2008年，全国土地增值税将全面清算，对此，业内众多企业都忐忑不安。蛰伏13年的土地增值税于2007年1月16日卷土重来。国家税务总局网站发布最新的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（以下简称《通知》），要求从2007年2月起正式向房地产开发企业征收30%—60%不等的土地增值税。
当天地产股全线跌停！
地方开发商通过各种途径来游说地方政府，直言这项政策对当地开发商可能带来的严重后果！
时隔1年，2008年4月，又是土地增值税征收期，在资金链紧张，开发商如履薄冰地走在未知的2008年时，这会不会成为行业“巨变”的导火索。能否让扑朔迷离的房价转锋向下？
本期嘉宾：张培森 国家税务总局税收科学研究所研究员
刘维新 中国社会科学研究院研究员
李雪妍 北京联合大学燕京房地产研究所副所长
张坤昱 北京中原房地产经纪有限公司投资顾问部总经理
观点集萃：
张培森：土地增值税影响开发商的利润，与开发商利润有关的税只有两种，即土地增值税和企业所得税，而从2008年开始，企业所得税已经从33%降到25%，对开发商而言是利好，和缴纳的土地增值税相抵消，对开发商影响不大。另外，税收参与调控、参与调节，不能解决房地产市场所有的问题。税制的改革是循序渐进的，政策的出台，可以解决运行过程中的一些突出矛盾，而不能解决全部。
刘维新：随着土地增值税的清算，开发商项目利润的摊薄，在管理环节跟不上，盈利能力弱的企业将会逐渐退出市场，优胜劣汰的市场淘汰机制开始发挥作用，开发企业的质量将会整体性提高。如今每个小区都有30%？40%的空置率，如果只为了开发居住的项目，房地产开发商数量已经太多，减少一半的开发企业都能使行业正常运转。
李雪妍：由于土地增值税是超率累进制，利润空间越大缴税越多，所以涨房价未必能增加利润。而且，目前房价已经很高，消费者的承受能力已经很有限，开发商涨价还是降价都要根据市场的需求情况。一般情况下，房地产公司会通过财务测算选择自己的“缴税方案”，高房价未必赚钱最多，低一些的房价也未必赚钱最少。
张坤昱：土地增值税作为一个合理税种，没有转嫁与否的问题。开发商的定价是依据市场供求关系，根据市场的反响定价。只要是市场能接受的价格就是合理价格。开发商对每个项目都有5%左右的不可控成本预算，可以根据市场情况来决定自己的利润空间。
又到征收时
主持人：2007年以来，土地增值税征收的工作状况如何？给市场带来了怎样的影响？今年的土地增值税征收的工作状况又是怎样的？
张培森： 2007年全国土地增值税收入约403.15亿元，比2006年增长74.3%，增长原因首先是2006年的土地增值税征收基数少，其次是因为2007年开始对项目实施清算的结果， 2006年及以前基本是减免土地增值税的。2008年1？3月份，全国土地增值税征收145亿，同比增长64亿元，相比增长幅度有些降低，预计2008年将进入正常缴纳期。
该政策旨在对地产企业过高利润进行调节，属于房地产收益环节的税收，且与房地产宏观调控有明显区别。也因为它只是调节开发商的利润，对房价没有影响。对二手房市场的土地增值税清算，也只会是短期影响，从长期看，对以普通居民住宅为主的新房市场没有什么作用。
下一步土地增值税征收工作，应该是做好制度安排。税收对房地产，特别是二手房市场，会采取各种配套政策和措施，充分发挥各自作用。
李雪妍： 由于2007年政策刚刚出台，很多地方城市还没有实施细则，因此，2007年土地增值税清算对人们心理的影响大于实际影响，表现最为明显的就是政策一出，首先出现了地产股票的下跌。而后则是开发商的对策研究，相信这一政策的影响将会在今后几年逐渐显现。
2008年全国土地增值税要进行全面清算，目前，全国所有省市都已经开始启动对土地增值税的清算，国家税务局还计划借助中介机构进行清算。预计今年各地将会进一步堵塞征管漏洞，提高税款征收率。征收额也应该有一个较大的提升。
监管仍是难点
