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物业税能否平抑房价存争议

2009-6-1 9:29 楚天金报 【 】【打印】【我要纠错

  编者按:自2008年以来,调控措施一直没有停止,但房价始终没有一次像样的调整。老百姓一次次对调控政策寄予希望,却又一次次的被居高不下的房价带回现实。5月25日,开征物业税再次被提上议事日程,这被普遍认为是房价下调的重大利好。在金融危机尚未见好的背景下,物业税会很快开征吗?或者,即便开征物业税,房价真的会如预期大幅下调吗?

  传言数年的物业税开征风声又起。5月25日,中国政府网公布《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》,通知中再次提出要深化房地产税制改革,研究开征物业税。

  有专家认为,该通知实际上是将物业税提上研究立法的日程,相信该新税种出台不会太久。也就是说,长期停留在理论探索层面的物业税,这一次真的要来了。

  置身于波涛汹涌的住宅商品化浪潮中,物业税的开征事关我们每个人的切身利益。也正因如此,此消息激起了社会舆论空前绝后的想象与论争。渐行渐近的物业税,是否真的能够降低房价?我们的居住生活与理财思路,又将因此发生怎样的改变呢?

  开征物业税真能平抑房价吗?

  历时近六年,物业税的征收终于告别理论阶段,在政策层面提到了议事日程。

  关于物业税的影响,早在这一设想设立之初,就有一个最能打动人的说辞:物业税是遏制房价上涨的手段。更有具体的测算说,物业税开征后,房价能下降40%左右——后有保守的说法认为降幅是20%。我以为这只是盲目乐观、一厢情愿的说法而已。

  首先从这一税种设立的初衷看,是为了改变住宅保有环节税赋畸轻的状况,抑制住宅投资行为,通过抑制需求平抑价格。但近年来房地产投资行为的骤增,有其深刻的社会背景。城市化初期急速释放的市场需求,导致房价大幅上扬,是人们长期投资的内在驱动力。在此背景下,不动产长线投资人群中有两支力量不容忽视:其一是以投资不动产来弥补社会保障功能的不足,投资为养老。另一类则是灰色收入阶层,存款实名制以及投资渠道的缺乏,使得房地产投资已成为灰色收入者不多且唯一的安全通道。对于这两类人群而言,长期持有,追求租金收入和资产保值,是其投资的主要目的。物业税的征收,的的确确能够加在住宅保有环节的成本,但在一个供小于求的市场,最有可能产生的结果是:税率将变为租金转嫁到租赁者身上。物业税到底能令投资需求减到何种程度,尚需观望,其对价格的影响也不能盲目乐观。

  至于人们常说的房价可能下降40%或者20%,则是就物业税征收的大前提而言的,也就是物业税理论框架设定之初所说的“明租、正税、清费”,但对于这样一愿望,我也难以抱有乐观的态度。

  先来看明租,也就是明确土地出让金的价格。传说是由原来的一次交付改为70年交付。且不说在房地产这样一个需求刚性的市场,成本降低与价格的下降是否形成对等;单论此行能否达到预期效果,就足以令人怀疑。众所周知,目前土地已成为地方政府重要的财政来源,业内权威媒体曾报道说,有地方政府为哄抬土地拍卖价格,居然让开发商托市。此种背景下,即使租金一次交付和分年缴纳是“背着抱着一般沉”,地方政府也会千方百计地使短期利益最大化。

  至于正税和清费,更是一个老掉牙的话题。房地产税费关系之复杂,可以说空前绝后,前些年业内有个说法——一个开发流程需盖100多个章,缴纳数十种税费。

  房产税的开征能否一次性理顺这些关系,令人怀疑。多年前我曾与房改资深人士探讨房价高的源头,说到各种名目繁多且明显重复征收的费用,问能否取消。他的说法是,许多部门的人是靠这部分费用养着,费好取消,人怎么办?一晃十年,各种收费果然没减去多少,而且“羊毛出在猪身上”,由普通购房者背负这些不合理税费的状况依然没有改观。

