二手房营业税减免政策一经颁布，“死去”已久的二手房市场瞬间激活，各地城市在短时间内呈现的成交量突增为这个楼市寒冬增添一丝暖意。在保增长、扩内需的大命题下，二手房市场亦成为刺激消费的结构重心，这也为多年来一直滞后的二手房市场带来了新的发展契机。
上海：改善型需求入市
“元旦三天我快忙死了，手机响不停，一天要带四五个客户看房。”徐广燕疲惫的脸上是掩不住的兴奋。进入1月以来，这位上海某大型中介的资深经纪突然变得忙了起来，其所在门店每天差不多有20组客户，这个数字要比2008年10月增长了一倍。
在刚刚过去的2008年12月，“国十三条”和上海“新八条”紧锣密鼓连续出台。而去年10月以来连续出台的房地产新政以及数次降息所累积的政策效应，也终于在如今有所显现。
“政策的放松，特别是二手房交易税费的减免，必然会明显提振上海二手房市场的成交信心。观望中的刚性需求会随政策的引导在短期内陆续释放，而改善型购房需求和部分实力型的长线投资者更是会借机入市。”一位上海市场分析人士说。他指出，这一部分购买能量究竟在当前宏观经济低迷的大势下能够支撑多久，是二手房乃至上海楼市能否回暖的关键所在。
挂牌成交激增
即便是在业内浸淫多年的资深经纪，徐广燕也完全没有想到，上海“新八条”一经公布，自己冷清多时的手机竟然又会被客户打到断电。“要求挂牌的房源里，两年内的次新房差不多有6成之多，非普通住房的房东也多了不少。”徐广燕说。
徐广燕坦言，在上海“新八条”中，两年内次新普通住房和2年以上非普通住房的税费优惠，以及剔除“出具首次购房证明”和“人均面积限制”后对于购买第二套房的契税及贷款优惠的放宽，对于市场的刺激作用确实较大。
“之前挂牌的多半是两年以上的普通住房，很多大房型的非普通住房以及两年内的次新房房东都是宁租不售，现在这部分房源也能省下大笔税费了，不少房东都想趁着今年的政策将房子脱手。”徐广燕对记者表示，目前二手房在交易数据中反客为主，上海楼市一、二手住宅的成交格局亦由此逆转。
来自21世纪不动产上海区域市场中心的统计显示，2008年前11个月二手住宅成交套数占住房成交总套数的59% （新房部分仅包含商品住宅)，反超一手住宅，而去年同期这一比例仅为44%。
不仅如此，2008年11月，上海全市二手住宅共成交10442套，与10月相比成交量猛增3840套，环比涨幅高达58.16%。相较一手住宅同期成交量增长22.63%的数据，二手住宅在政策刺激下的回暖力度显然更大。21世纪不动产上海区域市场中心分析师指出，这其间固然有一手房价格此前长期居高不下并在楼市低迷期供应量减小的因素，但最高可节约总房价近10%的税费减免政策显然是回暖的主要原因。
价跌换量升
“成交量的激增并不代表市场触底反弹。目前无论一手还是二手房，托住楼市成交的关键要素还是价格。”上海泰麒房产工作室分析师何凌飞一针见血地指出。据上海中原最新数据显示，2008年12月上海二手房成交量环比大幅增长约28%，全市均价约为13844元/平方米，环比下跌2.6%。
何凌飞认为，上海二手房月成交量之所以在去年11、12月环比大幅增长，恢复到万套以上的正常水平，除了税费减免、二套房贷松绑和上海普通住宅标准调整外，主要还是依靠卖家的主动降价。
这一分析得到了来自二手房市场一线的直观验证。“现在观望的人少了，诚心客户多了，只要有低于市场价的房子挂牌，马上就会有很多客户看房甚至下单。”徐广燕说。
而汉宇地产浦东、闵行、普陀等区域多家门店亦反映，减免税费的利好让大部分急于出售的卖家愿意将减免的税费部分或全部让利给下家，很多房源的挂牌价均根据市场情况主动下调了5%~10%。
自去年10月房地产新政颁布以来，在大量普通住房的降价拉动下，包括长宁、浦东、静安等中心及次中心区域内的不少中高档楼盘房源亦出现了明显跟跌。而部分房东在急于套现的目标下，纷纷主动将房价向“内外环140万、内环内245万”普通住房标准靠拢，从而导致区域内中高档二手房价格的普遍松动，由此更吸引了不少改善型需求随之入市。
