业界观澜
北京某会计师事务所的杨林（化名）最近简直成了“空中飞人”，他不断飞往全国各地帮房地产开发公司客户做“纳税规划”。
记者调查发现，最近北京的一些纳税服务机构的房地产开发商客户陡增，据一家不愿透露姓名的业内人士说，自从今年1月份国税总局“187号文”发布以来，请纳税代办机构做“纳税规划”的房地产企业暴增3倍。
房企：“能避一点是一点”“虽然我为客户服务，但真为他们的行为感到气愤，”杨林告诉记者，开发商在房价上涨过程中赚了个盆满钵满，但在纳税上特吝啬，尤其是偷逃土地增值税，“能避一点是一点”。
请杨林去做“纳税规划”的项目，多是2005年以前的房地产项目，土地多是协议转让土地，土地价格低廉，单个土地项目的纯利润在100%以上。按照“187号文”规定，这些房地产项目需要缴纳的土地增值税，都是几十万到上千万不等，但经过代办纳税机构的精心包装，这它们往往能少纳税甚至不纳税。
缴纳土地增值税业务的开展，以北京、上海等一线城市为主，因为这些城市已在不同程度地开始执行“187号文”，在这些城市，有开发业务的房地产商土地增值税交纳比例上升很快。
开发商逃税多用两种方法
“有两种方法：一是适当、合理避税；二是通过违法手段偷逃税。”杨林向记者道出了会计师事务所帮开发商偷逃土地增值税的一些门道。
第一种方法的主要内容是适当增加开发成本，使费用和成本项扩大，减少利润额，进而减少土地增值税清算应税额。这种方法一般用于土地取得之初，开发商没有取得预售证等文件时，在做项目规划和设计时就将“纳税规划”加于其中。
另外，刻意增加人力、财务、广告等费用是开发商经常用的手段。北京太和管理顾问咨询公司有关人士介绍，去年房地产行业人才薪酬增长约为16%，但实际反映到上市公司账表中的数据，远比这一数据大。
另外，许多房地产开发商都要求会计师事务所的人员帮他们出“生招”。而所谓的“生招”，即便在会计师行业里也很忌讳。
例如，在“187号文”发布之前，某开发商有一项目要进入土地增值税清算环节，因为项目利润较高，开发商不想补交税款，就采取了会计师提供的意见，将该处商业项目以“假赠予、真销售”的方式转让给了另一家企业，从而逃避了上百万元的税收。
“187号文”发布后，只要项目权属发生变更都视同销售，且有了比较严格的权属变更规定。目前开发商能采取的偷逃土地增值税措施，只有做假发票来加大开发成本，而虚造证据和假发票能为开发商逃避的土地增值税也很惊人。
杨林指出，一般偷逃税动机大的都是民营房企，国有房地产企业和房地产上市公司因为会计制度比较规范很难操作，但也有一些房地产公司通过收购建筑公司等方式扩大开发商业链，进而为偷逃税提供方便。
土地增值税地方细则难产？“除北京等几个一线城市外，大部分城市没有制定土地增值税清算细则，”首都经贸大学教授、中国税网专家张春平告诉记者，由于房地产行业整体纳税体系比较复杂，土地增值税政策长期处于不被重视的地位，地方政府在执行土地增值税清算的执行能力不强。
土地增值税始于1998年，但之前房地产行业利润不高，多数地方政府采取1%预征的方法来征收土地增值税。
“187号文件发布之后，有的地方仅仅是在预征环节后加了一个环节，叫核定，”有关专家说，有的地方税务机构因为技术手段不能对房地产企业进行清算，而改为简单的核定。
除了征收手段外，地方利益保护也是阻碍房地产土地增值税清算推广的原因。
由于二三线城市的项目多由外地房地产公司开发，它们到二三线城市开发项目除了能为当地增加营业税外，还能帮助地方政府提升当地土地价值。
“在各地都不出台土地增值税清算细则的情况下，哪个地方率先推行就有可能致使房企不去这个城市开发项目，各地都担心外地房企不进来，所以都不率先推土地增值税清算。”张春平说。
21世纪经济报道
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[编者按]土地增值税清算本是一个税收征收管理的政策，起初被媒体误解为新税种征收的通知，进而在业内外展开了该不该开征土地增值税的讨论，并在股市产生不小的影响，应该说是在税总的意料之外的。最后不得不专门出面澄清。
即便是一个清算通知，影响也是比较巨大的。开发商面临项目清算，以前逃避税款的路径已经被堵住，原有利益格局将发生很大变化，此中争鸣与观点交锋尽在本专题。
点击进入专题：土地增值税清算动了谁的奶酪？开发商？政府？民众？
知识点小帖士：
所谓土地增值税，是对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（统称转让房地产）而就其增值部分征收的一种税。土地增值税实行四级超率累进税率，即增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除金额50%至100%的部分，税率40%；增值额超过扣除项目100%至200%的部分，税率50%；增值额超过扣除项目金额200%以上的部分，税率为60%.
编辑留言：
土地增值税清算通知是个打击房地产开发商偷漏税的通知，是规范征收土地增值税的通知，国家加强税收征管的举动竟然成了影响开发商利润的动作，这种说法是无论如何都不能成立的。开发商对于国家的政策非但不支持，反而以影响企业利润，造成行业洗牌这样危言耸听的言论来制造紧张气氛，目的无非在于让原本紧张的市场再次紧张，在民众心中形成“房价必涨”的心态，应该说开发商缺少社会公共利益的意识。
土地增值税到底动了谁的奶酪？通过这样的专题我们不难发现：开发商透漏税的途径被堵住了，地方政府对于开发商迟迟不竣工决算的行为视而不见，其中隐藏的利益关系恐怕普通民众难以察觉。国家每个政策都会形成房价的上涨，笔者认为除了政策本身的问题，市场紧张气愤的制造者同样脱不了干系。房价的上涨一定程度上也是动了民众的奶酪。
那么我们可以看出：土地增值税清算是清算了开发商，影响了地方政府，警醒了民众，三方同时是利益受害者，而只有民众是最终的受害者。
