辽宁尚未申请物业税“空转实”
物业税最高限可能不会超过3%
居民自住房税率可能更低
主讲人：中国社科院财贸研究所研究员杨志勇博士
背景新闻
去年10月，国家税务总局宣布，将物业税的“空转”试点城市，由北京、辽宁等6个省市扩大到10个省市。今年1月，国家税务总局对“北京最快6月开征物业税”予以辟谣，称两年内实施物业税不可能。3月5日，国税总局税收科研所所长刘佐在一次房地产峰会上说：“历时几年的调查，试行征收物业税已成定局。”
沈阳市房产局人士说，去年秋冬季，受物业税模拟试点可能“空转实”预期影响，导致二手住宅大量入市。
那么，什么是物业税？物业税率可能多高？物业税开征会对居民经济生活产生什么影响？本报邀请中国社科院财贸研究所研究员杨志勇博士进行剖析。
什么是物业税？
我国所讨论的物业税与国外作为地方税种的房产使用税性质不一样，国外的房产使用税是对持有房屋的状况逐年征收的一定程度的财产税，与房屋交易过程中的其他税种无关，税率比较低，因此属于“小物业税”的概念。
我国由于国情的特殊性尤其是土地制度方面的因素，拟开征的物业税新税种不可能不考虑物业开发、交易等过程当中的各种税费，因此有“大物业税”的概念，是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费捆绑合并，转化为房产保有阶段统一逐年收取。
开征物业税将渐近进行
从国际通行做法来看，物业税税率是动态的，物业税开征的地产价值是由社会中介组织评估，我国大致也会借鉴这种做法，但国内地产资产评估行业刚兴起尚未成熟。最复杂的环节就在于评估，且居民是否认同评估结论等，都是值得研究的课题。
另外，中国地区间经济发展差异大、房地产产权管理情况复杂、如何评估等因素，相关部门制定政策肯定会相当慎重。但房产税改革已被列入“十一五”计划，以及扩大“空转”试点这些信息都表明，物业税离我们只会越来越近。
是否出现买房易养房难？
业界估算，购房者买一套房子的钱中，有30%—40%是缴了各种税费。普遍认为，如果改用许多国家采用的逐年缴纳的办法，以财产税的形式分期支付地租和税费，现在的开发成本就可以大幅下降，房价也会跟着大幅度下降。
但因购房后每年要承担一定的物业税，物业税成了未来的预期支出。房屋的使用成本增加了，于是有人担心“买得起住不起”的情况将大幅增加。这种担心大可不必，从国际惯例看，物业税的征收都有一定的底线，主要是对投资、出租等经营性房屋在拥有环节征收，而对自住房屋则采取免征或少征的做法。
北京的申请方案，也是针对“商业地产”，私人住宅是否纳入尚不明确，即使对居民自住房开征物业税，也会有一个较长的过渡期。
税率豪宅高于普通民宅？
物业税是实行统一税率还是累进税率也是目前业内争议的焦点，特别是对豪宅和普通房屋是否实行差别税率的问题最引人关注。
物业税一旦开征，实行“一刀切”税率的可能较大。因为，房屋的占地面积是固定的，房价的高低已经体现了地价的高低，所以不论是豪宅还是普通住宅按照统一税率征收就可以体现“公平”，豪宅的房价较普通住宅更高，按照同一税率征收，其缴纳的物业税相应也更高。同样道理，地域差异对物业税征收也没有太大影响。因为，各地不同的房价已经体现了地域差异。
物业税率最高可能不超3%
在物业税政策尚未正式公布前，税率也不明确。目前试点省市也只是“空转”模拟进行，即不实际收税，但一切工作步骤都和真正收税一样，多部门参与，统计物业数量，做测算、评估、报表，做税收统计等。
目前，“空转”的物业税有两种计算模式：如果房屋是自住，以房产评估价的70%为基准，征收1.2%的物业税；如果房产是出租投资用，就以投资回报的18%为基准，征收12%的物业税。
根据国际惯例，征收不动产的物业税需要定期对房地产市场价格进行评估，每年按照评估价值对房地产所有者征税，因此税值会随着房产的升值而提高。不少国家和地区，设有起征点和减免税政策，我们可能也如此操作。
鉴于我国各地区之间经济发展不平衡，物业税最高限可能不会超过3%，而若对居民自住房征收，税率可能更低。
【新闻延伸】
辽宁尚未申请物业税“空转实”
在今年全国两会期间，全国人大代表、辽宁省财政厅厅长邴志刚接受新华社采访时说：“物业税对纳税人的不动产征税，财产越多的人交税越多，因此对富人的财产和收入起着调节作用，有利于缩小贫富差距和优化配置地产资源。国家应适时推进物业税改革。”
事实上，早在2003年，辽宁和北京、江苏、重庆等6个省市被列为物业税首批“空转”模拟试点地。2004年起，丹东市承担起此次模拟征税试点，如今此项试验已进行三年有余。
对于辽宁物业税“空转”试点进展情况，有关部门以敏感为由没予披露。但一知情人士说，物业税的“空转”包括两个环节，第一个环节是进行基础数据的采集收录，第二个环节是评估房产的价值，作为征税的依据，并随着市场价值变动不断修正估值。和其他省市一样，辽宁的试点工作尚处第一环节。
省财政厅人士向记者证实，辽宁省的物业税“空转”试点仍在进行，尚未向国家提出“空转实”的申请，因此正式“实转”尚无时间表。
