今天下午，现任北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任来到南京，这也是他第三次来到南京。董教授此次南京之行给一些中小开发商的出路提出了自己的观点，在演讲前接受本站记者独家专访时，董教授认为，此次房地产市场中的观望情绪大概需要“大约半年左右才能逐渐逐渐恢复过来”。
观点一：“不是房价下跌就是拐点”
在“拐点”论充斥市场的今天，到底什么是“拐点”？到底是什么原因造成目前所谓的“拐点”论频频出现的呢？
董教授告诉本站记者，拐点是从去年十月份出现的。“拐点是有严格的经济学含义的，增长速度的变化这个点叫拐点，不是房价最高点然后往下来然后这叫拐点，不是这个意思”。他认为，从已经出现的数据来看，应该说交易量的确是下降了，但是从房价来看，一月份还是上涨了10%还多。“应该说我们现在没有看到拐点的出现”。
董教授说，从发展趋势来讲，08年房价的发展走势可能会趋于平稳一些，第一是07年各地放地的规模有所扩大，第二市场的运行规则改变了，老百姓的观望情绪的确是有所加重，还有一个就是贷款的条件等等，物业税等等都影响了老百姓的投资情绪，“但是我想让房价明确地下跌这是不可能的”。
观点二：房地产市场不会出现像股市下跌的问题
股市和房地产市场一向被称为是市场经济的“翘翘板”，当房地产市场火爆的时候，股市就显得有些衰落，相反，当股市火爆的时候，房地产市场就开始火爆，当时在去年，中国的房地产市场和股市双双实现了飞跃，而到了08年，这两个市场经济中的“冤家”又相互双双走下坡路。近日，中国的股市是一跌再跌，那么房地产市场会不会也出现相似的问题呢？
另外，作为中国房地产市场“老大哥”的万科集团今年在全国各地的项目中频频降价，有业内人士甚至称，万科的降价销售堪比宏观调控？这一切会不会都加大中国房地产市场走向低迷？
关于万科的问题，董教授告诉本站记者，是从市场上来看，万科确实降价了，“但是万科的影响力还不足以撼动整个市场，万科只有全国百分之一的开发商，还不足以撼动整个市场”。从官方的表态，还是看到政府是不希望这个市场产生大的动荡。“产生大的动荡没有好处，如果房价下降15%，全国平均下降5%，那全国肯定会大乱，开发商开发的房子，开发商就没法付工钱，建筑企业拿不到报酬，就没给建筑工人开工资，建筑工人拿不到报酬就会跳楼，我们现在有一两千万的建筑工人，还有银行的问题，比如说开发商这边房子卖不动，银行的钱怎么回收，很多人都会闹事，这些问题都会出现”。董教授告诉记者，市场趋稳或者说是追求稳定，大家可以接受的增长，这是相对理性科学的态度。
“一个是房地产是没有替代品的，不然我们很难改变他需求变化的趋势。这是一个市场规则房地产需求的东西一定是上涨的，人口总量又在增加，大量的工业地产的出现，宏观调控改变不了城市化的进程，宏观调控也不能让这些未婚的人不去同居，宏观调控有些方面是能解决的，有些方面是解决不了的，我们必须面对这样的问题，然后研究怎么样去顺应这个潮流，然后让房价相对趋稳。从几各方面来谈，房地产经济是国民经济的龙头老大。房地产市场不会出现像股市下跌的问题”。董教授说。
观点三：此次观望可能要半年时间才能恢复
在拐点论的影响下，在大的房地产公司不断降价的形式逼迫下，南京的一些开发商也采取了变相的降价方式，例如南京苏宁地产在江北的项目就采取了“一口价”方式来促销，而在此之前已经有一些开发商已经采取了这项措施？那么这次观望到底要持续多长时间？
董教授认为，这次的观望和过去不一样，过去一般是持续两到三个月，现在的观望背景不太相同，原因有两个方面，第一个是政府承诺要给老百姓一些补贴，这样的话，老百姓的情绪得到了很大的舒缓，对政府的信心增强了。这样他对市场那种急迫的心情就会下降。董教授举例说，过去政府保障的力度不够，现在要加强保障。加强保障会使一部分购买力得到政府的支持。正常的市场会因此受到影响。例如深圳要建十万套保障房，应该说这个量还是不小的，因为这个量供应上来的，应该对市场的涨幅是有冲击的。还有整个需求受到了抑制，购买能够和愿望下降，
