【考点精讲】
投资性房地产的范围（中级会计实务）
1.已出租的土地使用权
2.持有并准备增值后转让的土地使用权（闲置期不能太长，不要越过国家惩罚标准）
按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。
3.已出租的建筑物
（1）用于出租的建筑物是企业拥有产权的建筑物；
（2）已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。
4.对于企业持有以备经营租出的空置建筑物，只有企业管理当局（董事会或类似机构）作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。空置建筑物是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可供经营出租状态的建筑物。
某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。
【疑难问题解答】
公司股票与公司债券暂停与终止上市的条件（经济法）
解答：根据《证券法》的规定：
上市公司有下列情形之一的，由证券交易所决定暂停其股票上市交易：
（1）公司股本总额、股权分布等发生变化不再具备上市条件；
（2）公司不按照规定公开其财务状况，或者对财务会计报告作虚假记载，可能误导投资者；
（3）公司有重大违法行为；
（4）公司最近三年连续亏损；
（5）证券交易所上市规则规定的其他情形。
上市公司有下列情形之一的，由证券交易所决定终止其股票上市交易：
（1）公司股本总额、股权分布等发生变化不再具备上市条件，在证券交易所规定的期限内仍不能达到上市条件；
（2）公司不按照规定公开其财务状况，或者对财务会计报告作虚假记载，且拒绝纠正；
（3）公司最近三年连续亏损，在其后一个年度内未能恢复盈利；
（4）公司解散或者被宣告破产；
（5）证券交易所上市规则规定的其他情形。
公司债券上市交易后，公司有下列情形之一的，由证券交易所决定暂停其公司债券上市交易：
（1）公司有重大违法行为；
（2）公司情况发生重大变化不符合公司债券上市条件；
（3）发行公司债券所募集的资金不按照核准的用途使用；
（4）未按照公司债券募集办法履行义务；
（5）公司最近两年连续亏损。
公司有前条第（1）项、第（4）项所列情形之一经查实后果严重的，或者有前条第（2）项、第（3）项、第（5）项所列情形之一，在限期内未能消除的，由证券交易所决定终止其公司债券上市交易。
【易错易混辨析】
资本结构优化的含义及方法（财务管理）
资本结构优化，要求企业权衡负债的低资本成本和高财务风险的关系，确定合理的资本结构。资本结构优化的目标，是降低平均资本成本率或提高普通股每股收益。资本结构优化的方法有每股收益分析法、平均资本成本比较法和公司价值分析法。
（1）每股收益分析法，当预期息税前利润或业务量水平大于每股收益无差别点时，应当选择财务杠杆效应较大（或普通股股数较少）的筹资方案，反之则选择财务杠杆效应较小（或普通股股数较多）的筹资方案。
（2）平均资本成本比较法，通过计算和比较各种可能的筹资组合方案的平均资本成本，选择平均资本成本率最低的方案。这种方法侧重于从资本投入的角度对筹资方案和资本结构进行优化分析。
（3）公司价值分析法，公司价值分析法是在考虑市场风险的基础上，以公司市场价值为标准，进行资本结构优化。即能够提升公司价值的资本结构，就是合理的资本结构。
公司价值分析法适用于资本规模较大的上市公司资本结构优化分析。同时，在公司价值最大的资本结构下，公司的平均资本成本率也是最低的。
公司价值V＝权益资本价值S＋债务资金价值B
S＝（EBIT－I）×（1－T）/Ks
Ks＝Rs＝Rf＋β（Rm－Rf）
此时：KW＝Kb×（B/V）×（1－T）＋KS×S/V
提示：
（1）每股收益分析法和平均资本成本比较法都是从账面价值的角度进行资本结构优化分析，没有考虑市场反应，也没有考虑风险因素。
（2）权益资本市场价值的计算公式是需要满足一定假设前提的，即企业全部的净利润都用于发放股利，未来年份的净利润是永续的，这样构成了永续年金的形式，计算权益资本的市场价值，就相当于是对永续年金折现。
【历年考题剖析】
甲银行与乙公司签订一份借款合同，合同签订后，甲银行依约发放了部分贷款，乙公司未按照约定的用途使用借款，根据《合同法》的规定，甲银行因此可以行使的权利有（ ）。（经济法-多选题-2009年）
A.停止发放后续贷款
B.提前收回已发放贷款
C.解除借款合同
D.对乙公司罚款
答案：ABC
解析：根据规定，借款人未按照约定的借款用途使用借款的，贷款人可以停止发放借款、提前收回借款或者解除合同。
点评：题目是考察借款合同的特殊规定。借款合同的内容中应当包括借款用途，借款人应当按照约定的借款用途使用借款。这个题目相对简单，只要掌握住法律规定，就很容易选对。
【答疑精华】
预计负债和或有负债的区别与联系（中级会计实务）
解答：联系：
①或有负债属于或有事项，是过去的交易或事项形成的一种状况，其结果都须由未来不确定的事件的发生或不发生加以证实。或有负债在满足一定条件时可以转化为预计负债，注意这里的“转化”指的是或有负债只有在随着时间、事态的进展，具备了“负债”的定义和确认条件（潜在义务转化为现实义务；导致经济利益流出企业被证实为导致经济利益流出企业，且现实义务能可靠计量），这时或有负债就转化为企业的负债。
②从性质上看，它们都是企业承担的一种义务，履行该义务会导致经济利益流出企业
区别：
①预计负债是企业承担的现时义务，或有负债是企业承担的潜在义务或不符合确认条件的现时义务；
②预计负债导致经济利益流出企业的可能性是“很可能”且金额能够可靠计量，或有负债导致经济利益流出企业的可能性是“可能”、“极小可能”，或者金额不可靠计量的；
③预计负债是确认了的负债，或有负债是不能加以确认的或有事项；
④预计负债需要在会计报表附注中作相应的披露，或有负债根据情况（可能性大小等）来决定是否需要在会计报表附注中披露。
