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交易实例:二手中介怂恿买家卖家报低价避税

2007-9-5 8:49 信息时报 【 】【打印】【我要纠错

市民杨小姐将她的购房合同书展示给记者看,在中间可以明显地看到报税价钱和交易价钱是不同的两个数字。上面是交易房价,下面是报税数目。(图中画圈处)

  广州市国土房管局公布数据显示,6月份全市10区二手住宅均价3991元/平方米。而记者询问中介行发现,二手住宅实际成交价普遍攀升为6000元~8000元/平方米,与统计数据相差近1倍呢?满堂红地产研究部周峰道出原委:目前,广州不少二手住宅成交后为避税,向官方报低价多为成交价7至8折,造成统计数据偏离市场价,不具参考性。

  对此,广州地税有关人士也表示,二手房成交价报低避税情况确实存在,查处的案例中更多的是企业进行的二手房转让。税务机关若发现报价相差太多,有权进行核实追缴差额,视情况给予不同程度罚金。据了解,广州市基准房价系统一期已经验收,即将推出,届时可以进一步防止报低价。「延伸阅读:揭秘房价背后的支点 有多少腐败成本被计入房价」

  买方:报低价少交近2万税费

  杨小姐(化名)在广州大道南购买一套楼龄不到5年小复式,建筑面积近40平方米,购房时实际成交价是业主实收35万元,税费等由买家埋单。看房伊始,中介经纪帮她盘算购房成本就承诺:“到时可以报低价,这样税收部分你就可以少交点。”

  在确定购房后,中介经纪给杨小姐报价方案是报成12.8万元。杨小姐看到去房管局查册回来的前业主房产证上,显示的是“权利价值226940元”。“原价22万多的房子,现在只报10几万,政府部门会相信?”杨小姐很困惑,但中介经纪拍胸脯说没问题。

  随后,银行委托评估公司对该物业进行评估。记者看到评估书十分详细,包括小区周边交通、学校、超市等外部环境,以及房子朝向、楼层、装修等,列明评估价35.82万元,单价9159元/平方米,与实际成交价相差不多。虽然杨小姐是花35万元买房,单价约8693元/平方米。而如果按照中介经纪报价方案,该房单价仅3273元/平方米,比实际成交单价少5420元/平方米。

  “我就担心报价太低不能过,但中介说他们会搞掂。”杨小姐提供给记者相关资料显示:中介公司提供的一式三份买卖合同中,写明成交价实收35万元,但在政府部门报税交易房价上,写的是12.8万元。

  税单明细方面,分为买方和卖方。卖方方面,主要是不够5年的营业税最为大头,营业税是:房管局报税价12.8万元×5.5%=7040元;另外个人所得税较多,核实征收:房管局报税价12.8万元×1%=1280元,共要交9771元。买方方面,主要是交易契税,房管局报税价12.8万元×1.5%=1920元。

  现在,不少业主要求实收价,由买方承担税费,杨小姐也是如此。记者计算了一下,涉及到房管局报税价的税率共为8.1%,按照总价报低22.2万元计算,杨小姐少交税17982元。

  卖方:怕报低价买方会赖账

  家住天河区骏景花园的方先生,本打算出售一套海珠区房产,开出实收价45万元。有位买家看房后很满意,但因税费由买家埋单,买家表示预算只有15万元左右。若按照45万元成交价,首付三成需13.5万元,税费等支出约4万多元,买家说钱不够,要求便宜点。

  方先生看了周边市场价,觉得房子肯定能卖45万元,不肯降。但是,买方听从朋友或中介经纪建议,希望能通过报低价少交点税把房买下,方先生没答应。他表示,自己跟买方不熟,担心这样操作不能完整收到房款,“如果签合同时把房价写低,到时买家赖账,只给我报价怎么办?”

  后来,方先生一个朋友告知他在天河北的房子也是通过报低价卖出,实际成交价是70万元,中介建议只报31万元。本来,方先生的朋友不愿意,担心买方抵赖,但经纪宽慰说现在不少二手房买卖是如此操作,首先是签标明成交价70万元的三方合同,然后查档、办理按揭等。方先生朋友透露:“房管局有个标准价,也不是说你想报多少就报多少。”

