内容摘要：财政部在向全国人大常委会通报相关事项时，重申扩大个人住房房产税改革试点范围，研究完善对单位房产的房产税制度。
近来，房产税改革信号频发，未来房地产调控政策走向再度成为热门话题。日前，财政部在向全国人大常委会预算工委通报相关事项时，重申扩大个人住房房产税改革试点范围，同时研究完善对工商业等单位房产的房产税制度。
早在5月，国务院批转国家发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》，明确扩大个人住房房产税改革试点范围，并要求财政部、国家税务总局会同住建部等负责落实。
房产税改革统一性与区域灵活性相结合
房产税是向产权所有人征收的一种财产税。我国现行的房产税是1986年开征的。1986年9月15日，国务院正式发布了《房产税暂行条例》，从当年10月1日开始实施，对在城市、县城、建制镇和工矿区的经营性房屋进行征收。2011年1月底，国家有关部门在上海、重庆启动个人住房房产税试点。上海主要针对新购房超过人均60平方米的部分征收，税率为0.4%、0.6%两档。重庆则偏重对存量、增量独栋别墅以及新购高档商品房征收，税率为0.5%~1.2%。
中央财经大学税务学院副院长张广通在接受本报记者采访时指出，近几年房地产市场需求过旺、供求结构严重失衡、投资投机泡沫快速增长、房价收入比严重不合理、社会两极分化日益加剧、对实体经济的健康持续发展造成严重冲击，也使房地产业成为腐败重灾区。
“中央出台了包括双限、加大保障房建设力度、加强房地产交易环节税收清算、反腐败等在内的一系列宏观调控措施，取得一定效果但还不甚理想，迫切需要加大长效机制建设力度，对多套房、大户型、高档房征收房产税就是其中的一项重要举措。”张广通坦言。
张广通进一步表示，就目前房产税试点的特点来看，取得财政收入与调控房地产业两种功能是兼顾的，即收入是基本的，但调节房地产供求以及完善地方税体系、调整中央与地方财权事权关系也是重要目标取向。
随着试点经验的不断积累，以及明年下半年《房地产登记条例》即将公布、房地产查询系统即将在全国联网运行、税制改革将全面提速，为“十二五”末期推出全国统一的房产税法提供了可能。种种迹象表明，房产税改革试点“扩围”已进入一个关键期。
那么从试点到“扩围”究竟有多远？什么样的时机才是成熟的？
上海财经大学公共经济与管理学院教授朱为群对本报记者表示：“房产税改革的时机和条件是否成熟，主要看两个方面：一是民众是否对改革的目标和方案具有充分理解和支持，二是政府相关部门是否为改革做好了充分准备。只要这两方面的条件具备了，房产税的改革试点，就会得到顺利推进。否则，很容易出现这样或那样的问题。”
“当然，与各地经济发展水平和城镇化步伐相适应，房地产价格的涨跌也有区域差异性，所以房产税改革也应遵循由点到面、由浅入深、由轻到重、统一性与区域灵活性相结合的原则，不能完全由中央说了算，搞一刀切。”张广通如是说。
“增量”征税属探路进军“存量”是目的
上海、重庆两个试点城市都是以增量房产为主，引起了较大争议。对增量还是存量征税，一直是关于房产税争论的核心问题。
近日，杭州市政府上报的试点方案也被媒体曝出与上海试点相似，将采用对增量房屋征收房产税的模式。消息一出，再度引起舆论关注，多位市场评论人士认为，房产税增量征收并不是一种合适的模式，也起不到它应有的效果。甚至有媒体指出，对存量房的态度，考验房产税的正义性。
增量征收，简单说就是在试点之后不买房，原有的房产就不征税，但如果试点之后买房，需要征收房产税，在划定免征面积时，要计算以前拥有房产的面积，再确定应缴的房产税税额。
这样一来，质疑声四起：同样的房子，凭什么只收增量不收存量？又凭什么早买的不用交税，晚买的必须交税?
