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普宅契税新规或近日出台

2011-11-25 8:11 新京报 【 】【打印】【我要纠错

  去年7月,购者在绿地新里西斯莱公馆看房。当时区域成交价为17000元—18000元/平米。按现行规定,不少业主需要缴纳3%的契税。周晓东 摄市住建委、地税局均表示,新规正在研究和制订中;业界建议,新规应细化区域均价税收标准

  11月中旬,五环外购房者集体抗议被征收总房款3%的“豪宅税”,北京住建委随即回应“将尽快出台放宽普通住宅的新标准”。“普宅新标”成为热点话题。

  11月23日,地税局提交普宅新界定标准及相关税法的传言在微博流传,多名业内人士表示“确有此事”。但记者致电住建委和地税局被告知:新规正在研究和制订中。截至昨天上午,新规仍未披露。

  非普宅契税多交1.5%-2%

  记者获悉,11月22日,保利茉莉、远洋一方、金地仰山、旭辉紫郡、首开常青藤、金隅花石匠等多个五环外楼盘的业主代表约15人,先后前往北京市住建委、北京市地税局反映情况。

  一位参加当天行动的保利茉莉业主代表告诉记者:“我们都是刚需购房者,满足90平米以下、家庭首套房的普通住宅条件,希望政府能取消房屋总价的限制,给予普宅的税收优惠”。据他介绍,“维权”的业主大多是2010年上半年楼市高点时购房,买入的多是80-90平米的两居、三居。

  2010年,以保利茉莉、绿地西斯莱为代表的刚需楼盘在大兴热销,成交价格为17000元-18000元/平米,随着这些楼盘在2011年底进入交房期,业主们被地税局告知:按照北京市目前的规定,除了总价在120万以下的首套房可享受总房款1%的契税优惠,其余将按照非普通住宅标准征收3%的契税。业主们对此提出不同意见,并迅速得到政府部门调整标准的反馈。

  北京市住建委此前对本报表示,2011年以来,住建委已经会同地税局等相关部门进行了大量的调研和多次论证,目前相关部门已经初步形成普通住宅标准调整方案,有望在近期公布;据业内专家预计,新标准有望于12月披露。

  旧规三年未变

  2005年,北京规定普通住房的三个同时满足的标准条件:容积率、建筑面积以及区域总价。从2008年至今,北京普通住宅认定标准中的“区域总价标准”未调整过。而同期北京商品住宅的成交均价则从每平米12837元上涨至21929元(截至10月25日数据)。

  “从2009年开始,北京土地供应的特点决定了刚需能负担的新盘几乎都在五环外。”亚豪机构市场总监郭毅表示,区别购房缴税政策的出发点是减轻刚需购房者的负担,抑制投机性购房;但从颁布至今房价涨幅很大,这对于普通的两口之家来说,80-90平米的合理的房屋居住需求,针对这些业主收非普通住宅税费,并不符合政府鼓励自住与改善性需求的初衷。

  北京市住建委也表示,新方案将充分考虑近年来北京城市发展和房价变化的情况,标准更加合理,符合普通住房标准的覆盖面将有一定程度提高,更多的购房家庭将可享受相应的税收优惠,以最大程度地支持普通居民家庭自住型购房需求。

  链接

  北京普通住宅契税相关规定

  ●2005年,北京市规定普通住房需同时满足三个条件:住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140(含)平米以下、实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。

  ●2008年11月,北京市针对1.2倍的具体规定调整为:三环以内总价258万元/套,三环—四环之间210万元/套,四环—五环之间198万元/套,五环外120万元/套。如果每套房源的实际成交总价低于上述区域价格,则可享受普通住房1.5%的税收优惠。

  ●2010年10月1日起,北京市宣布普通住宅中首套房并且在90平方米以下,可享受缴纳1%税率,90-130平方米、总价低于120万元的住宅缴纳1.5%税率,而其余则需缴纳最高税金3%.从2008年至今,这一区域总价标准并未调整过。

  调查

  同小区同户型不同税

  同一个小区,同一个单元,一样的户型却面临着不同的征税标准。

  家住通州区九棵树附近的穆女士,2010年初以单价21000元入手一套79平米的两居室,165万元的总价也在交房时按照税务部门的相关规定,缴纳了3%的契税,因为求房心切,当时穆女士对契税并没有在意。

  而到今年,通州众多项目开始“跳降”,穆女士发现小区的部分尾房也被开发商降至15000元/平米出售,她楼下新入住的邻居仅以118万元购得与自家户型、面积相同的房屋,并且还在“普通住宅”标准内,享受到了相应的税费优惠。“我很不解,小区内还有一套90平米的小三居,总价117万元,面积比我家大,却也是普通住宅。”穆女士说。

  记者了解到,与穆女士有类似遭遇的购房人并不在少数。楼盘在销售过程中,即使户型一样,随着楼层的增高也有差价,以每层上浮100元/平米的情况居多。位于丰台区角门路的某小区,19层的高层板楼,开盘均价26000元/平米,以79平米的两居为例,按照相关的缴税标准来划分,则七层以下为“普通住宅”,可以享受契税优惠政策,而七层以上的总价已经超出“三环四环之间210万元/套”的标准,目前只能按照“豪宅”缴税。

  南五环、北五环“一刀切”

  尽管目前楼市进入“普降”通道,一些最近新开的项目更是接近甚至低于成本价卖房。但同样是五环外,北五环和南五环的房价差别在千元以上,一些甚至达数千元。因此,如果按照2008年制定的区域指导价格来看,面积、户型类似的商品房,也会有一部分被划为豪宅。

  在中关村工作的张先生说,他购房时既看了南五环外长阳板块的房子,也看过北五环外的房子。当时,长阳的房价在16000元/平米左右,但北苑、立水桥附近的房子都超过2万元/平米。

  一位研究机构的专业人士告诉记者,这种现象不胜枚举。“五环外太多项目的单套总价超过120万元了,就算按照15000元/平米计算,120万元只能买80平米以下的,但现在大兴、房山、昌平、通州普遍都超过了这个单价水平。这意味着只有在五环以外的这些新城买个一居室才能享有1%的契税优惠,还得满足是家庭唯一住房。而对稍微追求舒适度的两口之家或三口之家,购买一居根本是不现实的。”

  热议

  总价、时间点成两大焦点

  记者采访的多名房地产业内资深人士及专家都表示,普宅新标准和税改势在必行,由于房价增长过快,究竟豪宅的标准如何界定?记者了解到,在新的普通住宅界定标准中,总价范围和区域单价的界定、以及适用时间节点成为争议最激烈的两大焦点。

  划分更详细的区域均价

  一位品牌房企的相关负责人认为:“目前的区域划分税收标准过于粗糙,简单地按照环线划分很容易误伤刚需群体。政府是否可以考虑采用更详细的区域均价?比如方庄板块、望京区域、长阳板块等等。”另一位业内人士表示,如今南五环享受优惠政策住房平均交易价格至少要定到150万元以上。

  每年或每季调整计税价

  亚豪机构市场总监郭毅表示,北京房价市场变化迅速,但这对住建委实质上并无技术难度,可每季度公布区域的平均房价,每年根据房价变化调整区域指导房价。

  一位不愿具名的房地产资深人士指出,比较“靠谱”的区域参考标准应该依据合同签订的同时期平均房价更为合理,但他同时指出这也会加大有关部门的工作量,难度可能会更大。

  “此外,新标准究竟是以收房时间(缴纳契税时间)为准、还是以网签时间为准、或者是以新规定一个时间节点为准都会决定有多少刚需受益。”郭毅指出,政府应该尽力给普通刚需们优惠。

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