  7家中介直接开出报低价码

  昨天,记者随机走访10家房产中介店面,其中3家规模较大的公司经纪对报低价持较紧口风,7家中介行经纪直接开出可报低的价码,“减少”价格9万元至22万元不等。

  口风较紧的一般是大型中介公司店铺。他们表示,报价是买家和业主双方届时协商,不关中介的事,也不能对少报多少钱以避税进行直接估计。在新港西路一中介店面,记者说看中海联路某实收价41万元、面积45平方米的5年内二手房,但预算不够,该中介答复说可以和业主见面后商量,灵活处理,但不能报得太低。她表示,现在楼价涨了,至少要报到6500元/平方米,折合总价约29.3万元。

  而其他7家中介的经纪直接对可报低价格进行初步统计。在赤岗某中介行,记者问及珠影附近一套44平方米、总价40万元的一房一厅。中介经纪听后说该房属于要征营业税的5年内房,可报低价至25万元,少缴税近2万元。

  某公司一高级物业顾问更笑说“几乎10个里面10个是这样做的,不用担心”,只要减少的数字不过分,仍然在房管局设定的该地段价格浮动范围内就可以。

  5年内次新房报低价最严重

  二手房交易业界人士表示,只要买卖双方同意,几乎所有二手房交易存在报低价现象。政府部门现在的评估价也会比备案报价略高,如果据实际成交价备案,可能最终还要多交税费。而且,备案时签订的二手房交易合同,款项较简单,也造成评估价偏差。

  满堂红地产研究部周峰表示,政府对二手住宅成交进行评估,因为登记时只按标准地名登记,而不是楼盘名,本身就可能有较大价差。即使同地段不同开发商楼盘,或是商品房与房改房之间,房价差别较大。实际交易中,大开发商的品牌楼盘,本身的房价要比同地段房价略高1000元/平方米,而价差在备案登记中无法体现。

  据透露,目前最需要报低价的是5年楼龄以内的次新房,它们在二手房市场身价最高、成交比例大。5年楼龄以内的房子房价较高,可报低的空间较大。而超过5年楼龄二手房虽然报低价逃避部分契税,但房子本身价格就较低,报低空间较小。在这种成交结构下,整体二手住宅均价就被拉低。因此,二手中介行业人士表示,官方统计数据参考性较低,甚至说目前广州九成二手住宅交易报低价,只是报低幅度不同。

  政府评估进入偏低循环

  亿达按揭的陈先生认为,由于政府评估价是在备案报价基础上统计。目前,二手房价上涨速度较快,就算是按实际交易价报,可能同地段在1个月后的报价,与评估系统采用的1个月前的数据都有偏差。面对二手房市场要考虑到朝向、楼龄等等复杂因素,评估价系统只能完善,不可能是百分百与市场一致。

  但是,如果市场交易二手房报价一直偏低,等于其评估价来源的数据本身有水分,这样评估价就会更加低于实际成交价。如果买卖双方、中介等知道评估价偏低,联合起来又可以再报低价,如此就形成一个偏低的循环。

  买卖方中介涉嫌偷避税

  中山大学税收与理财研究中心主任、中大岭南学院教授杨卫华表示,报低价不仅是买卖双方偷税避税,中介公司本身也有嫌疑,造成税收大量流失。但中介收佣金按实际成交价收取,在佣金登记点数不变情况下,中介公司实际上报税的数额也就变小。

  业内人士分析,部分小型中介建议报低价时,不仅是考虑到可早日促成交易收取佣金,实际对自身征税也有好处。目前,大部分较大型中介不敢直接介入报低价事件,主要是担心政府追究责任会责罚到自己头上。

  报低价买卖方风险较大

  经纬房地产项目发展及研究部副经理吴定金则表示,买卖双方签署报税价合同给政府,私底下再签实际成交价合同,称为“阴阳合同”。但私底下签订的合同,政府不承认,一旦出现争执,或房产评估、房产转手涉及税费、此前房价等问题,政府是以备案房价为准。因此,尤其是买方在报低价时有很大政策风险,面临再转手时的总价风险,可能得不偿失。

  广东踔厉律师事务所主任田子军也表示,从原理上说对卖方而言,若在买卖双方向房管局提交虚假成交价的买卖合同之后,就应当按照报税价格成交,由于双方在房管局备案的合同效力优先于双方自行签订合同。因此,卖方存在不能收足楼款风险。

  买方:中介不经同意就报低价

  信息时报:你听说过在二手房交易中报低价,以达到少交税省钱的做法吗?

  王小姐:最近我在天河北买了一套两房,就是这么操作的。实际上我们签的合同价是业主实收95万元,但最后去房管局登记的时候,报的价钱是70万元。现在案件已经办完了,也通过了,大概可以省1.6万元左右。

  信息时报:那你是自己提出要报低的吗?

