原理
当前，“物业税”已经成为我国最热门的话题之一。而要讲清楚什么才是“物业税”，就得先从房地产税说起。
所谓房地产税，亦称不动产税，是许多国家和地区开征的一种以房地产价值为计税依据的税种。主要针对土地、房屋等不动产征收，要求其所有者或承租人按财产评估值的一定比率每年缴付一定税额，税额随房地产价值的变化而定期调整。各国对房地产的税收课征一般是在房地产的取得、流转、保有三个环节。
不过，需要注意的是，虽然各国以房地产为课税对象的税收都称为房地产税，但由于各国国情、计税依据和征税侧重点等不同，以房地产为课税对象的税收可进一步细分为四类：以房地产自身价值为计税依据的房地产财产税，以房地产经营收益为计税依据的房地产收益税，以房地产转让价值或增值为计税依据的房地产流转税，以房地产转让利润为计税依据的房地产所得税。
我国目前流行使用的物业税概念，其实质就是国际上通行的以房地产价值为计税依据的房地产财产税，亦称房地产保有税，这也是各国地方政府主要收入来源之一。各国房地产保有税的名称不尽相同，有的称“不动产税”，有的称“财产税”，有的称“地方税”或“差饷”等。从外延上来看，物业税是对房地产价值课征的税收，包括对房屋价值和对土地价值课征的税收，或者对房屋和土地价值合并课征的税收。
对于“物业税”，不同国家和地区征收方式不同。有的合并征收一个税，如智利征收的不动产税；有的分开征两个税，如台湾的房屋税和地价税；有的国家还将房屋和土地价值并入其他财产里征收一般财产税，如美国和加拿大。而这些做法综合起来，笔者认为以下几方面的经验对我国“物业税”和理解和思考有所启示：
——房地产税是地方政府主体税收。凡是实行中央与地方分税制的国家，房地产税收基本划归地方，是地方政府的主体税种。地方政府大多可根据本地需要自行决定具体税率。如美国的房地产税收法规由各州制定，房地产税由各市、镇征收，收入归地方政府或社区委员会，用于当地的各项基础设施建设。房地产税占地方财政收入的29%，扣除转移支付后，一般要占到地方财政收入的50%～80%.这种税收格局使地方政府的收入与居民和企业是否在本地置业密切结合，促使地方政府不得不通过改善基础设施、发展公用事业、改进公共服务等，吸引企业和居民到当地投资置业。
——重视对房地产保有环节征税。从税收的分布结构来看，国外重视对房地产保有环节的征税，而针对房地产权属转让、交易的税收则相对较少。以英国为例，直接来自于房地产转让的税收仅占全国总税收的1%～2%，而来自房地产保有环节的住房财产税和经营性房屋税，占总税收的30%左右。这种税制既有利于促进不动产交易，推动房地产要素优化配置，繁荣房地产市场，更有利于稳定地方财政收入，调节收入分配。
——坚持“宽税基、少税种、适优惠”的基本原则。“宽税基”，即对除公共、宗教、慈善等机构的不动产实行免征和减税外，其余的不动产所有者或占有者均为纳税对象，宽税基为稳定的房地产税收收入奠定了基础：“少税种”，即设置的有关房地产的税种较少、规费也较少、
标准低，一方面可以避免税费繁杂导致重复征税，另一方面也可以降低税收征管成本，提高税收效率：“适优惠”，即许多国家还实行了适当的税收优惠，一般对房地产保有征税均设定免征额，对公益性用地和房屋、低收入家庭住房、农业用地等实施税收减免优惠，其目的重在调节中高收入者的财产收入。
——建立了相对健全的财产登记和评估制度。对房地产征税一般都以其评估值作为计税依据，并定期重估调整。房地产登记和评估制度是对房地产有效课税的基础。国外的财产登记和评估制度相对健全，公开性和透明度高，权威性和公信力强。如日本实行市町村负责下的房地产估价师制度，有全国统一的房地产评估标准和实施方案，有可供登记和查询的台账系统。美国早在1935年即成立了房地产评估师协会（SREA），是北美最大的独立性专业房地产评估师组织，对从事估价的人员有严格的资格要求。
美国的房地产税制
高税收遏制短期炒房
美国的市场化十分完善，其房地产税制具有鲜明的特点。
——房地产保有环节的税收。
美国房地产保有税收是财产税的重要组成部分，而其财产税制的主要内容包括：
首先，财产价值的估算。美国财产税是建立在比较全面的财产登记与估价制度基础上。其中尤其值得关注的是，绝大多数地方的财产税不是对财产的实际市场价格征税，而通常是用财产的估定价值计税。在财产估价中，市场价值是最常用的估价标准。市场价值由税务机关的估价机构和人员根据最近可比销售、每平方英尺重置成本和其他地方市场因素等确定。在市价的基础上，再按估价员确定的预定比例乘以市价计算出估定价值。财产价值的估算是财产税制度的核心。目前美国已经形成了系统的财产估价标准和方法体系，各地方政府建立了比较丰富和完整的财产估价的资料基础。
其次，税率的设定。财产税税率由美国各地方政府自行规定，确定依据主要有地方的支出规模、非财产税收入额、可征税的财产估价。财产税的名义税率在3%-10%之间。因为对应税财产实行的是估价制度，造成实际税率相差很多。总的看，财产税的有效税率为1%-4%.