“对增量房征收房产税，属于探路性质，不是最终目标，由增量向存量进军才是最终方向。”张广通进一步指出，“一旦房产税的征收全面铺开，就不存在存量不征，只对增量的问题，否则就出现了照顾既得利益者的不公平问题。”
当然，房产税选择增量征收方式“破题”，也是存在其客观背景的。朱为群认为选择以增量房作为改革试点征收方式主要出于两方面考虑：一是由于回避了存量房的征税，可以不触及既得利益，有利于改革试点的稳步推进；二是增量房比较容易锁定和确认，税款基于交易，比较容易实现。
不过，朱为群也直指其弊端，“这些考虑基于短期的实际可行性，而并没有与长期的税制改革目标紧密联系。税制改革的根本目标应该是公平公正，以牺牲公平公正为代价的税制改革，最终都不能获得民众的支持而难以成功。”
知名财经评论员周俊生也指出，增量部分的征收是缺乏合理性的。我国很多城市近年都出现了大规模的拆迁建设，本地居民家庭获得补偿后往往都有两三套房，大都会超过由政府确定的所谓征收起点，很显然，若向这部分增量征收，会增加这部分拆迁安置房居民的支出，使原来的补偿反而成为年复一年必须承受的负担。
从公平公正的角度看，朱为群建议：房产税应该普遍开征，税率不能太高；房产税的改革方案要获得民意的广泛支持；房产税的改革要与其他税制改革一并考虑，在增加房产税负担的同时要降低其他税负，保持总体税负规模不增加或者有所下降。
试点房产税带有房产特别消费税属性
在房产税改革方面，公众最关心的往往是房价过高问题。但财政部财政科学研究所所长贾康指出，征收房产税，房价不会应声而落，但会使房价上扬曲线斜率降低，从而使得房地产发展过程更加平稳，减少泡沫，不会动不动就大起大落，造成对社会生活的负面冲击。
我国目前针对房地产的税种是比较多的，在房地产收入中占的比重也比较高。张广通认为，从某种意义上这也对房地产价格的上涨起了推波助澜作用。“在征收房产税的同时，应当调整房地产税制结构，将交易环节的税降下来，适当合并税种；另一方面把占有环节的税加上去，通过税制结构的调整和优化完善，为地方政府提供规范透明、稳定可靠的财政收入渠道，替代土地财政，也在调整不同居民的税收负担、抑制投机吵房行为、稳定房价、内涵式增加商品房供给、打击腐败、完善地方税体系、理顺中央与地方的责权利关系方面发挥积极作用。”
同时，张广通也指出，目前对开征房产税争议比较大的是土地出让金与房产税的关系问题。房价上涨的很大因素是地价的上涨，这是城市发展的必然结果，但城镇土地归国家所有，不可能免费使用，土地出让金实际上带有地租的性质，它与房产税虽有关联，但也不能混为一谈。
土地出让金具有多样性、波动性、有偿性等特点，房产税则有普遍性、稳定性、无偿性、调节性的特点。
“不过，土地出让金过高，或收缴时间过于集中，对推高房价是有影响的，对税收的征收也是有影响的，毕竟租（金）和税都是政府财政收入，还有重复征收之嫌。目前采取按户减免一定的人均居住面积，有利于缓和双重征收的矛盾。”张广通进一步阐述，“换句话说，我国目前试点的房产税带有房产特别消费税的属性，与纯粹的财产税有一定区别。”
“房产税是直接税，涉及亿万家庭，一旦税改方案出现严重的不合理不公平情况，就会产生反弹，导致税改难以推行甚至失败。因此，房产税的改革必须非常谨慎和稳妥。要让民众有充分的知情权、表达权和监督权，不然，房产税改革或者会沦为地方政府谋财的工具，或者会成为少数人的额外负担，或者会为特殊人群提供不合理保护等。”朱为群对未来房产税全面推广可能会出现的问题作出提醒。
房产税改革是近几年来中央重点研究的课题。当“房产税试点扩围”再度走进市场的热烈讨论声中时，对“存量”还是“增量”进行征收，成为舆论关注的焦点。
然而，从目前的发展态势来看，似乎对“增量”征收已经成为板上钉钉的事，而“存量”却依然岿然不动。这不禁让大家担心，房产税征收前，会否发生房价短期内暴涨的现象，这对调控将是极为不利的。
事实上，“建立房地产调控长效机制”已经在国务院的考虑范围之类，房产税无疑将是其中的重要内容。
在此背景之下，房产税的出台，就需要相关的制度建设来规划和依托，彼此之间相互支撑，比如，现有的房地产调控政策尚不能退出，只有要等到房产税从部分城市试点到推向全国，从“增量”拓展到“存量”时，房产税改革才称得上彻底。与此同时，个人住房信息系统全国联网、不动产统一登记制度等一应健全，“房地产长效机制”才称得上成熟。
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