  王小姐:中介都不跟我们商量就擅自把价格报低,但能省钱我们也没去计较。

  中介:报低约两成比较可行

  信息时报:在二手房交易中,报低价的情况多吗?操作起来有难度吗?

  阿梁:拿到房产证后,5年内买卖要征收营业税出台后,不少业主都只要求实收,税费全部要由买家埋单,负担也挺重的。像一套40万元左右的二手房,如果实报了按照税率计算,至少要3万多的税费。但是多数原业主也不是很愿意报低价,如果私下签的交易价是200万元,到房管局写成是100万元。一般二手房交易又没有公证,万一买家反悔按照100万元给,原业主就很没有保障了。

  另一方面,相对来说,买方如果是炒家的话,也不愿意把房价报得太低。他担心万一转手再卖出的时候,税费的管制更加严格了,比如在强征个税上,要按转让收入征20%.

  而现在的房产证都会表明此次成交价,这样他就会“低进高出”,要交更多的税。比如说,现在的房子买进来实际上是50万元,但他只报30万元,到时卖出是80万元。再征税时,就要按照80-30=50万元的转让收入进行征税了。

  信息时报:房管局也有评估价系统,那你们在报低价的时候,怎么去衡量报这个数就能通过呢?

  阿梁:去办理过户的时候,有评估窗口,递交资料后评估小组会按地段、房子情况等对房价进行评估。如果报价偏差太大的话,就无法通过。比如说珠江新城的二手均价是15000元/平方米左右,你只报7000元/平方米,或者是8000元/平方米,那绝不可能通过的。

  一般情况下,要报什么价格会比较合适都是靠经纪的感觉和经验,靠对行情的判断来作出,大概报低20%左右比较可行,比如说100万元的房子报成80万元,那就是肯定能通过的。

  银行房管局两评估系统对接

  亿达按揭陈溢溢表示,银行评估价不一定完全是市场价,但相对而言比较接近。房管局的评估系统虽然存在差距,也在不断修正中。陈先生认为,成交价报税与抵押贷款系统两个系统相互独立,可能还会出现零首期的现象。在这种情况下,最好能实现两个系统的信息共享,这样银行就可以更好地控制其房贷风险,防止高估了房产的价值;政府部门也能更好地进行征税、统计房价等。

  广州地税有关人士表示,目前广州市二手房交易纳税主要是委托房产交易中心进行。税务部门有权对物业的报价和地段市场价进行核实,发现有偷税漏税情况的要进行追缴差额,并可能视情况的不同除以0.5倍~5倍的滞纳金罚款。目前个人进行的二手房交易都比较分散,所以对监管也提出了较大的难题。

  贴近市场价系统即将出台

  据了解,广州市国土房管局估价所也正在建设基准房价系统,该系统一期已经进入验收。该系统初步规划是每季度根据市场交易价进行更新一次,其给出的二手房价将较贴近市场,对市民有更多的参考价值,对报低价的现象可以有所改善。该系统的数据来源由各中介提供,所以税收部门在征税时的监管,仍然是十分重要的。

  该系统一期可以查询具体到每条路每条街的某号某层某个单位,对朝向如何,是否有电梯,景观如何,噪音影响如何等都有详细的评估。但仍采用了标准地址的方式,如果要抽取某楼盘的历史成交数据则暂时无法做到,包括楼龄等也需要进一步完善。这主要是影响二手房房价的因素更加复杂,所有将在后面的工程中继续解决这些问题。目前该系统的第二期的建设目前正在招标。

  报低价避税举例:

  杨小姐实际成交价为35万元,申报交易房价为12.8万元

  按规定业主税项,由买家包业主税:

  交易印花税:房管局评估价×0.05%=64元,省111元

  交易管理费:物业面积×3元/平方米=117元

  个人所得税(非唯一住房或不足5年)核定征收:房管局报税价×1%=1280元,省2200元

  营业税(不足5年)个人出售:房管局报税价×5.5%=7040元,省12210元

  涂销抵押登记费:350元

  交易委托公证费:220元/宗

  赎契、退保、涂销代办费: 500元/宗

  合计:9771元,共少交税14521元

  买方税项:

  交易契税:房管局评估价×1.5%=1920元,省3330元

  交易印花税:房管局评估价×0.05%=64元,省111元

  交易管理费:物业面积×3元/平方米=117元

  交易登记费:个人:50元/宗

  产权证印花税:每证10元

  共计2161元,少交税3441元

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