金三银四，传统楼市的销售旺季。今年在调控的重重压力下，楼市金三的行情并没有出现。据365地产研究数据显示，苏州楼市2011年3月份住宅类房源共成交2338套，环比下跌18.71%；成交均价为10069.28元/平方米，环比下跌2.19%。

　　从2010年4月到今年3月的成交走势图来看，金三银四期间，苏州住宅成交显然达到销售旺季，4月份住宅成交更是达到6401套，成为成交峰顶，然后直线般回落，5、6、7月份跌至谷底，经过3个月的调整之后，从8月份开始成交回暖，金九银十期间再次放量明显，量价配合，将苏州楼市推向波峰状态，9.29二次调控出台之后，全国楼市再次进入受控期，而且楼市调控预期不断，到兔年前后的新国八条、限购令细则纷纷出台，央行不断调整准备金率，从信贷政策收紧到房地产管控，再到“两会”倡导的大力发展保障性住房建设，3月底苏州限价政策的落地，再次将楼市送上步履维艰的境地，在一系列的重拳阻击下，从2010年年底开始，苏州商品住宅成交呈抛物线状下滑，2011年3月苏州住宅仅成交2338套。

　　虽然一系列的调控政策轮番轰炸楼市，但是随着苏州房地产市场的日益成熟，城市化水平的不断提高，从需求层次到供给结构，也在不断发生着变化，特别是高端以及别墅项目的大规模兴起，一定程度上拉高了苏州市区住宅的均价，从成交均价走势图可以看出，整条均价曲线基本处于水平状态，波动性较小，2010年下半年的频出政策，成交均价在10月份之后出现拐点，随后再次回升，值得指出的是，苏州楼市在外围调控的包夹下，成交均价一直保持在万元以上，2011年3月住宅成交均价10069.28元/平方米，可见楼市调控政策作为外生变量对于房价的影响渐小，这一方面是房地产市场成熟的表现，另一方面也是住宅市场内部结构不断优化的结果。

　　从环比数据来看，苏州楼市商品住宅成交环比2月份出现量价齐跌的局面，成交套数下降18.71%，成交面积下滑了27.5%，成交均价环比2月有2.19%的下降，报收10069.28元/平方米。苏州限购令3月2日晚间出台之后，第二天苏州市区住宅成交立即缩水，成交套数下跌44.8%，而成交面积更是出现了62.64%的大跌幅，而且3月份有25天的日成交不足百套，和春节过后楼市迅速回暖情形不同，3月份的楼市反应或许证实了限购令威力的深远，短期内苏州楼市或许仍将进行着蓄水调整，不会有大的放量现象。

　　从环比区域成交情况来看，金阊区和高新区成交量波动较大，成交面积环比分别下跌69.54%、53.82%，就金阊区而言，主要是房源供应量有限，而对于新区顺延了一直以来的低迷状态，作为区域内重要板块北新区和科教城板块，本月内也没有太多成交，以致整体表现一般。园区与吴中区分别以845套和549套分列成交前两位，就园区而言多盘发力，东方维罗纳、路劲主场森邻、雅戈尔太阳城等刚需盘成为成交主力。

　　从环比均价来看，2011年3月份苏州商品住宅整体成交均价小幅下滑，达10069.68元/平方米，降幅2.19%。仅有园区房价保持在万元以上，其他区域成交均价均在万元以下，就其原因来看，限购令将很多资金较为充裕的改善性需求以及投资住宅的房客拦在了门外，以致高端项目锐减，刚需仅仅能弥补量的不足，但是对于价格层面来说，只会稀释成交均价。

　　限购令主要是针对住宅市场的调控，商业地产处于限购外围，在相对宽松的环境中有一定的发展契机。长期以来苏州商住倒挂现象十分明显，商业地产的价值一直没有被真正发掘出来，但是从2010年开始的一系列楼市调控政策之后，商业地产慢慢受到各方更多的关注，从苏州兔年首场房交会上商业地产的纷纷亮相，可以看出很多开发商是铆足马力，蓄势待发。3月份的苏州商业地产成交情况基本没有太大的波动，保持着较为平稳的发展势头，在住宅市场“挤出效应”下，商业地产或将吸引更多的资金流入，但是由于投资商业地产风险巨大，所以短期内爆发性的发展现象不会出现，但是就目前“双限”的市场行情来看，商业地产或将迎来新一轮的大发展。