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地产商遭土地增值税突袭 三年内房价呈下降趋势

2008-1-28 11:2 中国证券报 【 】【打印】【我要纠错

  “从2月1日开始,全国地产企业将全面进行土地增值税清算,那么,开发商会不会将开发成本转移到房价上来,造成房价上涨呢?”一位购房者急切地想知道答案。

  高房价策略将“失效”

  昨日,在此消息的影响下,A股市场地产股全线暴跌,万科、金地等龙头股也未逃跌停厄运。

  业内专家分析,开发商的土地增值税成本将很难转移到房价上。

  上海五合智库投资顾问有限公司总经理邹毅(邹毅博客,邹毅新闻,邹毅说吧)认为,开发商要弥补土地增值税带来的利润损失,一是抬高可扣除项目的成本,二是提高房价。“提高房价的策略将大大增加房地产项目的市场风险,因为高房价将导致项目空置积压的可能性增大,企业经营风险增大。”他说,“土地增值税采用超率累进税率,提高房价,增加了销售收入,就意味着相同条件下应纳税额的增长,从而使税负攀升。”

  中大恒基不动产营销市场研究中心的研究报告则认为,根据土地增值税的四级超率累进税率计算,开发企业须缴的税费达到了利润的30%到42.5%,开发商必然将部分成本转移到消费者身上来。

  但邹毅认为,最有效的办法还是增加可扣除成本的总额。他说:“可以增加公共设施建设投入,提高建筑质量部分的成本;这既可以减少税金支出,也提升了项目市场竞争优势。”

  也有业内专家指出,房价走势主要还是取决于市场供求情况,开发商不可能不顾及市场的盲目涨价。

  今年将先升后降

  中大恒基的报告预计,今年的房价仍会上涨,且呈现出上半年涨幅相对较高,下半年相对降低的特点。

  今年的住宅供应量和结构都将发生一些变化。从供应量上看,不少因调控政策而延迟入市的楼盘将在今年下半年集中上市。统计显示,2006年有600多个项目(包括新项目和老项目后期)因“国六条”而需重新规划、审批,延缓至今年下半年上市。

  中大恒基的一位人士说:“这样就导致新盘上市出现上半年与下半年的不均衡。由于上半年供应的相对紧缺,房价必定在一定程度上保持涨势,而随着下半年的集中放量,特别是中低价位、中小户型的增多,就将拉低整体均价,使得房价涨幅减缓。”

  从消费者心态上说,今年的新房将主要在下半年入市,这将加剧购房者的“观望”。此外,对未来将出台更严厉调控政策的预期,再加上不少地方政府都将对经济适用房和廉租房加大投入,这都将使一些购房者持币待购。上述研究人士称,在2007年整体供应量增加的情况下,实际交易量有可能同比减小。

  未来三年涨幅放缓

  2006年的房地产市场是“边调边涨”。一些官员的解释则是,调控效应有一个后滞期,未来房价将涨幅趋缓。

  中大恒基的研究报告预测,2007年是调控政策的执行年,也是市场有所反映的一年,全年涨幅将在15%以内。而随着市场的进一步规范,2008年的价格涨幅约为12%,2009年的涨幅约为5%.

  从相关数据来看,2006年的房价涨幅已呈放缓态势。北京市房地产交易管理网数据显示,2003年到2006年,房价除在2004年有适当降低外,2005和2006年都呈现出强势上涨的局面,其中均价涨幅最大的是2005年。但涨幅在2006年出现了一定的回落,从2005年的涨幅22%下降到17%。

  但房地产商认为,住房市场的供不应求必然造成上涨,在其背后则是土地,特别是城市中心地区的土地供应不足。此外,二手房市场不发达,再加上交易环节税收政策的连续出台,增加了交易成本,使更多的住房需求被迫集中在新房市场上。

  未来三年涨幅放缓

  2006年的房地产市场是“边调边涨”。一些官员的解释则是,调控效应有一个后滞期,未来房价将涨幅趋缓。

  中大恒基的研究报告预测,2007年是调控政策的执行年,也是市场有所反映的一年,全年涨幅将在15%以内。而随着市场的进一步规范,2008年的价格涨幅约为12%,2009年的涨幅约为5%.

  从相关数据来看,2006年的房价涨幅已呈放缓态势。北京市房地产交易管理网数据显示,2003年到2006年,房价除在2004年有适当降低外,2005和2006年都呈现出强势上涨的局面,其中均价涨幅最大的是2005年。但涨幅在2006年出现了一定的回落,从2005年的涨幅22%下降到17%。

  但房地产商认为,住房市场的供不应求必然造成上涨,在其背后则是土地,特别是城市中心地区的土地供应不足。此外,二手房市场不发达,再加上交易环节税收政策的连续出台,增加了交易成本,使更多的住房需求被迫集中在新房市场上。

相关热词: 土地增值税 房价