现在的房价高企，原因很复杂，控制很困难。主要是因为中央与地方的激励不相互兼容。但是，如果现在的房产税从重环节轻持有的方式转化到重持有轻环节的方式，那么，房价的降低就指日可待。
寇宗来
现在，房价高企已经成为牵动亿万中国人神经的事情。从构建和谐社会的目标出发，中央政府也已经出台了一系列的措施来“稳定”房价，但对于低收入阶层而言，房价之高仍然大大超越了他们的承担范围。
纵观现在的政府干预，似乎主要的措施都是收税。所以，我们就仅仅考察如果通过税收来降低房价。我觉得现在政府在房产税收方面的最大问题是重流通环节税而轻持有税。可以说，这种税收政策对于推动房价有不可推卸的责任。
我们知道，房子既是一种消费品，也是一种投资品。作为投资品，今天的购买者体现为今天房产市场上的需求面，但在他购买之后，他将成为房产市场上的潜在供应者。知道了这个简单的道理，我们可以看到，现在政府加强环节税的双重效应。
一方面，对于那些现在试图成为投机者的人而言，投机变得更加麻烦和成本高昂，故可以抑制他们的投机需求。
但另一方面，对于那些已经购买了房子作为投资品的人而言，征收环节税使得他们更不愿意进行房产交易。
显然，前一种效应将降低现行房价，但后一种效应将提高现行房价。所以，征收环节税的净效应在理论上是不明确的，故最终依赖于哪个效应更强。但是，根据直觉，如果政府认为前几年的投机已经很严重，而且当前的房产供给（尤其因为土地受到控制）受到限制，那么，我们有理由认为第二种效应占优，从而环节税最终将导致房价的继续上升而不是下降。
此外，我们还必须考虑环节税的转嫁问题。公共经济学的基本理论告诉我们，就环节税而言，向谁征税实际上是不重要的，因为被征税者可以将税收转嫁到另外一方。而至于转嫁的幅度大小，依赖于交易双方的需求弹性或者供给弹性的大小。如果需求方的需求弹性非常小，那么，不管是向房产商征税还是向消费者本身征税，最终实际上都是消费者承担了税收（通过价格的变化）。
这样，环节税就出现了逻辑上的矛盾：既然政府希望打击投机需求，而鼓励自住需求，那么前提条件就是自住需求的弹性比较小（这可以参照所谓的由拆迁而导致的刚性需求），那么投机者可能会轻易地将税收转嫁到自住需求者身上。所以，由于税收转嫁机制的存在，征收环节税的最终受害者并不是投机者，而是自住需求者。
既然环节税不行，那么什么税比较能够有效地降低房价呢？笔者认为，持有税是最有效的。让持有房子的人交税！
第一，简单的分析就可以知道的，这种征税方式可以大幅度增加投机者持有房子的成本，从而使得他们更愿意成为房产市场中的二手房的提供者。而由于房产供给的增加，房子的价格自然会下来。
第二，这种税收还会强烈地修正地方政府的激励。现在，众所周知，土地收入已经成为地方政府的第二财政。既然中央政府按照所谓的GDP锦标赛来考量地方政府的政绩，那么地方政府就很有激情通过各种手段招商引资，筑巢引凤，来提高他们的GDP.但是，不管是筑巢，还是面子工程，都需要大量的钱。中央政府不给（分税制实际上在很大程度上剥夺了地方的财权），那么地方政府只能自己去筹集。而现行体制下，土地批租是最好的出路。正因如此，地方政府就成了房产市场上最稀缺要素——土地的供给者。我们知道，要让土地价格高，或者要让有人愿意出高价拍买土地，那么房价必须高（因为土地需求是房产需求的派生物）。所以，地方政府有很强的激励将房产价格推高。
第三，当征收持有税时，地方政府从房产市场的税收来源主要依据存量而非流量，故他们推高房价的激励将会降低。现在，地方政府是在一个两难问题中进行选择：要么听从中央的命令，将房价降下来，做个乖乖虎；但是，这样GDP搞不上去，却也是要挨板子的；要么对中央的政策阳奉阴违，依然我行我素，大力推高房价，这样，GDP搞上去了，但可能被中央认为不听话，也是有可能要法办的。对于地方政府而言，他们只能两害相权取其轻。在GDP至上的现在，老百姓的利益肯定是被舍弃的了。但是，如果地方政府现在征收的是持有税，那么，他们就没有必要冒着巨大的被中央法办的风险而抬高房价了。
综合起来，现在的房价高企，原因很复杂，控制很困难。主要是因为，中央与地方的激励不相互兼容。但是，如果现在的房产税从重环节轻持有的方式转化到重持有轻环节的方式，那么，房价的降低就指日可待。
中国财经报
[编者按]：前涉及到“保有税”征收方式以及面积界定等问题，已经被建设部、财政部及税务总局提上了议事日程，可能在明年4月以后出台。征收范围可能为120平方米以上房产。征税目的是为了“鼓励、引导自住型需求，限制投资性需求，抑制投机性需求，加大中小户型房屋的供应量。
知识点小贴士：
什么是物业税？ 物业税，又称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。
从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。因此，首先政府必须尊重国民的财产，并为之提供保护；然后，作为一种对应，国民必须缴纳一定的税收，以保证政府相应的支出。
报载：“物业税开征”将率先在北京试点，上海、南京、广东的试点将在今年底或明年初紧随其后。目前还没有具体的征收办法。
编辑留言：
我国目前房地产市场存在严重的局部供需矛盾，占市场主题的普通商品房和经济适用房等需求得不到满足，房地产商普遍在追求利润的驱使下，盲目建设高档商品房和商用房产，豪华住宅，牟利的同时无形中造成房价疯狂上涨，也为投资投机者提供了空间，更使房价增加了不稳定因素。目前解决房价过高的治本之策是加强普通商品房和经济适用房的供应，优先保证土地的供应，同时加以配套的打击投资投机行为。
可见调控房价需要从需求和攻击双方面下手，目前重要的是提高供给。目前提高供给的手段还局限于行政干预和调控，长远来看不符合市场经济的发展方向，也存在效率损失，因此从长久之计考虑，健全经济调控手段是根本的措施，其中保有环节物业税的完善是重中之重。