第三，税收优惠。财产税的优惠规定主要依据财产所有者类别、财产类别和财产用途确定。一是减免税。免税的财产主要包括各级政府（包括外国政府）拥有的非商用财产，宗教、慈善和教育等非盈利组织拥有的财产。一定期限内缓征的财产主要包括老人、退伍军人、残疾人和家庭自用住宅（缓征一年），环保设施、太阳能设备和水土保持项目等。二是税收抵免。由州政府提供，当纳税人的财产税与个人所得税的比例达到一定标准时，可以抵免个人所得税或得到现金返还，主要是为减轻低收入家庭的税收负担。三是税收递延。所得有限的老人和残疾人、靠近发达地区的农场主，可享受税收递延。
——房地产交易环节税收。
美国在房地产交易环节开征的税收包括交易税、遗产赠与税及所得税等。其中，交易税税率约为2%，在房地产买卖时征收。遗产赠与税是当房地产作为遗产且价值超过60万美元，以及被赠与且每次赠送价值超过100万美元时征收。所得税是房产交易时应缴纳的主要税收。房地产出租收入适用个人所得税，实行15%-39.9%的超额累进税率。未拥有产权满1年就出售房屋的行为视为短期炒作，收入列入个人年度总收入，税率可高至33%左右。拥有产权超过1年以上出售房屋，视为长期投资，需缴纳20%左右的税。为防止卖家偷漏税，政府要求房地产中介办理过户时强制扣缴。
英国的房地产税制
低收入者可以免税
英国的房地产税属于财产性课税，主要有针对住房的住房财产税和针对营业性房产的营业房屋税两个税种。
——住房财产税。
英国住房财产税又称市政税，是在房地产保有环节的一定时期或时点上，对房产所有者所有或承租人使用的土地、房屋等不动产征收，税额随房产价值变化而变化。作为地方税的一种，住房财产税按1991年8月1日对居民房产的市场评估价值征收，地方政府可自主确定税率。2004-2005年，英格兰的住房财产税收入接近200亿英镑，约占地方政府收入的25%左右。具体来看，主要有以下内容：
首先，纳税人及课税对象。住房财产税的纳税人为年满18岁的住房所有者或承租者。住房财产税的征税对象为楼房、平房、公寓、出租房屋、活动房以及可供住宅用的船只等。英国居民每年人均支付约800英镑的住房财产税。
其次，计税依据及税率。住房财产税以1991年8月1日估计的住房价值为计税依据，由英国政府国内税务局所属房屋估价机构进行估价。一般房屋经估价后一定时期内不重估，若房屋价值发生重大变化，如扩建或部分拆除，就要对其重新估价。住房财产税税率由各地议会根据地方政府开支情况与可获得收入的差额确定，根据价值评估机构的评估，英国环境部将应税房屋价值按地区划分八个级次。
第三，税收优惠。住房财产税设有起征点，不同地区起征点不同，并对特殊群体和个人有税收优惠。一是折扣。如对只有一处住宅，且居住者中只有一位是成年人的，就可享受住房价值额1/4的税收折扣。二是伤残减免。三是低收入减免。根据纳税人收入、储蓄和个人境况，对没有稳定收入或低收入的纳税人，给予一定减免优惠，最高可达到100%，即免税。
——营业房屋税。
英国对于营业房屋税同样有一整套完善的制度，包括：
首先，纳税人及课税对象。营业房屋税的纳税人是非住宅用房屋的所有人，包括企业法人营业用房屋、其他法人和个人营业用房屋。