主持人：土地增值税早在1993就开始提出，但一直没有实施，2007年1月再次发出《通知》后，实施也遭遇了颇多坎坷。土地增值税征收的难度在哪些方面？现在是否解决？
张培森：土地增值税政策1993年提出，1995年出台细则，2007年1月16日发布通知，2月开始征收并进入清算。清算的第一个依据是由国务院发布的《土地增值税暂行条例》及其《实施细则》。第二个依据是《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求对开发企业税款申报进行审核，而且按照一定程序，由税务部门委托税务中介机构完成审核。第三个依据2007年12月份国税发的130号文件《土地增值税清算鉴证业务准则》。土地增值税由地税负责征收，各地征收方式和标准都不太一样，比较主流的方式是预征，但预征基数也不统一，有的按销售收入，有的按价格预估的利润值。房地产项目经常是跨年度开发，且以预售为主，这给最终的清算带来了较大的困难。
现在土地公开交易，成本支出是透明的，清算时很容易算出房企利润是多少。而以前则不一样，这也是过去实行预征方式的主要原因之一。
另外，随着现在楼盘销售信息系统及工商注册信息查询系统的建立，楼盘销售及未竣工项目转让情况都能比较准确地统计，实行清算式征收的技术条件是具备的。
李雪岩：征收难度主要有两个方面：一是没有限定房地产企业的完税时间，因此几乎没有房地产企业主动清算，只要项目没开发完就不进行清算，即使开发完了，只要开发企业还存在，也可以以销售未完成为由拒绝清算。二是增值税涉及的成本（扣除项目）确认难度很大，因此开发商往往通过调整成本的方法规避土地增值税。
目前这两方面的难度都得到了一定程度的解决。例如，北京出台了《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》地方细则，对清算对象、清算条件、清算申请与受理方法、清算审核、清算管理以及清算处罚等作出了详细规定。另外，北京同时下发了《商品住宅土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题的通知》，其中明确规定了商品住宅单位面积建安造价允许扣除金额的标准。
张坤昱：主要难点有两方面，一是企业成本如何计算。众所周知，房价成本，无论对于公众还是管理部门来说，大多时候是一笔“糊涂账”。土地增值税征收是对企业利润的调节，收入减去成本才能得出利润，所以对成本的监控和审核显得尤为重要。其次在于税务部门的决心和力度。项目完工是一项庞大且历时非常长的过程，税务部门是否能监控并审核到，关系到土地增值税清算的执行。
羊毛会否出在羊身上？
主持人：土地增值税征收，摊薄了开发商的利润，开发商会把“这部分增加的成本”转嫁给购房者吗？
张培森、刘维新：外界一直担心土地增值税可能抬高房价，我不这么看。土地增值税只是压缩开发商的利润空间，征收按照增值额确定累进税率。增值额未超过扣除项目金额（包括20％加计扣除部分）20％的，免征土地增值税，增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％；增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。价格涨得越高，增值额越多，税率就会累进得越高，自然税就得多交，开发商无法采用“羊毛出在羊身上”的方式转嫁。
李雪妍：土地增值税征收，实际上是一种利益的再分配，并没有真正增加开发商的成本，只是开发商的利润会减少。开发商很难简单地将税负压力转嫁到消费者的头上，由于土地增值税是超率累进制，利润空间越大缴税越多，所以涨房价未必能增加利润。而且，目前房价已经很高，消费者的承受能力已经很有限，开发商涨价还是降价都要根据市场的需求情况。一般情况下，房地产公司会通过财务测算选择自己的“缴税方案”，高房价未必赚钱最多，低一些的房价也未必赚钱最少。
张坤昱： 土地增值税作为一个合理税种，没有转嫁与否的问题。开发商的定价是依据市场供求关系，根据市场的反响定价。只要是市场能接受的价格就是合理价格。开发商对每个项目都有5%左右的不可控成本预算，可以根据市场情况来决定自己的利润空间。