据中原地产最新数据显示，2008年12月，浦东洋泾、闸北大宁、静安北静安等教育优势明显的板块内，以三口之家为代表的置换改善型需求逐渐升温，普遍占板块内次新房成交的60%以上，已成为中高档次新房住宅的成交主力。
“二手住宅中高档房源的活跃成交中，还有部分实力雄厚的长线投资者是趁外籍客急于抛盘之际逢低入市，一方面属于改善型需求，另一方面也是长线投资。”何凌飞说。
多家中介公司门店经理向记者透露，去年11月以来，受全球金融危机影响，不少来自韩国、中国香港和浙江等地区的业主面临较大的资金压力，在长宁古北、浦东陆家嘴、联洋以及卢湾新天地等板块内均出现了较为集中的降价抛盘，降价幅度普遍达10%~15%，挂牌量则整整增加了10%以上。
然而何凌飞认为，近期回暖的成交量大多依靠新政刺激下积聚已久的改善性需求爆发，如果一旦改善型购买力随着降价房源和投资客抛盘一起消融殆尽，或二手房源不再降价，“市场走向未必乐观”。
某中国分析师薛建雄则认为，目前政策的出台已经到达一定的极限，从短期来看其政策效应也已经显现。但楼市未来的运行还将受到宏观经济整体下滑的拖累，政府除了加大对改善型住房消费的政策支持外，还需要对更多中低收入家庭的住房消费给予实际的支持，才可能保持上海楼市的稳定。
北京：投资客伺机抛盘
“什么时候温州人出现了，这个市场便要开始出现转机了。”1月7日，21世纪不动产北京富力城加盟店的分行经理吴海滨说出这句话时，正在翻阅着店里2008年最后几个月的业务量统计。
从数据上来看，一路下滑的市场正在止跌。自2008年10月以来，这家位于天力街3号楼的二手房中介门店生意便一天好过一天，即便对比2006年的数据，这个“冬天”也已算得上是一个暖冬。但真正让吴海滨恢复信心的，是一周之前接到一个久违的温州客户电话。
“温州投资客开始重新关注北京二手房市场是否有抄底的机会了。”吴海滨说。据他的统计，近期挂牌的业主纷纷下调了预期出售价格，相比奥运之前已经有了一定的降幅，许多业主的成交愿望很强烈。在富力城社区，目前挂牌的二手房已经占到社区总房源的10%左右，此前一些户型、朝向、楼层等良好的房源也首次被挂牌。
“一些投资客可能已经扛不住了，政府政策一出台就像泄洪一样出逃。”吴海滨说。
一位赵姓温州人在上周打电话告诉吴海滨，他和朋友要来北京看看市场，让他推荐一些好的房源。2004年，便是这位赵先生让吴海滨在短时间内获得了一大笔佣金。
“市场细节的变化或许更能让人看清楚未来的走向。”2007年年底，吴海滨刚调到这家门店时，楼市的低迷气象已成型，无人看房整个门店营收降到最低谷。而一年后的这个冬天，这家小门店最忙碌的工作便是带客户看房。
“我们在网上公布的一处苹果社区的房子，三天内点击率有127次，而在2008年第三季度的时候，点击率可能只达到这个数的零头。”吴海滨试图用这个数据来说明，至少市场层面的观望正在消散。
事实上，新“国六条”对于二手房交易的各项税费减免之后，购房成本的减免最高可达7%左右。而上述赵姓温州人也这样陈述试图抄底的理由：“目前政策对于成交的利好已经很大，房价再跌又还能跌多少呢？”
客户访问量回升，成交金额和成交套数保持三个月来逐步增长，一切似乎都证明市场正在回暖。但是，吴海滨也不敢就此做出2009年楼市向好的判断。
“趁现在还有一定的成交量，赶紧卖房。”北京新景祥房地产经纪有限公司市场总监赵亮杰不停对身边那些持有投资性房产的朋友们建议。赵亮杰一位朋友一直犹豫，在2008年12月17日国务院出台减免营业税政策之后，终于下定决心将自己在北京的一处房产挂牌。
据链家地产统计，目前急于出售房产的挂牌客户数量，在2008年12月17日政策出台后增长了三成。
然而，赵亮杰的判断非常悲观，“谁知道等这一波交易高峰过后市场还有多少需求呢”。在他看来，近几个月的回暖只是需求被长期压制之后的一次忽然爆发，纯属“技术性反弹”，并没有后续动力。
