在4月发布的社科院房地产研究报告中，专家们做出了房价涨幅将得到有效控制的判断，最核心论据来自楼市“结构调控”。根据规定，新建商品住宅70%以上须建成90平方米以下的小户型。如今一年过去了，首批“70-90”房源已缓缓步入市场。但近期不少信息却显示，“70-90”房源反而成了涨价“急先锋”，并成为不少投资客的“猎物”。如年初以来报价为8000元/平方米的上海奥林匹克花园，已经算是区域最贵楼盘之一，但其7月推出的按“70-90”规划建设的三期房源，报价又攀高至9000元/平方米，且推盘不到一周就售出266套房源的一半以上。结构调控政策为何见效难，本期的上证第一演播室就请来业内人士与大家一起讨论。
市场现状引发小户型热
主持人：首批“70-90”小户型入市后，反而成了涨价“领头羊”，甚至被不少投资客利用。事实上，此前就有不少市场人士指出，“小户型并不代表中低价房”，“小户型的选择者虽然总体付款数额降低，但单位面积的支付并没有减少，单价甚至有可能在总价降低的掩盖下反而提升”。您认为“70-90”房源领涨的原因有哪些？
闵益飞 荒岛房产工作室市场研究部 副经理
闵益飞：这个现象主要是由当前的楼市供求结构所致。消费者需求旺盛，市场供应紧张，中小户型总价低，就算开发商把单价抬高，也不会对需求造成太大的阻碍。具体来看，我认为“70-90”房源销售热的原因有三，一是大势所趋，宏观经济走势好，房价不断上升，小户型的价格自然也上扬；二是股市热后，部分投资者资金转移，引发买楼风潮；三是购房者的偏好和需求正好与小户型契合，开发商借机抬高价格赚取更高利益也是意料之中。
薛建雄：结构调控是个宏观层面的政策，国家通过限制户型面积来增加供应套数，长期可以起到解决我国人多地少、土地资源紧缺的问题。这个政策有先见之明，但同时也让房价有“先见之明”地上涨。去年这一政策出台时造成了开发商的一定观望，导致了目前新房供应不足，新入市的小户型少，房价自然上涨。
小户型“辐射”影响各异
主持人：小户型的大量建设是否会对大户型产生影响，造成开发商对大户型的捂盘惜售及进一步抬升大户型的价格？
闵益飞：我觉得影响较小。大户型的房价主要还是受整个楼市的变化而动，需求量也是比较平稳的。开发商不应对大户型捂盘惜售，无论是大户型还是小户型，都有利润点，增加资金流转才有意义。
薛建雄 佑威房地产研究中心主任
薛建雄：前面提到，由国土资源紧缺带来的高房价，将会让高品质的小户型成为未来住房主流。届时的房价和税费，也会让大多数人买不起也不愿意使用大户型。但这是一个长远趋势，目前大户型还会受欢迎，所以开发商会因考虑到大户型今后稀缺而惜售。
主持人：新入市的小户型的价格领涨是否还会拉动周边二手小户型的价格？
闵益飞：不会。二手房市场体系还是比较独立的，这两者之间的必然联系不大。二手房源一般入市时间较长，房东最多也就是把二手房价与一手房价之间的差距逐渐减少。
薛建雄：肯定会。新房价涨会拉动周边二手房价格的上涨，其中包括小户型。但是这些二手房小户型的价格涨幅应该会小于新的“70-90”项目，理由是目前的自住购房者都希望有较好的居住品质，以往的小户型不一定能满足现在的需求。
住房合理配置很重要
主持人：从市场动态来看，结构调控似乎“事与愿违”，您认为今后这种市场局面能否得到缓解？政府是否会继续出台相关政策共同调控房价？
闵益飞：是否会继续出台政策不好说，但我认为短期内不会，因为政策出台后，是否有效果，总要进行评估，这是需要一段时间的，而从“国六条”出台至今1年的时间，对于“70-90”政策的生效还是显得有些短的。
薛建雄：由于看到长期房价会因资源紧缺而上涨，投资者加大了对房地产的投资力度，导致了房价加速上涨，也使得调控没怎么起效，这就需要政府出台更为严厉的调控政策，如物业税等，应该尽早出台———让投资者得不到高回报，这才能进一步起到调控房价过快上涨的作用。
主持人：专家能否预计一下政府除了“70-90”结构调控以及诸如“两限房”政策等，未来小户型的发展还将呈现出怎样的态势？
闵益飞：分析未来的态势，先要看到，现在是整个宏观经济较热，任何经济效应都是与大环境联系的，不能单独看待，所以当前的整体热决定了房价走势至少不会走低。同时，开发商也发现了小户型热销，所以加紧设计开发，但是真正关键的环节在于开发商怎样去供应。
薛建雄：要实现土地资源的合理使用，住房就必须实现梯度消费，还需要解决二手房的流通问题，帮助实现住宅资源的合理配置。另外，住宅节能也是发展趋势，全装修将得到推广。以上这些最终都会增加建筑成本，从而影响房价，所以通过降低面积来实现住宅的高品质、低总价势必成为主流。
上海证券报
[编者按]：前涉及到“保有税”征收方式以及面积界定等问题，已经被建设部、财政部及税务总局提上了议事日程，可能在明年4月以后出台。征收范围可能为120平方米以上房产。征税目的是为了“鼓励、引导自住型需求，限制投资性需求，抑制投机性需求，加大中小户型房屋的供应量。
知识点小贴士：
什么是物业税？ 物业税，又称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。
从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。因此，首先政府必须尊重国民的财产，并为之提供保护；然后，作为一种对应，国民必须缴纳一定的税收，以保证政府相应的支出。
报载：“物业税开征”将率先在北京试点，上海、南京、广东的试点将在今年底或明年初紧随其后。目前还没有具体的征收办法。
编辑留言：
我国目前房地产市场存在严重的局部供需矛盾，占市场主题的普通商品房和经济适用房等需求得不到满足，房地产商普遍在追求利润的驱使下，盲目建设高档商品房和商用房产，豪华住宅，牟利的同时无形中造成房价疯狂上涨，也为投资投机者提供了空间，更使房价增加了不稳定因素。目前解决房价过高的治本之策是加强普通商品房和经济适用房的供应，优先保证土地的供应，同时加以配套的打击投资投机行为。
可见调控房价需要从需求和攻击双方面下手，目前重要的是提高供给。目前提高供给的手段还局限于行政干预和调控，长远来看不符合市场经济的发展方向，也存在效率损失，因此从长久之计考虑，健全经济调控手段是根本的措施，其中保有环节物业税的完善是重中之重。
对此，复旦大学经济学院副院长孙立坚教授认为，在医疗、社保状况未改变的情况下，老百姓对未来的担忧势必转化为目前的过度储蓄行为，取消利息税可能不利于降低储蓄率。印？华表示，社会保障永远都难让所有人满意，政府应该把人民的注意力引导到创造财富的热情里，而不是引向财富分配的热情里。
