商铺投资一直是房地产投资中保值升值的首要选择，“一铺养三代”的说法深入人心。但由于一手房价的飞速上涨，更多投资者将目光瞄准了新房市场，投资需求比例已经明显超过拆迁、结婚以及改善居住环境的比例。反观商铺投资市场，多家市中心的产权式商铺“黯然消逝”；一手社区商铺已没有前几年的抢购风光，而原本热闹的商铺租售行情也不温不火。据记者了解，原本试图在商铺转手市场大展宏图的多家大型中介都将相关商业拓展部撤销，低调退出。难道商铺投资已然过时，这个市场究竟怎么了？
铺主只租不售 新街口无铺可买
当记者从某中介负责商铺租售的人士口中得知，新街口地区已经没有什么像样的商铺可买时，相当惊讶。这家来自浙江的大型中介刚进入南京不久就设立了商业拓展部，专门负责与外地的大型百货公司以及商业企业沟通，为他们拓展南京市场寻找合适的商铺。但半年下来，一个合适的商铺都没有找到。该人士很无奈地告诉记者，现在要想在新街口买二手商铺几乎不可能，基本上所有的商铺都只租不卖，而出租的店面也都是市口不太好的地方。
因为大型公司需要的是面积大的商业门面房，那么，面积适中、适合个体经营的小店铺能在新街口找到吗？记者在网上房地产房源登记信息中看到，一个多月以来，个人加上中介发布的出售新街口附近的商铺信息只有区区数十条，而一周以来出租新街口商铺、门面房的信息也不到30条。记者联系了一位卖管家桥附近店铺的卖主，她说如果不是因为要离开南京，她也不会卖这样中心地段的店铺。
跳单太频繁 中介放弃租售业务
虽然新街口地区的二手商铺转手少，但河西、仙林、江宁、江北乃至南京主城区内都有很多商铺在转手、转租，加上现在各新建楼盘配套的一定规模的社区商铺，对于中介市场而言，这看似是一块“大蛋糕”。但据记者了解，目前南京的品牌大中介都没有成规模的商铺门面房租售业务，直接帮开发商代理销售的除外。我爱我家、顺驰不动产等多家大型中介的负责人表示，都曾经大力去开拓过这块市场，但都无果而终，最根本的根源在于“频繁而肆无忌惮的跳单”。
“商铺转手不同于二手房，客户看中了二手房，中介带买家去看房，房主一般不会出面；而商铺一直在经营，买家看铺的同时一般都能与铺主碰面，这就间接促使了买卖双方联合起来不付佣金，撇开中介交易，中介的作用就真的仅限于‘牵线搭桥’，这样的亏本生意还有哪家愿意做呢？”不仅门面房的转手跳单多，商铺的转租也是同样的情况，尽管商铺租售的佣金高于普通住宅，但多数中介还是选择放弃。反之，从开发商那里直接接手一手商铺，代理销售倒成为不少中介另辟蹊径的方式。
税费至少交16.6% 商铺炒家“炒”不起
“现在二手商铺转手交易的税费很高，比一手住宅要高很多，卖家转嫁给买方的税就包括当初购入所交4％的契税，5.6％的营业税，交易差额的20％的个人所得税，3％的土地增值税；买家还要再交4％的契税，比起投资高档房11.6％的税，商铺投资的风险更大。虽然说起来，商铺的投资回报很高，但由于南京的商铺市场一直发展缓慢，整体成交量有限，价格上涨趋缓，而转手的税费一年比一年高，很多商铺投资者转向获利更快的一手住宅市场。”我爱我家市场部经理舒莉莉说。
炒家“炒”不起，对于铺主而言，转让的成本高、风险大，不如通过租赁的方式回收成本，获得收益。
社区商铺死多活少 养铺期5—10年
与闹市区稀缺的铺源相反，新建楼盘为小区配置了相当规模的社区商铺。前两年，大量社区商铺入市，开发商前期天花乱坠的宣传将社区商铺的“钱景”描绘得很好，当买家以高出住宅一倍甚至更多的价格买下，却发现开发商回笼资金后就撒手不管了，关于商铺经营、定位的规划完全成了铺主的事。
按商业运行规律，社区商铺的养铺期一般为2—3年，从小区第一期交房到完全入住，社区商铺应该以服务小区业主的商业形态为主。但由于一些开发商初期只考虑商铺的销售利益，从建设规模到面积划分，都并不适合社区商铺的定位，主城小区附近基本的生活配套已然比较齐备，很多社区商铺从超市到美容休闲到餐饮，换了一家又一家，但都开不长，现在铺主只能长期空置。“因此，现在商铺出售铺源中，社区商铺占了很大比重。租不出去，转手又受到地域、价格等多方面限制，这样养铺期至少要延长到5—10年。”
