2008年,为减轻购房者负担、刺激楼市消费,利好政策频出:五次降息,减免交易环节中的印花税、土地增值税和契税,减免二手房交易环节的营业税,甚至在投机最容易滋生的二套房贷上也出现了松绑的迹象。然而,楼市的寒冬仍难见暖意,住房成交量持续低迷,消费者依旧在观望、在等待后续更多的利好政策。
本周二,住建部、财政部等四部委在联合召开的新闻发布会上,暗示房价可再降,并且表示可能会继续出台优惠政策。这无疑给了市场更多期待,究竟还有多少政策可以等待呢？
1 购房退税
可行性:★★★☆☆
影响力:★★★★☆
受益面:首套房、小户型
本周二财政部税政司副司长王晓华表示,2009年是不是出台新政策,要根据2008年政策执行的情况而定,如果执行得不好,可能会考虑其他更好的政策措施。而之前住房和建设部多名官员曾表示,包括购房退税等政策正在研究之中。
可以说,购房退税是购房者最为期待的政策之一,而十年前政府也确实早已实行过购房退税政策。
1998年,上海市政府为启动楼市消费,在全国率先推行购房退税政策。按照当时出台的系列文件规定,在1998年6月1日至2003年5月31日期间在上海购买商品房的个人,可享受有关个人所得税的扣除。
此策一出,效果立现。据当时的统计资料显示,1998年,上海商品房竣工面积达1400万平方米,而销售面积还不足800万平方米。但一年之后形势"突变",1999年销售面积超过1200万平方米。
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成在接受理财一周报记者采访时表示,购房退税是可行性较强的一项政策,但是与十年前不同的是,它实施应该是有条件的。尹伯成认为,首次购买普通商品房,并且房屋面积低于90平方米,用于自住的购房者才能申请购房退税。
不过,他同时表示,在住房保障系统目前还没有完全成熟的情况下,购房退税可能会将更多的中低收入群体排挤在商品房市场之外,从而拉大两个群体间的"住房鸿沟",所以要充分考虑购房退税政策实施后可能出现的问题。
中央财经大学税务学院副院长刘桓向记者表示,现在中国的房地产市场与十年前相比大不相同,比如十年前不存在一人买多套房、买普通住房和非普通住房的区分,因此不能简单重复购房退税政策。他认为,"买衣服、食品都没有退税,为什么房子作为商品,就能退税呢？"易居中国上海机构高级分析师付琦甚至认为购房退税是"饮鸩止渴"。
2 再降契税
可行性:★★★☆☆
影响力:★★★☆☆
受益面:首套房、小户型
2008年10月22日,财政部、国家税务总局联合宣布,从2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米以下的普通住房的,契税税率暂统一下调到1%。
从3%降到1%,降幅可谓不小,但付琦认为契税仍有下调的空间。据了解,在2003年以前,上海政府所收取的契税税率为0.75%,当时国家规定的契税税率仍为3%,但上海市政府为了激活房地产市场,除国家返还的1.5%补贴外,上海市政府追加0.75%的契税返还补贴于购房者,经过两次补贴后,购房者实际缴纳的契税为0.75%。
因此付琦认为,既然国家之前能够将契税下调到1%以下,那么如果房地产市场持续低迷,国家可能效仿过去政策再度下调契税。
但是刘桓认为,契税的征收是为了保护房产证的严肃性,如果再度下调契税,只能说这是权宜之计。
3 购房补贴
可行性:★★★☆☆
影响力:★★★★☆
受益面:小户型
相对于购房退税、契税下调等税收的减免抵销,政府的购房补贴或许显得更加直接一些。
2008年9月27日,南京市在出台《关于保持房地产市场稳定健康发展的意见》中提到,从当年10月1日起,凡购买90平方米以下的商品住宅(含二手房)的购房者,将获得房款总额1%的补贴,凡购买91-144平方米以下的商品房(含二手房)的购房者,将获得0.5%的补贴。这些补贴将从南京市政府财政收入中支出。
此后,西安市政府也推出购房补贴政策,规定该市市民买房最高可获总房款1.5%的政府补贴。
与之前的国家在房改政策出台时所规定的购房补贴由购房人单位发放不同,去年推行的购房补贴则是由当地政府出资,实质上是地方政府的救市政策。但是,购房补贴政策推出并没有使当地的房地产市场明显转好。
值得注意的是,南京、西安两市推出的购房补贴政策,实行时间都只有一年,刘桓认为,这很明显是当地政府为了托市,提振楼市信心,但是这种政府干预有悖市场经济原则,"用纳税人的钱去补贴那些买得起房子的人,这种做法欠妥"。
4 全免营业税
可行性:★★★☆☆
影响力:★★★★☆
受益面:非普通房、购买不足2年普通房
2008年12月21日,国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》,规定将现行个人购买普通住房超过5年改为超过2年转让的,免征营业税。将个人购买普通住房不足2年转让的,由按其转让收入全额征收营业税,改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。
此外,《意见》也对非普通住房转让环节的营业税进行调整。将现行个人购买非普通住房超过5年转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税,改为超过2年。
这次税收政策的调整降低了住房交易成本,促进二手房市场发展,同时也鼓励普通住房消费,一定程度上提升房地产市场的交投。但是上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭在接受理财一周报记者采访时认为这条政策的力度不够大,营业税应该进一步减免。
5 再降息
可行性:★★★★★
影响力:★★★★☆
受益面:所有贷款人