另外最近出了拐点论的影响，“比如现在有个五星级酒店，他的老板说，的确我这一次进的一些肉有问题的，大家不要来吃饭了，那么的确大家会相信，如果是另外一个人说的，尽管他们是局长，那个饭店的肉可能有问题，但是不会有那么多人去相信他，大家知道这种心理。我们说王婆卖瓜自卖自夸的”。
观点三：物业税会征收，但是不知道时间点
物业税也是去年的热点话题，那么对于物业税，什么时候能征收呢？又该怎么征收呢？在这个问题上，董教授显得有些悲观，在回答记者提问的时候，他的回答很直接：物业税的发展方向是会征收，但是不知道时间点。
董教授认为，现在我们把很多问题想得太简单了。首先是现在财产等不透明，即使有决心有办法也要3年的时间才能做到。“我们有一个类似的东西，过去说征遗产税到现在为止没有征出来。我们连公布官员的财产都做不到，怎么能征遗产税呢”。
其次，现在也没有思路征物业税。“如果按照价值来征收，你说我值八十万我就值八十万了，是有争议的，如果按照面积征收都是行不通的，农民虽然房子面积很大，但是城市化之后，一些人失业了，那么该如何来征收呢？我们会发现没有任何一种思路可以在征”。所以，董教授认为，按照发展方向来讲是要征的，但我也不清楚什么时候能征上来。
观点四：开发商要关注工业地产的发展
此次董教授来到南京，还给南京的一些中小开发商的发展出路提出了几点建议。他认为，整个市场的状况全部变了，所以开发商必须调整发展战略。首先是高度关注工业地产发展趋势，拓展发展思路，“从经济学的角度研究发现，工业地产的回报要强于商业。商业服务业服务的主要是周边的市场，只有工业才是世界性的，一般的服务项目不可以卖到国外的。500强里基本无地产企业的，麦当劳是个启示，我们现在的盖房子卖掉的模式过时了”。
其次，考虑到沿海到北方发展。“从这次宏观调控的情况来看，沿海地区除了两个省份影响比较大，别的地方还无所谓，北方受影响比较小，特别是往北去，辽东半岛这个地方我认为是非常有前途的，因为居住环境来讲，这个地方是最理想的居住环境，江苏这边就有点热，从全国范围内来看，有钱人和一些企业家都普遍在这里买房子”。
第三，侧重于开发高档房地产，寻求相对较高的回报。未来几年高档住宅价格可能大涨。应侧重于高档房地产的开发，避开保障房增加带来的冲击，尤其是新政府成立之初这两三年，可以到一些小开发商手中淘地。另外原来房价也不够高，大家的抱怨也不是那么重，很多中小城镇的收入水平还不错。提前进入一些城市建设的新区谋求发展，花大力气搜集城市规划变动信息，特别是新区建设信息，提前进入，与政府通过合同约定好，相对长期地持有土地、获取巨额土地增值回报，一定要去找这样的区域。
附：董藩教授南京演讲现场实录
【董藩】：各位领导、各位朋友很高兴再一次有一个机会来南京跟大家交流。我们看到了报导说南京公布商品房的成本，限制利润幅度，当时我在央视的时候我都提到了这个观点，我可以跟南京市场打个赌，如果他能够不顾一切地采取措施，去限制这个利润率的话，三年之内，房地产要挎掉，五年之内国民经济要衰退。不管怎么说，我打听了一下，这个政策到最后是无法执行的，经济的问题一定要有经济的手段去解决。房价到低我们从来没有一个标准到底是多高或多低。我们是13亿人口，我们可用的土地还是很有限的跟加拿大是完全不一样的，现在在国外主要是二手房在交易，我们国家主要是新房，新房和二手房的价格是完全不一样的，我随口可以说出，十点八点的理由，中国房价跟外国房价是不能比的。我们不清楚房价到底是多少才是合适的？我们总是跟过去相比，过去的房价是非市场大供应的，以前有大量的房改房，和欧美发达国家不一样，从这个角度来讲，资产还有膨胀的过程，有很多非常理论化的东西需要研究。我们看到冲刺大家耳朵的都不是一些很理性的观点。合理的房价到底在哪里？今天我们没有时间去谈论这个问题。我今天跟大家谈几个非常实的问题。我们主要谈中小企业的发展策略。在座的各位开发商几十亿以下的开发商怎么来生存？