  分析至此,对于房产税征收后的房价,我显然不能再抱乐观态度。即使如此,对于这一税种的征收,我仍然持支持的态度。因为只有发现问题并积极寻求解决的办法,社会才有实现公平与进步的希望。我想表达的是:一个药方只能治一种病。就如房地产税,只要起到稳定市场和社会公平的作用就已足够。至于降低房价,则需要交付给一个科学、合理的政策体系来解决,同时也是各种力量博弈的结果。对这一税种寄予的希望越多,失望肯定会越多。尤其值得财政部门注意的是,千万不能将房价下降这一不可能立刻出现的结果,作为确定税率及征收范围的依据,否则,对于普通百姓而言,房价没降,没来由再多加个房产税,岂不是雪上加霜。

  专家预测短期内空转将继续

  前期物业税“空转”试点过程中暴露出中国目前开征物业税仍面临障碍。

  首先需要建立完善的不动产登记体系。比如在北京,就有40%的房子产权未落实,此外,一个家庭以多人名义购房、异地购房等现象的大量存在,呼唤全国联网、科学、完善的不动产登记体系的建立,这也是物业税征收体系建立的前提。

  再者是评估能力的提高,物业税将以不动产的市场现价为征税的税基,因此,高效的批量评估技术的运用,是获取所有应税不动产市场现值的基础,但目前从业人员数量和水平都有待提高。

  还有就是纳税人的心理接受程度。物业税是新增的一种新税,如果在没有减少其他税的前提下征收,纳税人缺乏为财产纳税的文化传统与思想准备,如果不能有效化解纳税人的抵触情绪,仓促出台物业税,可能出现大面积欠税。

  基于上述因素,专家预测,真正开征房地产物业税至少还要一段时间,而且不会完全照搬国外的模式,征收额度不会太大,物业税“空转”试点仍将继续。

  日本:买房征税较多

  普通日本人买一套住宅,需要贷款二三十年,而一次付清房款者的纳税额要比贷款者高很多。在日本,政府主要通过两种手段调节房地产的“冷热不均”现象。一是对居民买房征收不动产取得税、固定资产税和都市计划税。二是对遗产中的不动产征收赠与税。

  不动产取得税是对购房者或买地者征收的税金,税率在各地区有所不同。一般都是购买价格的3%至6%。固定资产税则是房屋或土地所有者每年需要交纳的税金。如果你所拥有的土地面积在200平方米以下,那么就属于“小规模住宅用地”,可以享受减税待遇,一般可以少交标准税费的1/3。此外,日本还设有新建筑物减税措施,买新房的人固定资产税可以只交原来的1/2。当然,减税的对象主要指新建房屋的120平方米之内,使用期超过3年的。由于面积大的房子交税多,越来越多的日本人更愿意在单元楼中买房。

  德国:自有自用住宅不交房产税

  据统计,德国的“有房人”仅为50%左右。在慕尼黑这样的大城市,市区内的房子几乎都是出租的,主要是房价太贵。一个100平方米的房子售价在30万欧元(1欧元约合9.7元人民币)以上。而那些建于二战前的老房子就更是买不起的豪宅了。如果想贷款买房,就必须经过银行的严格审核,在评估还贷能力的时候,银行要了解买房人每月的生活支出情况、过去6年的收入情况,根据收支状况做出评估。凡是已经有贷款的人,如果再贷更多的钱,那么他的信誉程度就要被大打折扣。所以很多人采取还清了以前的贷款再申请新贷款的办法。因为买房人所有的物业财产、人寿保险都要在银行做抵押,信誉度不高意味着风险很大。在德国,自有自用的住宅不需要交纳房产税,只交纳宅基地的土地税。而用于出租的房产则要交房产税。此外,出租房屋获得的租金收入要交纳个人所得税,税率在20%至49%不等。房地产买卖还要交3.5%的不动产转移税,如果通过房地产买卖获得盈利,还要交15%的差价盈利税。最后,房子的管理、维修等费用也很高。

责任编辑:诸葛
相关热词: 物业税 房价 不动产