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物业税一旦开征 商业地产“个性分化”现象将加重

2008-1-31 16:38 焦点房地产网 【 】【打印】【我要纠错

  北京政协委员、地税局局长王纪平1月22日在北京“两会”上透露,北京市已率先向国家税务总局提交了物业税“空转实”的申请,最快今年6月份北京将开征物业税。而物业税是对过去一些相关税种的替代还是全新的税收形式的追加,是否会像以往征收的营业税、个税那样再次出现转嫁的现象等问题 ,成为重点关注的问题。“链家地产”市场研发中心就此焦点问题发表观点如下:

  首先,物业税更可能是过去一些相关税种的替代

  “链家地产”市场研发中心认为,物业税的主要作用是通过增加产持有环节成本,影响甚至扭转部分自住购房者的心理预期,特别是投资者和投机者,让其理性入市;而对于已经拥有房产尤其是持有多套房产的投资者而言,则是增加其心理压力和成本支出,促进有效的房源释放。因此,物业税的主要征收目的并不是为了纯粹增加多少成本,而是可以增强消费者的理性购房意识,不然单纯的成本增加势必会引起房价新一轮的上涨。因此,物业税更可能是过去一些相关税种的替代。

  其次,转让环节物业税转嫁很难成为普遍现象

  物业税与前两年开始强征的营业税、个人所得税不同,营业税和个税都是在交易环节征税,很容易就转嫁给买方,物业税不一样,是在持有时期逐渐分摊的,类似于物业费、水电费一样,从投资习惯和消费心理上更容易被归类为日常开销。因此,“链家地产”市场研发中心认为,物业税在转让环节转嫁很难成为普遍现象。

  再次,物业税开征会加重区域商业“个性分化”

  由于商业地产是经营性物业,因此个体性更鲜明一些,即使同一商业热点区域各个商业物业的租金、供需、涨幅也各不相同,不像民宅那样同一区域特点和发展态势区别不大。因此,“链家地产”市场研发中心认为,经营的越好的物业,在物业税开征后,成本转嫁到租金中的可能性更大,这就会导致租金差距更大,区域商业“个性分化”现象更严重。

  尽管同一区域商业发展也不尽相同,但从另一方面讲,商业地产的发展必须建立在区域商业业态也相当成熟的基础上,例如在成熟的商圈很容易找到租金态势非常好的投资产品,在新兴的商圈几乎很难找到前景十分可观的投资项目。因此,物业税开征后,从区域上来讲,各区域租金跳跃幅度也会比较大。

  最后,“链家地产”市场研发中心认为,物业税持有环节征税的特点确定了其影响不同于以往征收的税种,但其影响程度和波及范围还要看最后的实施标准而定。

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