房价我可以告诉大家一个结论，房价在特殊情况下才会发生波动，是肯定会涨的，规律就是这个样子的。我借鉴西方的阐述并不是非常完整，我加了两个概念，一个是房地产是没有替代品的，不然我们很难改变他需求变化的趋势。这是一个市场规则房地产需求的东西一定是上涨的，人口总量又在增加，大量的工业地产的出现，所以大的趋势很能改变，宏观调控改变不了城市化的进程，宏观调控也不能让这些未婚的人不去同居，宏观调控有些方面是能解决的，有些方面是解决不了的，我们必须面对这样的问题，然后研究怎么样去顺应这个潮流，然后让房价相对趋稳。如果房价下跌15%，全国有一半以上的工地是转不动的，有80%的工地就要停下来了，金融也会成问题，还有房价大的盘原来卖一万或者八千块钱，现在卖六千，那原来买房的人就会觉得吃亏了，他们一定会要求退房的，像这种情况，万科那边有业主提出来怎么怎么样等等，一定会这些这样的问题，我们需要有一个稳定的环境，不希望有那么多人到政府去闹事。这要从几各方面来谈，房地产经济是国民经济的龙头老大。房地产市场不会出现像股市下跌的问题。像当年的日本、泰国他们都是极端情况造成的。
情绪是情绪、愿望是愿望，我们在规律面前还是要尊重事实。08年房价会怎么样，基本的判断仍然是上涨，可能会趋缓，我们要分析几个大因素，一个是土地控制面积问题，控制面积不是卖不要的面积，不是市场消化不了的面积。这就意味着什么呢？意味着现怎的供应是多少呢？我过去批评整个国家宏观调控在思路上出现了问题，一切的思路都能验证，因为我们供求关系紧张，只能导致房价持续上涨，我们没有办法改变市场变化的趋势，看看现在的情况是什么样子，从03年以来，市场的存量供应一直是在下降的，因为市场的供应越来越紧张，需求却在不断地膨胀。每个城市平均还有60几个镇，只有一千套房子，是这么一个状态，全世界经济范围内，只有我们国家买房子还要求人，不求人买不到，这是我们面临的市场状况。他在未来的一段时间内，仍然会发挥作用，就说上涨的压力非常大。全国来看，房地产市场的住宅是严重下降的，他还会影响两年左右的供应。当然也有跟他相反的力量，我们会看到这样一个数据，新开工的面积有上涨的趋势，但从06年有点下降，施工面积上涨的幅度比较明显的，竣工面积是在下降的。我们放地的时候，盘越来越大周期的确是长了，开发商也有人为的原因，那么在未来从05年之后，这个巨大的施工面积，在未来的两年当中会大量地吐出来。未来的增量会也明显的增加。
还有一点关于保障房的问题，过去政府保障的力度不够，现在要加强保障。加强保障会使一部分购买力得到政府的支持。正常的市场会因此受到影响。我们看到个别报道，深圳要建十万套保障房，应该说这个量还是不小的，因为这个量供应上来的，应该对市场的涨幅是有冲击的。还有整个需求受到了抑制，购买能够和愿望下降，提高首付的作用得以体现，提高利润的作用明显显现，存款准备金率不断上吊，审查的严肃性提高；政府干预贷款规模和时间，过去已经发生过。还有关于物业税传言的影响，可能很多人也一直很观众，我早就说过物业税三年五年搞不出来了，这个问题是非常非常复杂的，还有其他一些原因，包括今天我们这个活动是媒体搞的，媒体当中也会有很多并不科学的话放出来。所以总体上来看，这个需求的确还是受到了抑制，这也是缓和房价上涨趋势重要的因素。与他相联系，就是整个的预期发生变化，这种看法可能会发生变化。这次的观望和过去不一样，过去一般是持续两到三个月，现在的观望背景不太相同，就是什么呢？第一个政府承诺要给老百姓一些补贴，这样的话，老百姓的情绪得到了很大的舒缓，对政府的信心增强了。这样他对市场那种急迫的心情就会下降。另外最近出了拐角论，比如现在有个五星级酒店，他的老板说，的确我这一次进的一些肉有问题的，大家不要来吃饭了，那么的确大家会相信，对吧，如果是另外一个人说的，尽管他们是局长，那个饭店的肉可能有问题，但是不会有那么多人去相信他，大家知道这种心理吧。我们说王婆卖瓜自卖自夸的。