其次，计税依据及税率。营业房屋税按租金计税，租金由专门设置的评估机构对纳税人财产按视同出租的租金收入进行评估，每5年重估一次。营业房屋税实行全国统一税率，由英国财政部逐年核定或变更，法律规定税率提高幅度不得超过全国平均通胀指数。
第三，税收优惠。营业房屋税对工业、运输业的空置房屋、农业用房免税；慈善机构拥有房屋按税额的20%征收；其他房屋空置超过3个月的，减半征税。地方政府有权扩大减免范围，但减免税额的25%部分由地方政府自行承担。
香港的房地产税制
没租金就不用交税
香港实施物业税，并与其他对房地产的征税如利得税、印花税、遗产税、差饷、房地产买卖所得税等相互协调，是香港财政收入的重要来源。
香港的物业税是“向本港土地及/或楼宇的业主所征收的税”，凡是香港境内的土地（不包括农场）及地上建筑物都应依法缴纳物业税，物业税纳税主体为在香港拥有房屋、土地建筑物的业主，不包括农场主。物业税的计征采用“评税值”法，即按照物业在有关年度头一天出租可获得的租金作为估税依据。征税之前先由税务部门按照物业评估署确定的“评税值”加以评定，然后再以扣减20%的维修费用后的余额作为计税依据。余额乘以标准税率即为应纳税额。其中香港对土地和楼宇的业主征收的物业税税率在15%左右，2004年提高到16%，如果业主当年没有从物业获得租金收入，则不需缴纳物业税，有税收抵免或豁免项。
香港对物业税的免除项目主要有三项：一是由业主支付的差饷，即物业管理费；二是来自物业的租金收入，但在该课税年度内无法收取；三是作为支付修理费及其他开支费用的20%免税额，这是一个无论实际开支数目大小而规定的统一的扣除额。香港物业的业主必须把所拥有的全部物业填报在综合报税表内，接受税务局评税后，再根据评税通知书的时间和税额缴纳税款。
日本的房地产税制
政务公开让征税更透明
对房地产取得和保有的征税，是日本财产税的主要组成部分，包括不动产取得税、固定资产税、城市规划税、注册执照税，以及遗产继承税与赠与税等。对财产转让收入主要征收所得税和居民税。
——财产取得课税。
日本建立了财产登记制度，即取得土地房屋的人为保全其权利而进行登记。该制度是日本对房地产取得和保有环节征税的基础。土地和房屋在市町村“房地产征税台账”上公开登记并向一般市民公开。作为一项法定行政服务。自2003年起，除纳税人外，还允许租地人、租房人和其他相关者公开阅览台账登记的全部内容。这项政务公开活动使纳税人有机会比较自己与同一市町村内其他人的房地产评估额，如对评估不服，可以向市町村的专门机构提出审查请求或向法院起诉。具体来看，其主要税种包括：
首先，注册执照税。在进行登记时，由取得房产的人缴纳。计税依据为房地产评估额、债权金额和不动产个数。税率根据登记的种类分别设定，如不动产所有权保存登记税率为0.6%，不动产抵押权设定登记税率为0.4%.为促进房地产流转，对新建住宅和二手房转移登记适用优惠税率。
其次，不动产取得税。该税属于都道府县税，标准税率为4%，通过改变计税依据和应纳税额实施税收优惠。除因继承、遗赠、信托、转让担保、土地规划换地等取得的房地产不征外，因买卖、交换、赠与、新建、改建等取得的房地产均征收此税。
第三，继承税与赠与税。适用10%-50%的6档累进税率。征税对象包括土地、房屋、有价证券、现金、存款等，其中来自房地产的应税财产占60%-70%.
