省地税：二手房营业税、个税“从宽”的可能性不大
从11月1日开始，上海个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一生活住房将不再负担营业税和个人所得税。消息一出，南京人不免急了！因为营业税和个人所得税曾经极大限制了南京二手房交易，使得二手房市场在最近的房产寒冬中几近冰封。
那么，南京的二手房营业税、个税有没有可能放宽？如果放宽，又会采取怎样的形式？记者昨天专门与南京税务部门专家进行了探讨。
直接减免？可能性不大
按照南京规定，二手房交易中，购房未满5年上市交易将被征收1%个人所得税（核定征收税率）和5.55%的营业税及附加。两项税收相加总税额达到总房价的6.55%.相对于契税和印花税，营业税才是房产交易中真正的“大头”，如果营业税、个税能有所放宽，将使二手房流转成本大幅度降低。
尽管专家们一直呼吁通过营业税上“放宽”来刺激房地产市场的回暖，但从目前看来，想要直接减免二手房交易的营业税和个税也面临一定的困难。
记者从地税部门了解到，国家的税收政策一向是自上而下，有其连贯性和稳定性，地方政府如果要在营业税、个税征交政策上有所变动，必须上报国家税务总局批准，不得随意改动。
江苏省地税部门有关人士昨天向记者透露，江苏近期不会出台二手房营业税、个税征缴方面的新政，“从宽”的可能性不大。而南京市地税部门则表示，他们会执行省级税务部门的要求。
变相减免？有两种可能
既然“直接减免”的可能性较小，那么有没有“变相减免”的可能呢？专家表示，除了更改税收政策以外，有两种途径也可以达到变相减免二手房交易中营业税、个税的目的：
第一种就是类似于上海的做法。专家告诉记者，在上海新出台的16条救市措施中，第六条和第七条分别是“个人将购买2年的普通住房对外销售的，个人不负担营业税；个人转让自用2年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，个人不负担个人所得税”。
如果仔细研究一下其中的用词，你会发现，新政中对于营业税和个税使用的是“个人不负担”，而在针对契税、印花税的规定中使用的则是“暂免征”，为什么有这样的差别？专家解释说，“个人不负担营业税和个税，并不意味着不征收营业税和个税，只是税额不由个人负担，可能由政府负担了，本质还是地方政府对卖房人的财政补贴。”专家告诉记者，这有点像打‘擦边球’，但却达到了实际的效果，当然这也是建立在地方政府具有一定的财政收入基础之上。
第二种可能则是更改“征收时点”的标准。事实上，南京之前就曾经传言会“合理认定二手住房交易税收征收时点，进一步降低居民购买和转让房屋过程中的税收负担”。
以前二手房交易时，交易税征收日期都是以契税完税日期或房产证记载日期为起算日的。此前已经有消息称，今后南京在认定二手住房交易税征收时点时，将统一划定为以“商品房买卖合同登记鉴证日期”为准，而不再按“契税完税日期或房产证记载日期”为准。
举例来说，陈女士2005年购买了一套期房，如果在当年8月签订了购房合同并鉴证，而房子直到2007年底才正式交付，办理了产权证。按照过去的规定，陈女士的房子要在办理房产证的日期起算，5年后转手方能免交营业税，也就是说，只有到2012年才可以免营业税上市交易；但如果更改起算日标准，只要从2005年合同登记鉴证日期算起，到2010年8月房子转让时就可以免征营业税了。这样算来，该套房转让免交契税的时间，比原来足足提前了两年多。