这一次的观望，可能要达到什么程度呢？比以前的赶往时间要长，可能要大约半年左右才能逐渐逐渐恢复过来。这是我们上面看到的，即有促进房价上涨的趋势，也有促进价格趋缓的趋势。这种情况下，房价会上涨，但会趋稳。这种情况下，小开发商怎么办？整个规则变了，跟过去大不一样，尽管房价是稳中有升，但是规则变了。过去政府不太强调住房保障，第二我们不再调宏观，还调控微观，还有一个问题就说，对价格还有另外一些措施，比如说限价房的问题我不太赞同。管制房价的结果是使房价涨得更高。我们现在确实是在干预房价的形成，一些政策也不可能马上就会发生什么大的变化，所以中小开发商的确有一个调整问题，还有大的背景，当社会认为房地产存在暴利的时候，房地产业的好日子就结束了，大量开发商的进入开发领域，会摊薄它的利润。
全社会会形成对开发商制约的舆论环境。整个市场的状况全部变了。所以开发商必须调整发展战略。最近我总结一下，我给你这么几点建议，高度关注工业地产发展趋势，拓展发展思路，工业地产具体指工业类使用性质的土地及其土地上建筑物和附属物，工业类土地上建筑物通常包括工业厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。工业地产进入市场调配资源地时代，以政策为主导的调配方式淡出历史舞台。这种调控将大大提升工业地产的价值。小企业怎么办？工业地产发展前景是非常广阔的。工业地产的回报率有多大，我可以给大家看一张图（如图），在未来你说七年八年十年，我现在说不清楚到底这个过程是多长，但是我估计六七年市场就会成熟了。工业用地增加了商业住宅用地，他们那边的涨幅就会大大缓解下来。
学工商管理有个蓝海战略，生意生意、要生成心意，这才叫生意。一个人的创造力等于信息加思维模式。小企业怎么办呢？第一要搭乘到最后一批协议用地的“末班车”。要选好区域、研究模式，第一你可以直接建工业项目，然后适时出售股权，回避交增值税；第二个思路，双方合作，适时撤出（按照即时土地价格）；第三个、持续经营，争取经营收益、土地增值、上市三种机会；四投资有科技含量的工业项目，争取上市，再装入地产部分，或地产公司通过自己的工业上市项目借壳上市，获得几十倍增值收入。开发商要选有科技含量的项目。有科技含量的，一旦上市了以后，用你的房地产企业，你自己建自己的工业企业，就会导致你整个资产可能会增值几十倍。我们也不要瞧不起工业，有些项目回报很好，主要我们能够低价买入持续持有最优质的资产，具有世界性的成长空间。只有做工业也可以把个地握在手里。土地是财富之母。
我要告诉大家，从经济学的角度研究发现，工业地产的回报要强于商业。商业服务业服务的主要是周边的市场，只有工业才是世界性的，一般的服务项目不可以卖到国外的。500强里基本无地产企业的，麦当劳是个启示，我们现在的盖房子卖掉的模式过时了。那么区域怎么选？每个省都有好的区域，比如刚才看到的南京，南京过去的辉煌让我们很钦佩，南京的未来更是值得期待。但是从全国来看的话，他有很多值得关注的点。我们要关注四个增长区，大连长兴岛、天津滨海新区、曹妃甸、北部湾。
进入一个市场要掌握好时机。最值得关注的是大连长兴岛，从国家发展趋势来看，也要关注这个区域。我们过去的发展战略是西部大开发战略，现在来讲的话，应该说从政府的密度上来讲，有所缓和，也所下降。现在国际竞争这么强，政府的压力也很大，军事上要想强大，工业就必须强大，工业强了，军事才能强。我们跟美国和其他国家还有很大的差距。新的领导班子他们就研究了一个新的发展战略。我们国家领导人在筛选接班人的时候，我们就发现筛选年轻的。我们未来要建自由港，大家认为长兴岛是最适合建自由港的。长兴岛是在大连范围内的岛，我们估计在未来的五六年当中会投进去五六千亿（如图）。大家看它很容易封闭起来，变成自由港，要想发大财要研究国家的发展战略计划。这个城市将由谁来干，新加坡和我们一块来干。他的定位是什么呢？