“房价大涨制约了低收入家庭的购房需求,不利于和谐稳定;房价骤然大跌也会带来消费不振、经济低迷、社会动荡等问题。”昨日抵京的恒大地产集团董事局主席、十一届全国政协委员许家印在接受本报记者采访时,表示他将建议国家用“三控”手段来降低房价。
许家印认为,地价、税费和利润是构成房价的三大关键因素,一旦采取强力的“三控”措施,政府让利、国家让利、企业让利,将从根本上杜绝房价飞涨及购房成本被无限转嫁给购房者的“羊毛出在羊身上”的现象,有利于真正降低并稳定房价。
房价大起大落危害国家经济
根据他的调查,截至去年底,我国房地产开发贷款规模1.39万亿,个人贷款规模3.34万亿,两者合共约占银行贷款总额16.23万亿中的30%。这意味着房地产业的稳定健康发展,对经济全局十分重要。
“目前国际公认的较为合理的房价收入比在4~6倍之间,但是我国的房价收入比平均为15倍,个别大城市更高。”许家印说。目前社会上对于如何控制房价说法不一,许家印认为,要采取措施防止房价大起大落和维护房地产市场长期稳定健康,首先要厘清房价的五大主要构成要素。
“第一项是工程建设及配套成本;第二项是财务、销售及管理费用;第三项是土地成本;第四项是各类税费;第五项是企业利润。通常情况下,后面三项才是真正影响房价的变量。”
“一旦政府严控地价、税费在一定范围,锁定企业利润区间并保持政策的长期性和持续性,房价就会下降;房价下降至一定价位就会长期稳定,市场也将长期稳定健康发展。”许家印说。
对于地价,许家印指出,目前我国各城市土地成本占房价的平均比已达30％左右,“房地产企业将这一高昂成本转嫁至房价,又推动了房价上涨。”他建议,在目前的土地招拍挂过程中,地方政府不但要控制地价下限,还应考虑控制地价上限。一旦两家（含两家）以上开发商报价超过最高限价,土地出让即告流标,留待下次重新出让。当然,实现这种控制地价的方式,前提是保证充足的土地资源,确保土地市场供需平衡,这也符合供需必须保持平衡的经济规律。
建议直接改征“地产税”
其次,目前房地产开发环节征收的各类税费高达一百多项,税费成本加起来要占到房价的30%~40％,这些将直接转嫁给购房者。税费越高,购房者间接承受的压力越大,特别是低收入家庭的购房压力大大加重。
他建议国家完善房地产税费体系,取消大部分不合理税费,这将有利于大幅降低房价。例如按企业毛利润30%~60%清算并实行预缴的土地增值税属人工增值,可直接取消,改为以企业净利润计算的“地产税”。粗略估算,仅此一项可节省企业开发成本17.4%。
此外,本身就是一名地产商人的许家印“跳出来”主张,房地产企业应站在企业公民的高度追求合理利润,积极让利于民、努力回馈社会。“房价过快上涨,超出市场承受度带来的泡沫破灭,危害的是包括房地产企业在内的市场各方的根本利益,危害的是国家经济和社会稳定。从长远来看,房地产企业理性控制利润,使房价下降直至保持合理稳定,才能保证房地产市场的长期稳定健康发展,这和房地产企业的长远利益也是一致的。”
他建议,国家控制企业利润在一个合理的区间,一旦企业利润超过合理区间,国家将特别加大税收征缴额度。
许家印: 房价五要素
第一项是工程建设及配套成本;第二项是财务、销售及管理费用;第三项是土地成本;第四项是各类税费;第五项是企业利润。通常情况下,后面三项才是真正影响房价的变量。
一旦政府严控地价、税费在一定范围,锁定企业利润区间并保持政策的长期性和持续性,房价就会下降。
声音
只有一些犯了重大错误的房地产开发商死掉了,新的生命才能够起来。
我说话尽管声音不高,可是底气足,因为我们账面上还有超过100亿元的现金今年准备投资。这个就是信心。作为开发商来说,是你把钱扔到市场里去才证明你有信心。
——SOHO公司董事长潘石屹
房地产在高价的时候积压了土地,钢铁在高价的时候积压了铁矿石,情况是一样的。所以去库存的问题不是我们房地产有,去库存的一个办法就是减价。
——全国工商联房地产商会会长聂梅生
现在不是没有需求,关键是通过一种什么方式把它引导出来。——北京师范大学房地产研究所所长董藩
开发商确实也需要在价格上做一定的让步,如果开发商把房子所有的钱都赚完了,那么谁愿意去投资呢？
——北京银信投资有限公司董事长张民耕
地价、税费和利润是构成房价的三大关键因素,一旦采取强力的“三控”措施,政府让利、国家让利、企业让利,将从根本上杜绝房价飞涨及购房成本被无限转嫁给购房者的“羊毛出在羊身上”的现象,有利于真正降低并稳定房价。
——恒大地产集团董事局主席许家印
