谁是高房价的最大受益者?“在房地产企业开发总成本(直接成本和运营成本)构成中,向政府的支出大约达到44%,而在房企总支出(总成本和缴纳的总税收)中,流向政府的比例更是高达49.42%。”近日,全国工商联房地产商会REICO工作室发布的一份名为《我国房地产企业开发费用的分析》的报告引起了多方关注。
北京华远集团总裁任志强就此接受记者采访时更是直言,地方政府才是高房价的最大受益者。“地方政府的政策推动了高房价,但是没有人承认,特别是土地部门从来不承认。”
据了解,该报告已转交全国人大财经委以及相关的决策部门。
支出一半流向政府
据介绍,该报告的调查数据来源于2008年7月至10月在北京、上海、广州、苏州、成都等9个城市房地产开发企业的调查,包括62个开发企业,涉及到81个房地产项目。
记者获得的该报告全文显示,无论是从总成本的角度还是从总支出的角度,流向政府的比例都相当可观。
“在房企开发总成本中,土地成本所占比例最高,达到了41.2%。”REICO工作室王震博士指出,这还只是政府卖地的显性收入,如果加上市政工程、公共配套等隐性收入,房企交给政府的比例将可能占到总成本的44％。
该报告指出,如果按照每平方米可销售面积成本计算,全部样本的每平方米成本平均为8893元,每平方米的土地成本为3821元。上海每平方米土地成本在2006年最高,达到6849元,广州则在2005年达到最高,为4375元。“土地成本占比最高的是上海,其次是苏州、成都和北京、广州、青岛、深圳、西安,最低的是呼和浩特。”
而从房企的总支出角度分析,“开发和销售环节税收占到了总支出的19.06%,土地成本占到了总支出的30.36%；开发企业的总支出中流向政府的比例占到总支出的49.42%。”王震博士直言,这就意味着开发企业的总支出中有接近一半是向政府的支付。
报告指出,从三个一线城市来看,流向政府的份额,上海的开发项目最高,为64.50%,其次是北京,为48.28%,最低的广州也达到了46.94%。
此前,由北京师范大学金融研究中心主任钟伟教授主持调研并撰写的《2008年中国房地产行业资金报告》就曾做过统计,2008年房企的购地支出或将达到3699亿元,税收支出则可能达到2179亿元。
任志强直言,报告证明,高房价下政府部门拿走的最多。
据悉,该报告均是提取房企2007年和2008年的财务数据。这两年正是地价和房价直冲云霄的两年。
根据该报告显示,房地产开发中,企业剩余(总销售收入减去总成本和税收)占总销售收入的26.14%。
给房企减税?
舆论普遍认为,开发商应继续降价。“现在很多的政府是说开发商你得降价。”任志强坦言。
不过,近两年地价高位拿地的开发企业,却面临房价降不动的难题。
“土地成本和税收不能降低,这多少局限了房企的降价空间；但如果不降价,高房价客观上降低了房屋购买者的购买力,在市场购买力不足的条件下,开发企业的销售就不能完成,从而也就不能补偿其成本和预先缴纳的税收。”王震博士指出,土地成本和各种税收从性质上分析,是房企预先为购房者“代垫”的,需要在房屋销售过程中得到补偿。REICO工作室刘琳博士向记者透露,截至去年11月底,40个重点城市中,有1/4的城市商品房销售面积同比下降40%以上。房企回笼资金的压力可想而知。
王震博士指出,土地成本、税收以及成交低迷对于资金的占压使得房地产业面临的潜在金融风险正在加大。
《2008年中国房地产行业资金报告》更是预测,如果2009年房地产遭遇中期调整,资金缺口将达到9290亿元；如果2009年房地产遭遇短暂调整,资金缺口也将达到4925亿元。
高房价下无赢者:政府透支土地收益,房企金融风险加大,普通居民无力购房。
王震博士指出,目前,政策调整并没有涉及到根本问题,没有涉及到房地产业制度层面的问题,基本上属于政策的微调。REICO工作室此次所布的开发成本分析报告就此建议,应从房地产市场的制度层面入手,将一次性收取的土地租金和集中在开发和销售环节的税收整合为统一的房地产税或物业税,延迟到房屋保有环节征收,并将契税并入印花税,将房产税、城市房地产税、城镇土地使用税和耕地占用税合并为一个税种。
任志强也认为当前减税还有很大余地。但任志强对物业税的征收显得信心不足。“中央财政和地方财政光一个人燃油税就打了15年,物业税会不会打15年?”
