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二手房交易计税评估价被“高评”

2012-11-12 9:28 转自互联网 【 】【打印】【我要纠错

  建议通过第三方复评让评估价更透明

  二手物业交易计税评估价竟比实际成交价还高?昨日,有中介和市民反映,二手物业交易时评估价比实际成交价还要高,从而导致多付税款。尽管对于评估价有异议的可以进行复议,不过中介表示复议十分繁琐,建议通过第三方评估公司复评评估价,让评估价更透明。

  案例一:公寓被“高评”三成

  中原地产天河区域营业经理跟记者反映,在目前市道低迷的背景下,产权是商业性质的公寓、写字楼、商铺等物业出现了计税评估价比实际成交价还高的情况。比如位于珠江新城富力爱丁堡的一个公寓单位,实际成交价仅2万元/平方米,但评估价达到2.6万元/平方米,高评三成,“本来入手价格在2万元左右,几乎不赚钱,但评估价到2.6万元/平方米后,反而是增值6000多元/平方米了。最终要纳近20万元的税。”他说,因为商业物业交易需要交纳土地增值税,按照增值额的不同,分30%、40%等几种税率,本身交税就比较多,交易价格被高评后交税更多。

  某中介的海珠区域营业经理黄维远也介绍,曾经遇到一宗写字楼交易,评估价比成交价还高,100多平方米的写字楼,成交价约126万元,但计税时评估价评了140多万元,高评了20多万元,税费多给了三四万元。

  案例二:复议后仍多交了税

  黄维远表示,遇到“高评”的以商业物业为主,但也有个别住宅交易遇到高评。他介绍,海珠区有一宗50平方米的住宅单位,实际成交总价约45万元,但评估时被评估为50万元,“高评”超过1成。后来经过复议,调低评估价到48万元左右,但还是多交了税。

  市民熊先生反映,今年他在海珠区卖掉一个车位,成交价1万多元/平方米,增值了一成多,但是评估时评了2万元/平方米,增值超过80%.“我的车位买回来才不到一年,拿到房产证也才三个月,怎么可能增值了八成?但对方解释是按照海珠区当月网签平均价评估的。”熊先生说,经过复议最后虽然调低了评估价,但依然比他的成交价格高。

  现实:复议手续繁琐难成功

  按照《住宅存量房交易计税价格异议处理办法》,若对计税评估价有异议,可以提出异议申请。经认定纳税人的理由正当、证明材料充分,可以按照其申报价格计税,否则对评估计税价格不作调整。

  此外,若对税务机关作出的异议复核决定仍存在异议,可自行委托有资质的评估机构进行评估,并向税务机关提交评估报告及评估机构反馈意见表。

  不过中介就指,异议申请手续繁琐,而且很难成功。“90%的申诉都没有用,申诉成功只是降低一点。”中原地产天河区域营业经理说,提出复议的程序很复杂,可能要花一两个月时间,而且复议结果也并不一定是降低到申报的价格。

  建议:数据样本还需再完善

  有税务人士坦言,由于商业物业只是按照阳光家缘的平均价核定,评估价的确与实际成交价有较大差距,但评估住宅的存量房计税评估系统采用了更详尽的数据,评估价会更加贴近实际。

  不过中介人士就认为,不同住宅价格也可能差异很大,“就拿珠江新城的中海观园来说,南座跟北座的门牌就差一个号码,但价格就相差5000元到10000元每平方米。如何断定评估数据准确?评估样本是否足够?”

  他认为评估系统应该增加评估样本,当出现异议时,应该立即引入第三方评估机构,对交易案例进行评估,而不是仅仅向税局递交资料,由税局自己来判断自己有没有评估错误。

我要纠错】 责任编辑:Alice