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物业税能否抑制房价 美国成熟机制经验值得借鉴

2007-9-1 10:10 华夏时报 【 】【打印】【我要纠错

  美国成熟的物业税机制值得我们认真借鉴。但是,如果把开征房地产物业税的政策目标,确定为遏制房地产炒作,首当其冲遭受打击的反倒可能是普通百姓购买第一套住宅的积极性。

  正像一位哲人曾说过的那样,在美国两样东西是永恒的:一是死亡,二是上税。美国可能是世界上税种最多的国家之一。为此,美国民众与公职人员发生争执时,经常脱口而出的是:“我是纳税人,你有义务为我提供更好的服务!”理直气壮中总带着几分自豪。

  时下,为抑制房地产虚火,国人在讨论是否应该乃至如何征收物业税。笔者并不反对征收物业税,但通过对美国征收物业税主导思维的研究感到,如果我国要把征收物业税的政策目标确定为抑制房地产泡沫,不但达不到对症下药的效果,且可能打击中低收入家庭购买自住房的积极性。

  征收物业税在美国已经有上百年的历史。美国民众缴纳的税种中,物业税块头最大,每户每年动辄上千上万上十万美元乃至更高,因物业税是根据个人财产当年的市值比例计算。拥有独栋楼的户主比较简单,物业税一年分两次或四次付清,其中包括物业费。如果在公寓或连栋楼内拥有住宅,户主就得在交物业费时加上物业税,尽管好多户主都不清楚自己一个月交多少物业税。

  从本质上看,美国征收物业税的第一功能是改善社区环境和服务,提高住户的生活质量,吸引更多的人来本区购买住房。各县、市、区政府为经济持续发展计,都希望人们来其管辖的区域内买房建房。

  美国各区县的物业税率差异很大,但一般都对收入低的退休老人实施减免。纽约是物业税率最高的城市之一,税率由市议会确定,2007年一般民宅物业税为12%上下。笔者居住的社区在华盛顿西郊,物业税率由所在的弗吉尼亚州议会确定,远比纽约和华盛顿闹区的要低,且近年来一直处于下降趋势,由10年前的1.23%,一路下跌到2006年的1%和今年的0.89%.社区内每户住宅均价为25万美金,笔者所住独栋楼区税务局估价为56万美金,一年的物业税就要5000多美金。以2006年为例,物业税收入占本区政府年财政收入的59.9%.与此同时,汽车、游艇等私有资产的物业税率则要高得多,数年来一直维持在4.75%上下。

  与政策主导思维相一致,美国住宅物业税的第一大用项,是本区内小学到高中、图书馆、社区公园等公共设施的改建和绿化等。住宅区的垃圾回收、处理等服务性开支,则是物业税的第二大用项。第三,相关政府还会用部分物业税设置基金,甚至把基金推入债券市场筹集资金,用于社区公共设施的大型改建。一般情况下,本区县征收的物业税无需与州或联邦政府分享,但也有例外,如华盛顿北部的马里兰州,县区物业税就有一定比例上交州政府。县区内的道路改建,尤其是贯穿全州乃至州际公路的建设维修,则多由州政府财政拨款,款项来自于汽车注册、汽油加税等方面的政府收入。

  从实际效果看,地方政府征收物业税尽管也有抑制房价或炒房的作用,但都是附带作用。本人所在区税务局不动产处处长珍妮特在和笔者讨论中称,美国各级政府的政策,大都鼓励人们购买第一套住房,因拥有一套住宅不但是实现美国梦的最重要体现,且有利于人们勤劳致富,安居乐业,有利于社会稳定。也正因为此,征收物业税的目的不是抑制房价或房地产泡沫,而是改善社区服务和环境,提高户主的生活质量。

  从宏观角度看,美国抑制炒房的第一政策手段是联邦储备委员会掌控的基准利率,因这一利率对房贷利率有决定性的影响。其次是联邦和地方政府实施多种政策,提升投资性住宅的维持成本。如第一住宅的年按揭资金,可成为个人所得税基数中的折扣,而投资性房产就不可享受这类优待;投资性房产出租所得收入,要计算在个人所得收入中纳税,且在升值后出售,不享受第一住宅25万美金盈利免税的优惠等。

  整体来看,美国的房地产市场机制复杂,且与我国有着巨大差异,即美国的土地随房产归房主所有或共有(如公寓),而中国却是土地租赁形式。尽管这样,美国成熟的物业税机制仍值得我们认真借鉴。但是,如果把开征房地产物业税的政策目标,确定为遏制房地产炒作,首当其冲遭受打击的反倒是普通百姓购买第一套住宅的积极性,可能形成与政府初衷完全背道而驰的负面效果。

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