行业影响几何？
主持人：目前大部分开发商资金链都十分紧张，土地增值税清算会不会成为行业“巨变”的导火索？
刘维新：随着土地增值税的清算，开发商项目利润的摊薄，那些在管理关节跟不上，盈利能力弱的企业将会逐渐退出市场，优胜劣汰的市场淘汰机制开始发挥作用，开发企业的质量将会整体性提高。如今每个小区都有30%？40%的空置率，如果只为了开发居住的项目，房地产开发商数量已经太多，减少一半的开发企业都能使得行业正常运转。
李雪妍：会导致行业产生一些变化。强者会更强，弱者会被逐渐挤出市场。对于那些规模大、资金雄厚或融资渠道畅通的大公司，特别是上市公司，由于本身管理很规范，资金充足，而且基本上都预缴了部分增值税，同时也为土地增值税的清算预先提留了大量准备金，应该影响不大；同时这些公司还有可能会将部分开发项目转化为租赁地产等自营物业，缓解地产上市销售的压力。但是对于小的开发公司，本身资金紧张，之前又未逐年提留准备金，一旦市场形势也发生变化，将会比较危险。
总之，行业竞争将进一步加剧，那些资金实力和管理能力不强、专业性差的地产公司生存空间将越来越小。
张坤昱：如果这次严格执行土地增值税的增值管理办法，大多数房产开发企业的税收成本将会上升，整个房产企业的赢利水平将会受到一定抑制，对开发商的资金链会有一些影响，。但还没有到“巨变”的程度。面对土地增值税，开发商会采取相应的措施来规避资金风险，如加快销售速度、开发速度，寻求合作等。同时，土地增值税在执行层面上，征收的额度占到开发资金收入比例不是很多。
张培森：我认为这个说法不尽合理。土地增值税影响开发商的利润，与开发商利润有关的税只有两种，即土地增值税和企业所得税，而从2008年开始，企业所得税已经从33%降到25%，对开发商而言是利好，和缴纳的土地增值税相抵消，对开发商影响不大。另外，税收参与调控、参与调节，不能解决房地产市场所有的问题。税制的改革是循序渐进的，政策的出台，可以解决运行过程中的一些突出矛盾，而不能解决全部。
现在房地产出现发展速度过快或者房地产投资投机过重等问题，我认为根本的原因是各个政策和改革之间并没有做到有效衔接。这里面涉及到的问题比较复杂，“房价问题”的背后原因有很多，应该通过房价这样一个切入点来了解深层次的原因。怎么让政策相互协调促进行业发展，参与调控。
能否影响房价？
主持人：有人说在市场经济中，价格只取决于供求关系，而与成本无多大关系，所以该政策不会造成房价的上涨。对此观点，各位有什么见解？
刘维新：房价与两者都有关系。从供求关系看，需要分析需求是刚性居住需求还是投资、投机性需求。由于城镇化的加快，人民生活水平的提高，真正居住需求带动的房价上涨是正常的，投资和投机需求带动房价上涨属于不正常现象。其次，供应层面存在住房结构严重不合理现象，也是房价上涨重要的原因。
另外，天价地王的出现必然加大开发商的成本，促进房价上涨。对于此政策，我始终坚持它影响开发商的利润而非成本，尽管不排除有的开发商会在成本计算时，会把土地增值税添加到成本里核算，但是房地产税种都是固定的，成本核算是需要达到其合理性的。
李雪妍：目前商品房定价基本上都是采用市场定价法，虽然开发商定价时对成本也会有一定的考虑，但由于目前成本与价格之间的空间很大，所以成本的少量上升基本上不会影响到价格。该政策出台后，开发商肯定会采用一些办法提高成本，减少利润，但主要的目的还是为了少缴土地增值税。
另外，由于清算是在项目销售基本完成时进行，所以近期的价格不会有太大的变化，而对于将来的楼盘可能会有一定影响，比如开发商会通过提高房屋精装修成本等方式来降低税费，而这种成本的增加由于对楼盘的品质的确有贡献，那么价格提高应该认为是合理的。
张坤昱：应该两者结合进行分析。在现在的市场经济环境中这个观点是正确的。但是只要是开发商，都会计算自己的成本，比如是10000元的成本，不管是在什么市场环境下，开发商都不可能以5000元的亏损价格进行销售。
