“住宅应按功能分类，区别对待。”国家发改委宏观经济研究院原副院长刘福垣近日对进一步深化我国住房体制改革提出建议，应将住宅按消费性质分为社会保障住宅、正常消费住宅、奢侈性消费住宅三大类，分别采取不同的政策。奢侈性住房应加倍征收资产税。
区别对待三类住宅
刘福垣建议，住宅消费方式应以租赁为主取代现有以买卖为主的住房消费模式，把廉租房和经济适用房合并，统一为社会保障住宅，由各级政
府用社会保障资金建设，以租赁的方式租给社会保障对象。他认为，社会保障住宅每套的建筑面积应该在50－60平方米之间，不宜低于50平方米。
所谓正常消费住宅即普通商品住宅，一般每套在60－90平方米范围之内，最大不可超过100平方米。新建这种商品住宅，土地一律实行年租制，由住宅产权所有者逐年向国家缴纳地租；把目前的税费改变为资产税，由业主逐年向政府纳税；银行贷款不能超过房产价格的50％，还款年限不能超过十年。
对超过国家规定标准的非普通住宅即奢侈性消费住宅，限制发展和消费。
发行社会保障住宅债券
刘福垣说，经济适用房政策使住宅一物多价，市场十分混乱，管理成本太高，应停止建设经济适用房，超过60平方米的，归入正常消费住宅。同时，吸取改革前国有住宅管理教训，社会保障住房租赁经营须坚持保本微利原则，随着住宅的升值而逐步提高。当个人收入提高到可以独立支付市场房租水平之后，必须搬出社会保障住宅。
刘福垣提出的住房保障核心思想是，社会保障住宅不靠市场、不靠捐赠，由政府在社会保障体系内解决。如果地方政府社会保障住宅投资不足，楼堂馆所，甚至包括美化、亮化、绿化等其他基础结构建设投资一律免谈。
“对社会保障对象的住宅消费补贴是政府一定要花的，如果政府自己不拥有一部分住宅的产权，就要源源不断地为补贴而支出，如此花费的钱是有去无回的。而政府自己手里掌握一定数量的国有房产，既可以作为调节市场的筹码，稳定住宅的售价和租赁价格，也可以作为优质资产，使社会保障基金稳定增长。”刘福垣指出，这样，最多不超过20年，扣除补贴之后政府还会获得一部分利润，等于政府花出去的社会保障补贴又源源不断地收回来。
鉴于目前社会保障资金不足，刘福垣建议发行社会保障住宅债券，同时也可以划拨部分国有资产的租金、利息和利润来专项投资。
奢侈住房加倍征收资产税
刘福垣说，从经济学角度看，超过劳动力扩大再生产正常需要的消费，与劳动力再生产无关的消费都是奢侈性消费。在市场经济条件下，凡是不影响他人正常消费，对社会没有明显危害的奢侈性消费，在国家的法律上和政府的政策上，一般不予限制。而住宅消费具有一定的特殊性，由于土地和空间资源的不足，一部分人占用多了，就会妨碍另一部分人正常消费。所以，政府必须对住宅的奢侈性消费进行适当限制。
根据我国人
均拥有土地的现状，刘福垣认为，奢侈性消费一户住房的面积不应该超过200平方米。已经超过100平方米的部分加倍征收资产税，已经超过200平方米的要加收更高倍数的资产税；这类住宅一律在城市市区规划面积之外30公里左右的小城镇方可建造。已经在市区内的，要通过逐年提高土地占用费迫使其改变结构和用途。
这样，还可以防止因土地增值而形成的级差地租落到个人手中。“靠土地发财是纯寄生性行为。在社会主义市场经济条件下，是不应该允许，也不应该给任何人靠土地发财的机会。在土地公有制条件下，一切地租都应该归社会所有，地租落到个人手中是封建主义的分配关系。”刘福垣称。
刘福垣说，如果政府把土地批租制改为年租制，所有建成区的土地每年都必须缴纳地租，并且随着经济发展逐年提高地租，确保级差地租都收归社会所有，个人购买房地产，靠房地产发财的机会就大打折扣。只有这样，社会才会更加公平，我国的房地产市场才能走向正常的发展道路。
