闲置房屋75%以上 应征闲置税
“上海汤臣一品开盘，每平方米11万多，可3年来只卖了几套，这是典型的商品房闲置。”全国政协委员、建设部房地产估价与房地产经济专家委员会委员、山东大学房地产经济研究所所长郭松海就商品房空置问题在此次全国两会提案建议，认为应针对商品房大量空置问题，向开发商以及多套闲置房屋拥有者征收不动产闲置税。
今年两会，郭松海连续提交多份有关房地产市场的提案建议。昨日，在他接受记者专访时强调，房地产市场要趋于健康发展，必须把保障性住房抓好。
【观点】
■如果开发商竣工验收后的商品房，有超过75%属于空置状态，在空置一段合理时间如一年或二年后，应被认定为闲置房屋。
■开征不动产闲置税的措施，打破部分开发商捂盘惜售、待价而沽的梦想，增加市场的有效供给。
■对拥有多处房产而又闲置的户主，开征不动产闲置税，可以抑制其过度投资需求。
■我不认为征收不动产闲置税会让房地产市场疲软，这是一种规范房地产市场的手段。
征收闲置税 用于保障性住房
郭松海说，据国家统计局公布，截至2008年12月底，全国商品房空置面积1.64亿平方米，其中，空置商品住宅9069万平方米。如按2007年全国商品房均价估算，商品房占压资金约6000亿元。在他看来，存在一定房屋空置率是很正常的，但如果由于某市场主体行为哄抬房价，导致房地产空置率增加过快，那将可能给房地产市场乃至对经济运行带来严重问题。比如上海“汤臣一品”挂牌均价为每平方米11万至12万元，开盘3年多仅租售出几套。该项目房价居高不下的示范效应，带动了周边楼盘价格，并随其滞销，在一定程度上也导致整个上海房市逐步走入滞销。
郭松海说，一边是上亿平方米的房屋空置，一边是需要房屋的居民居住困难。政府应该主动地运用税收杠杆，采取开征不动产闲置税的措施，打破部分开发商捂盘惜售、待价而沽的梦想，以增加市场的有效供给。另一方面，对拥有多处房产而又闲置的户主，开征不动产闲置税，可以抑制其过度投资需求。另外，闲置税可以增加当地政府的财政收入，能够在一定程度上改变地方政府的短期性的批租土地行为，增加政府行为的长期性和理性因素。
哪些房屋应被认定为闲置房屋？郭松海认为，如果开发商竣工验收后的商品房，有超过75%属于空置状态，在空置一段合理时间如一年或二年后，应被认定为闲置房屋。
“我不认为征收不动产闲置税会让房地产市场疲软，这是一种规范房地产市场的手段。”郭松海说，政府在征收闲置税后，可以将这部分财政收入用于经济适用房以及廉租房等的建设中。
针对“月光族”推出经济租赁房
郭松海分析，由于目前金融危机的影响仍在继续，因此未来的房价带有很强的不确定性。此前，北京、上海市长相继表态，认为北京、上海的房价确实过高，上海的经济适用房已陆续推出，北京也推出限价房、廉租房等政策。因此现在看来，在北京、上海等大城市，房价在一段时间内仍有继续下降的趋势。
廉租房、经济适用房，主要针对城市低收入家庭，可对那些刚刚毕业、收入相对较低的“月光族”来说，他们无法享受这些优惠。郭松海因此建议，支持开发企业将普通商品住房改售为租，对其租金收入免征营业税、房产税。鼓励政府采购小户型商品住房作为经济租赁住房，租给属于“月光族”、“漂流族”的大中专毕业生，帮助他们解决住房困难。
发展房地产信托投资基金
“目前国内房地产投资融资的渠道还是太狭窄，因此必须拓宽房地产的融资渠道。”郭松海为此开出的药方是，进一步发展房地产信托投资基金。郭松海说，信托资金可以用于收购和持有经济型租赁住房、廉租房，以解决当前保障性住房开发融资难的问题，进而推动住房金融市场发展，提高资源的配置效率。信托资金应辅以部分经营性的公建项目，以平衡租金收入，实现受益人的预期收益。
建立房地产社会监督机构
郭松海看来，房地产市场要阳光透明，必须要改革现行房地产市场的监管运作体制，把专业执法检查与社会监督有机地结合起来，在行政执法检查、人大的执法检查等之外，建立一个房地产社会监督机构。此外，要探索建立民间各阶层人员组成的评议会，对房地产相关问题进行集体审议，通过发表意见或建议，参与监督评议等工作。