2008年9月中旬以来,央行半年内5次降息,历史罕见。10月22日,央行又宣布将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款利率的0.7倍。不过与美国、日本等接近零利率或已是零利率的情况相比,2009年中国是否还存在降息的空间呢？
尹伯成却认为今年降息的空间很小。他表示,在经过几次降息后,目前存款利率与贷款利率的息差已经很小,如果进一步降息"银行可能受不了"。
据了解,经过贷款利率七折优惠后,目前的贷款利率已为近十年来最低值。
不过央行行长周小川去年12月中旬曾表示,直到今年中期都有可能降息。而摩根大通首席经济学家龚方雄也预测,2009年存款利率会降至1%以下,贷款利率降至4%以下。摩根士丹利亚太区首席经济学家王庆甚至预测,央行在明年年中之前可能会继续降息135个基点。
刘桓认为,除了进一步降息外,银行在贷款按揭上的限制可适当放宽,如延长还款期限、降低贷款门槛,但是要控制贷款风险。
此外,2008年10月22日,央行在宣布将贷款利率的下限扩大为贷款基准利率0.7倍的同时,也提出最低首付比例调整为20%的新规。1999年,为刺激楼市消费,当时央行制定了零首付政策,在政策提出后半年房屋成交量猛升。尹伯成认为,零首付的可能性很小,零首付有可能造成中国的次贷危机。
不过,据了解零首付的变相形式已经出现:开发商在风险可控的情况下,允许购房者分期支付20%的首付,付琦认为这种做法具有可行性。
6 蓝印户口
可行性:★★☆☆☆
影响力:★★★★★
受益面:郊区房
1998年,上海政府为刺激楼市消费,除了实行购房退税外,还推出了买房可获蓝印户口的政策。尹伯成认为,这项政策同样具有实施的可能性,但可能不会像十年前那样"一刀切"。由于现在市郊的房子成交量较低,为拉动市郊住房销量,可考虑实行买房获蓝印户口,而市中心则暂不考虑。
但是,蓝印户口政策若重新推出,可能会给上海政府将来的财政支出造成不小压力,同时也可能再次出现2003年前后各地购房者到上海蜂拥买房的现象,因此尹伯成表示,如果今年第一季度后,上海房市仍不见明显起色,政府可能会考虑该项政策。
7 取消二套房贷限制
可行性:★★★☆☆
影响力:★★★★☆
受益面:第二套房贷需求者
无论是之前的新增贷款七折优惠,还是存量贷款有条件享受七折优惠,这些政策大多指向第一次购房,并且是满足自住需求,而对二套房贷款的松口却迟迟未有实质性的举措。
2008年12月21日,国务院发布《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(下称《意见》)。《意见》提到,对其他贷款购买第二套及以上住房的,贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。
国家对二套房贷款的限制始于2007年9月27日央行发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。通知规定,对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。
付琦告诉记者,这个通知是针对当时日趋抬头的炒房热,目的是控制投资和投机,但实际上一些合理的自住需求因此受到限制。他认为,如2008年12月27日,上海在房地产市场的"新八条"中提到家庭人均居住面积不足平均水平的家庭同样也可以享受到首次购房的优惠,这是对二套房贷进行适当合理的放松。
1月6日,央行金融市场司副司长霍颖励表示,"对于购买改善性住房,同时可以享受优惠的贷款条件,对于其他住房贷款,由商业银行在借款人的信用和所购买的住房类型以及借款人能力的基础上,合理评估风险后确定贷款利率。"
这番发言被市场理解为央行暗示将松绑第二套房贷政策。事实上,新年伊始已经有部分城市开始释放出松绑二套房贷的信号。据媒体报道,今年北京将研究取消第二套住房的贷款限制。
又如上海,去年12月27日,上海政府已经对二套房贷限制进行松绑,而2009年1月6日起,再次上调二套房公积金贷款额度最高至80万元。
8 加大保障性住房投入
可行性:★★★★★
影响力:★★★★★
受益面:低收入群体
2008年11月,住房和建设部提出三年内9000亿元投入用于保障性住房建设。而在去年第四季度中央财政追加的1000亿元中就有100亿元用于廉租房建设和各类棚户区的改造。
中国社科院金融研究所研究员易宪容认为,2009年的房地产市场,应该通过两种方式来实现其消费市场的功能:保障性和市场。而保障性的方式就是政府安居工程及政府对保障性住房的巨大投入。
住房和建设部副部长齐骥在1月6日的新闻发布会上表示,低收入群体通过政府提供帮助的方式来解决住房问题,其他群体更多地通过在市场上购买或租赁普通住房来解决。
房地产投资专家贾卧龙认为,保障性住房将可能从实物配租向货币补贴转变,也就是说政府给中低收入人群贴钱让其自己解决租房问题,但是付琦认为这样便不能实现保障中低收入者有房住的目的,因此,在他看来,国家应该是增加实物配租供给,减少货币补贴,"因为政府给你的补贴可能在市场上是租不到房子的"。
事实上,如南京等地方政府出资向市场购买商品住宅的形式增加经济适用房和廉租房规模,付琦认为这是增加保障性住房的有效途径。
但是尹伯成认为,商品住房转变成保障性住房,如果价格下降则意味着开发商要减少利润甚至亏损,那么开发商没有理由做赔本的生意,贱卖房屋,与其卖给政府,不如自己低价出售,如果价格不降则意味着政府要承受巨大的资金压力。所以在他看来,这种方法难推广,只是个案而已。
至于一部分既不符合廉租房和经济适用房供应条件,但又无力购买商品房的"夹心层"群体,齐骥认为要从当地实际出发采取发展租赁住房等多种方式,因地制宜解决住房问题。
比如说,有的地方把经济适用房转为经济租赁房,政府限定价格,出租给这部分群体,有的地方结合城市棚户区改造,把增量部分出售或者租赁给这部分群体。
