意料中会到来的“不速之客”？
“如果严格清算，大部分开发商将倒闭。”有联名上书的开发商直言不讳。但是开发商也是咎由自取。“土地增值税并非新税种”，只是税务部门一直未进行过清算，这是国家税务总局自动承认的事实。而在现实中，2003年-2006年，上海也仅对部分项目采取了象征性的预征（据估算，可能仅对150多个项目实行预征）。“预证”不是“不征”的道理，大多数开发商却置若罔闻，未将应该缴纳的土地增值税纳入“应付账款”科目。一拖就是十余年。现在要翻出旧帐也怨不得他人。
说大可大，说小可小——准备者可以心安，不准备者十分被动。恐慌也好，故作镇定也罢，各人有各人的理。也许这个“巨石”足以重创部分人将来的道路，也许只是一个“绊脚石”，因人而异而已。
另一个逻辑
“地方细则没有出现。”在地产上市公司的澄清公告中，这是第三个理由，也是最有力的理由。地方政府的游戏规则没有公布，所有开发商乐得按兵不动。
从2007年1月17日至今，专家的判断、猜测，开发商的澄清、解释，媒体的解读，人们看到的是各方在政策文字层面上的激烈争执，在这场争执面前，唯独作为政策执行方的税务部门却保持着惯有的暂时沉默。
“我们正在讨论研究方案。”上海税务局的对外发言人士用政府部门一贯的语言回答外界的提问。
开发商的煎熬，购房者的旁观，税务部门的权衡。只因《通知》留给执行部门太大的余地。除了三种依照通知必须接受土地增值税清算的项目，剩余的大量项目是否要接受清算，主动权则完全掌握在税务部门手上。“主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算”，而并不是“必须要求”。
“已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”，“取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的”这两种在市场上占主流的情况，也是大多数开发商面临的情况，选择权在税务部门手中。
而现实是，自从2007年2月1日《通知》施行，也就是土地增值税可以开始清算至今，一切都尚无大动静。
如果说之前甚嚣尘上的争执是“山雨欲来风满楼”前的大风，那么刮到现在似乎也成了吹面不寒的杨柳风，而雨点似乎还没有下的迹象。套用一个曾用过的比喻，土地增值税对于开发商的影响就像萨达姆的共和国卫队——或许存在，或许不存在。在这件事情上，没有人能够知道究竟多大的力度将会被投入。
不是砝码，是试金石
这两个逻辑在现实中的折扣似乎都没有办法推出土地增值税政策足以能够让开发商加大持有型物业开发力度。因为不确定的地方太多，影响未必很大的税种，未必会得到执行的政策，两者相乘的最后概率实在太低。
或许身在行业之外的人看法倒能理智些。如果将国内十大券商对土地增值税清算影响分析一一看来，大部分对行业影响并不如想象的大。
中银国际的分析能够反映一些券商的观点。“交纳销售收入1%的税金或交纳增值额30-60%的税金，对于毛利率在30%左右的项目都不会造成实质性的影响。但是对于毛利率在50%的项目而言，新的税率将使项目的毛利率下降近8个百分点。”
普遍的分析是，新的税收政策将会对主要依赖于高利润率而非大交易量的开发商产生较大负面影响。换句话说，如果土地增值税政策得到全面的贯彻，对于以非普通住宅开发商而言，增值税的清算仍会对业绩产生实质影响。而对于一些开发普通住宅的开发商而言，资金链势必也会吃紧。
可以肯定的是，如果土地增值税开始清算，无论原先有无计提拨备，开发商的流动资金都会减少，需要去筹集新的资金补充进来才能开发，开发速度会放慢。这层作用下，小开发企业自然因为政策原因时刻绷紧资金链，但是对于一些正在从住宅开发向商业地产开发转型的大开发企业而言，流动资金的减少势必也会减少其在商业地产上的投入力度。
土地增值税政策执行到位将导致行业利润率的降低以及流动资金的减少，一旦不到位则开发商并不热衷于从事持有型商业地产的开发。无论从哪个逻辑看，土地增值税政策都无法成为一股强大的推力，推动国内开发商纷纷迅速转向大规模持有型商业地产的开发。
作为一种需要大量资本支撑的地产开发模式，大型持有型商业地产项目的运作最根本的竞争就是资本的竞争。在这场竞争中，需要的是企业对自身长期发展战略的缜密规划，对稳定现金流的保证，以及能够“通吃”海内外的经营招商实力，这一些，国内的诸多开发企业还正在摸索阶段。仅仅一个可能执行，可能不执行，对行业整体利润影响不到8%的税收政策，任何企业都不可能，也没有这个胆量不考虑长期发展战略就作出决定。
相反，清算土地增值税政策出台后，就在国内企业纷纷慌乱时，88%的港资公司均表示，不会减少内地投资。原因简单明了，尽管对地产公司来说土地增值税政策是一个利空因素，但并没有严重到可以影响到近年来积极发展内地市场、增加内地土地储备的香港本地地产商的内地投资热情。而在政策出台之前，2006年10月间，金地、中海、世茂、上实等国内大型开发商都纷纷开始有明确动作向持有型商业地产开发转型，要由收房款者转向收租者。
其实开发持有型商业地产依靠的本不是热情，而是这些香港本地以及内地大型开发企业的长期发展策略以及现金流。只有那些对企业发展经过构思、现金流经得起长时间考验的房地产企业，才能够在政策面前岿然不动，将自有型零售商业开发进行到底。
无论政策方面的大风大浪，都胜似闲庭信步的人才足够强大。准确来说，土地增值税政策不是砝码，而是试金石。