但吴海滨认为，需求和供给两个层面的妥协姿态可能是市场回暖的关键。“从2008年10月到现在的成交量反弹，其实是买卖双方相互把底线探得差不多后的一次妥协。政府政策所起的作用只是催化剂而已，在那之前市场的化学反应已经进行。”
深圳：二手楼市转机初现
“省了4万多！” 1月5日，刚从深圳市房地产交易中心办完过户手续的肖小姐兴奋地对记者表示。她这次交易的房子总价为80万元，买了不到2年，如今卖100万元。如果按以前全额征收营业税的话需缴纳5万多元，如今只要交1万元左右。
1月5日，正是深圳市地税局正式发布减免二手房营业税通知的第二天。自1月4日该通知正式发布到深圳各区房产交易中心登记点后，深圳二手房交易量连日走高。据戴德梁行提供的数据显示，1月4日~7日，深圳市二手房交易分别为195、230、327、434套，呈直线上升状态。而在此前的近一个月内，二手房单日交易量从未超过300套。
“营业税是二手房交易中税费额最高的一项，推行以来较大程度抑制了二手房的流通，所以营业税的减免对二手房市场的推动作用非常明显。”戴德梁行中国区综合住宅服务主管蒋尚礼对记者表示，近日来咨询与签约的客户还在增加，预计今年上半年二手房市场成交量将有所回暖。
政策刺激效应明显
根据深圳市地税局正式发布的减免二手房营业税通知，自2009年1月1日至12月31日，二手房交易营业税减免政策正式实施。
然而，戴德梁行泛城租售的工作人员表示，在二手房交易过程中，减征与免征程序是有所区别的。
比如，符合免征营业税条件的2年以上的普通住房，相关手续会比较简单，只需要到交易中心就可以完成；但倘若是要按差价减征营业税就比较麻烦，需要去地税局申请减征，然后拿地税局的批复到交易中心办理手续，这个过程可能需要15~20天。
刚交易完二手房的肖小姐向记者表示，目前大部分二手房房源的购置年限都在5年以内，按照之前“5年内征收营业税”的政策，在交易时都需要缴纳5%的营业税，再加上契税、中介佣金等费用，大概占到总房价的10%左右。
“现在免征年限由5年改为2年，大大降低了交易成本。就算是2年以内的普通住房差额征税，因为现在房价跌幅不小，这个差额基本也可忽略。这样一来，普通二手住宅转让的营业税实际上等于取消，交易成本差不多减少了50%。”肖小姐说。
交易量明显回升
“营业税减免相当于房价下调5个百分点，力度很大，对于二手房购房者来说，极大地减轻了购房负担。因此激活了很多刚性需求，引起了许多首次购房者和换房者的兴趣。”深圳中原地产总经理李耀智对记者说。
在深圳市地税局没有正式发布减免营业税的通知前，二手房成交量持续下跌。根据深圳市国土房产局每日成交初步统计，2008年12月29日至2009年1月4日的一周内，全市共成交二手住宅746套，成交量下降明显，环比前一周跌幅为15.3%。
但是，在1月5日深圳正式实施营业税减免政策之后，二手房交易量明显提升。
“由于营业税涉及的金额较大，因此在减免政策出台但还没有正式实施前，深圳二手房过户量开始出现萎缩。现在营业税开始减免了，刺激了大量的存量交易，使得之前正在观望的需求都逐渐释放出来。”蒋尚礼如是表示。
而包括德思勤、深圳中原等中介公司在接受记者采访时均表示，营业税的减免将明显促进深圳二手房市场的成交上扬，在近期将会有明显的回暖迹象。深圳市房地产交易中心负责人表示，近日很多市民都还不太清楚该政策已正式实施，未来一段时间内，二手房交易还可能会出现“井喷”状态。
“新政实施后交易量比前几周有明显上升，成交量在原来的基础上大涨30%左右，对成交有很大的支持作用，但楼价不会因此而迅速上扬。”李耀智说。
蒋尚礼亦表示，虽然有政策利好，但2009年房地产市场的销售仍有待宏观经济走向而定，经济环境的不确定将是影响2009年消费者购房的最大因素，尤其是对于新房市场。
“为了刺激房地产消费，预计2009年政府将根据各地市场供需现状，进一步放宽第二套房贷限制。”蒋尚礼如是预测。