有利于形成政策性地区，易于设立出口加工区或自由贸易区。长兴岛已经是中国政府同新加坡政府合作的项目，长兴岛的全岛规划将由新加坡裕廊国完成，将是裕廊在中国完成的最大的项目。商务部正在办理长兴岛的国家级开发区问题。国家主要领导人已经与新加坡领导就合作问题进行了沟通。李光耀同志在中国讲话紧抓这个岛，这个岛的人脉关系及其丰富。上上下下都是非常支持这个岛的开发的。我们看这是新加坡搞的规划（如图）。港口建设的力度是非常大的，港口规划分了五大片。大家看一些大型企业已经进驻了，比如说全球排名第六位的造船企业，韩国STX集团，也得有两百亿的投资。新加坡万邦集团已经进驻长兴岛，总投资约7亿美元。中石油的项目有多大呢？估计到达到六七百亿。其他的热电集团投资25亿人民币。总之这个地方需要有特殊政策，我们要在政策没有出台之前杀进去。
第二点要考虑到沿海到北方发展，从这次宏观调控的情况来看，沿海地区除了两个省份影响比较大，别的地方还无所谓，北方受影响比较小，特别是往北去，辽东半岛这个地方我认为是非常有前途的，因为居住环境来讲，这个地方是最理想的居住环境，江苏这边就有点热，从全国范围内来看，有钱人和一些企业家都普遍在这里买房子。我们做投资的是什么？就是研究市场和回报，为什么要到沿海发展，沿海是富人集中的地方。在这宏观调控当中，我们广的影响是比较大的，北方的市场相对是比较稳的。为什么一月份公布的数据仍然在上涨，这就给我们一个启发，我告诉你，第一次的宏观调控，我们研究了一下，北方受影响比较小。比如说山东这一带，很多很好的地方，烟台、威海包括很多小城镇，青岛的小城镇有两年没有启动了，但是在未来的两年当中会启动，但是仍然是非常非常好的。我高度看好山东这个市场。你们在座的各位到外地去投资，不妨到山东半岛去看一看。
第三要侧重于开发高档房地产，寻求相对较高的回报。未来几年高档住宅价格可能大涨。应侧重于高档房地产的开发，避开保障房增加带来的冲击，尤其是新政府成立之初这两三年，可以到一些小开发商手中淘地。在这里我讲一个观点，要想方设法淘地。保障房最主要是建在大城市，中小城市那边，政府没有经历去管他，另外原来房价也不够高，大家的抱怨也不是那么重，很多中小城镇的收入水平还不错。提前进入一些城市建设的新区谋求发展，花大力气搜集城市规划变动信息，特别是新区建设信息，提前进入，与政府通过合同约定好，相对长期地持有土地、获取巨额土地增值回报，一定要去找这样的区域。
今天讲的五点，这是我想到的，目前中小企业开发商应该关注的。谢谢大家！
【问】：目前关于拐点问题，我想替百姓问个问题，就是现在我们该不该买房？
【董藩】：这个我没有办法回答，你需要你就买，你不需要你就不买。
【问】：现在物业税讨论得也是比较热的、比较敏感的问题，很多人关心究竟怎么收、什么时候收？
【董藩】：物业税征不得了，我们把很多问题想得太简单了。我们有一个类似的东西，过去说征遗产税到现在为止没有征出来。我们连公布官员的财产都做不到，怎么能征遗产税呢。现在也没有思路征物业税。你说我值八十万我就值八十万了，是有争议的。按照价格征和面积征都是行不通的，还有一种思路按照容积率征。我们会发现没有任何一种思路可以在征。按照发展方向来讲是要征的，但我也不清楚什么时候能征上来。
【问】：今天我们听到了很多关于中小开发商走出去的问题，但是我想问一个非常具体的问题，比如说一个区域里面，万科他的房价在打折，他可以打到九折、九五折，但是一些中小开发商他的发展思路在哪里？
【董藩】：房价不太可能出现太大的振荡。网上的报道是什么，先前买房的人去闹事了，你这样做会给政府惹麻烦的。所以政府的出发点我们要看到，政府也在努力地去稳定房价，而不是让房价下跌，我们也看到了房地产主管部门官员的表态，希望房价稳定，一个企业打折没关系，我们不管他是什么动机，我们要关注整个市场会不会发生振荡的变化。
【主持人】：谢谢董藩教授这么长时间，这么精彩的演讲。我们以热烈的掌声感谢董老师！谢谢！
