伴随着全国大中城市楼价上涨速度加快，内地楼市异象丛生：地价飙升，新“地王”迭出；捂盘惜售，分明楼已盖好却迟迟不见开卖；百姓买房连夜排队，恐慌性抢购风处处弥漫；而在股市，房地产类股价似乎集体“失去了地球引力”……由此，在“买房难”、“房价高”的不绝呼声中，有关征收“物业税”还是“暴利税（又称‘特别收益税’）”的话题便备受关注和议论。
日前，中国房地产协会副会长朱中一在博鳌房地产论坛上提出了7点建议，其中第一条是，建议加速推进物业税出台、减少二手房流转环节的营业税。理由是，在房子的持有环节上增加成本，可以抑制商品房的投机性需求，以缓解供求紧张的矛盾，从而达到抑制高房价的目的。此前，国家发改委课题组也曾提此建议并希望在部分城市进行试点。
我认为，对于物业税征收政策的出台，务需慎之又慎。因为它并非治理房价高企的良方，目前在我国内地至少面临着法理、技术、效果三方面的考验，更要看到，物业税对多数老百姓而言，肯定又将成为一个年年有的“重负”。
从法理上看，我国一级土地实行政府垄断供应模式，房地产商通过参与地方政府组织的招投拍卖而一次性获得住宅土地70年使用权，这部分成本直接打入房价，相当于业主已经一次性支付了70年地租。如果在此基础上开征物业税，显然有重复征税之嫌。
从技术角度看，物业税征收是一个复杂的程序，用国家税务总局副局长宋兰的话说，就是开征物业税需要制度、技术、人员专业技能和信息化等方面的条件，还需积极研究。也就是说，目前物业税征收的技术条件并不成熟，在科学评估等一系列问题没有解决之前贸然出台，可能面临极大的不公正问题。
从治理效果看，物业税只对最终的业主征收，目的是打击投机商。但眼下的投机性需求，并不构成房产消费主流，不是拉动房价的主导因素。试图实施对少数人的控制而殃及整体的“池鱼”，完全有可能因小失大，对真正有着刚性需求的业主造成新的不公。抑制投机完全可以通过大幅度提高第二套房首付等办法来实现。在总需求的刚性没有得到满足的情况下，物业税征收的结果只会是抬高租金和房价，就像此前营业税的征收一样。
资深媒体人沈晓杰通过国家公开的数据分析表明：通过不断的拆拆建建，2006年底，全国城镇人均住房建筑面积为17.44平方米，比9年前“房改”开始时人均减少了1.26平方米；按照建设部自己制定的到2020年城镇居民人均35平方米的全面小康住房标准，连一半的面积也没达到。城镇居民住房自有率只有60.9％（见2007－8－22《新京报》《地产调控需先厘清基本数据》）。
当前房地产业的基本矛盾，一是供给满足不了需求。这就需要通过加大土地和房屋供应来缓解，而不是像以往一样试图通过抑制需求来“压价”。这其中包括降低政策和税费门槛，释放二手房市场；增加土地供应主体，满足市场对土地的需求等等。
二是房地产的供应结构不合理，房地产市场大量面向中高收入人群，面对中低收入人群的住房供应极其紧张。这正如任志强先生公开说的“只为富人造房”。8月13日《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，是对这一问题的纠偏。该意见核心内容是“加快建立健全以廉租房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”，以廉租房与经济适用房满足低收入阶层的住房需求，以商品房满足另一部分人中高收入阶层的住房需求。通过抑制交易的房地产调控手段，终于在付出极大代价之后，市场的重归市场，政府的重归政府。
但我们必须看到，今天的内地房地产市场仍是个不完全市场，政府的住房保障也只能保障极少部分低收入人群。对于绝大部分中低收入人群来说，房价是其难以承受之重。打个比方，北京的一个居民想在四环内买房，或者上海的一个居民想在中环内买房，按目前商品房售价90平方米约需120万元以上，若80％按揭20年，每月光月供就得七八千元，家庭年税后收入20万元以上才能生活轻松。可是，即便在北京、上海这样的大城市，为数庞大的中低收入人群中又有多少家庭能达到税后20万元的年收入？对中低收入人群而言，逐年征收“物业税”，乍一听就不免心里沉重起来。
我认为，征收“暴利税”比征收“物业税”要显得公平得多。我们完全有必要通过房地产“暴利税”去遏制那些“只为富人盖房”的暴利冲动，通过税收杠杆鼓励更多的房地产商为社会中低收入人群盖房。比如，可规定一定限额的房地产利润率，超过部分实行累进税制。这个利润率不必定得过低，以免妨碍房地产行业的优胜劣汰。但过高部分则必须遏制。目前征收“暴利税”是不乏依据的，因为现在的楼市基本还是个垄断市，房地产业也因此获得了部分垄断收益。而且，从技术上，“暴利税”征收起来也比物业税容易。当然，征收“暴利税”的前提条件就是土地垄断，如果土地垄断局面不再，那么这个税种的合法性理由亦将不复存在，当立即停止征收。
童大焕
[编者按]：前涉及到“保有税”征收方式以及面积界定等问题，已经被建设部、财政部及税务总局提上了议事日程，可能在明年4月以后出台。征收范围可能为120平方米以上房产。征税目的是为了“鼓励、引导自住型需求，限制投资性需求，抑制投机性需求，加大中小户型房屋的供应量。
知识点小贴士：
什么是物业税？ 物业税，又称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。
从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。因此，首先政府必须尊重国民的财产，并为之提供保护；然后，作为一种对应，国民必须缴纳一定的税收，以保证政府相应的支出。
报载：“物业税开征”将率先在北京试点，上海、南京、广东的试点将在今年底或明年初紧随其后。目前还没有具体的征收办法。
编辑留言：
我国目前房地产市场存在严重的局部供需矛盾，占市场主题的普通商品房和经济适用房等需求得不到满足，房地产商普遍在追求利润的驱使下，盲目建设高档商品房和商用房产，豪华住宅，牟利的同时无形中造成房价疯狂上涨，也为投资投机者提供了空间，更使房价增加了不稳定因素。目前解决房价过高的治本之策是加强普通商品房和经济适用房的供应，优先保证土地的供应，同时加以配套的打击投资投机行为。
可见调控房价需要从需求和攻击双方面下手，目前重要的是提高供给。目前提高供给的手段还局限于行政干预和调控，长远来看不符合市场经济的发展方向，也存在效率损失，因此从长久之计考虑，健全经济调控手段是根本的措施，其中保有环节物业税的完善是重中之重。
