【考点精讲】
投资性房地产（初级会计实务）
（一）投资性房地产概述
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
注意：持有并准备增值后转让的建筑物不是投资性房地产。
投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权。
投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权，目的是为了增值后转让以赚取增值收益，也是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形式的经济利益总流入。
1.投资性房地产的范围
（1）已出租的土地使用权
企业计划与出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确定认为投资性房地产
（2）持有并准备增值后转让的土地使用权
按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，也就不属于投资性房地产。
（3）已出租的建筑物
已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。一般应自租赁协议规定的租赁期开始日起，经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物。通常情况下，对企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。
2.下列各项不属于投资性房地产：
（1）自用房地产；如企业生产经营用的厂房和办公楼属于固定资产；企业生产经营用的土地使用权属于无形资产
（2）作为存货的房地产。
在实务中，存在某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。如投资性房地产不同用途的部分能够单独计量和出售的，应当分别确认为固定资产（或无形资产、存货）和投资性房地产。
某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。
（二）投资性房地产的账务处理
1.投资性房地产核算应设置的会计科目
企业应当设置“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧”或“投资性房地产累计摊销”、“公允价值变动损益”、“其他业务收入”、“其他业务成本”等科目进行核算。
投资性房地产作为企业主营业务的，应当设置“主营业务收入”和“主营业务成本”科目核算相关的损益。
“投资性房地产”科目核算企业采用成本模式计量的投资性房地产的成本或采用公允价值模式计量投资性房地产的公允价值。
采用公允价值模式计量的投资性房地产，还应当分别设置“成本”和“公允价值变动”明细科目进行核算。
采用成本模式计量的投资性房地产的累计折旧或累计摊销，可以单独设置“投资性房地产累计折旧”或“投资性房地产累计摊销”科目，比照“累计折旧”、“累计摊销”等科目进行账务处理。
采用成本模式计量的投资性房地产发生减值的，可以单独设置“投资性房地产减值准备”科目，比照“固定资产减值准备”、“无形资产减值准备”科目进行账务处理。
“其他业务收入”和“其他业务成本”科目分别核算企业投资性房地产取得租金收入、处置投资性房地产实现的收入和投资性房地产计提的折旧或进行摊销、处置投资性房地产结转的成本。
2.投资性房地产的取得
确认投资性房地产的条件：
①与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；
②该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
（1）外购的投资性房地产
外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
借：投资性房地产
贷：银行存款
（2）自行建造的投资性房地产的确认和初始计量
自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。
借：投资性房地产
贷：银行存款
（3）内部转换形成的投资性房地产
①企业将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应当按照该项存货在转换日的账面余额或公允价值进行核算。
借：投资性房地产（成本模式）
投资性房地产—成本（公允价值模式）
公允价值变动损益（借方余额情况下，亏）
存货跌价准备
贷：开发产品（账面余额）
资本公积—其他资本公积（贷方差额情况下，赚）
②企业将自用的建筑物等转换为投资性房地产。
成本模式：
借：投资性房地产
累计折旧
固定资地产减值准备
贷：固定资产
投资性房地产累计折旧
投资性房地产减值准备
公允价值模式：
借：投资性房地产—成本（转换日的公允价值）
累计折旧
公允价值变动损益（借方余额情况下）
固定资产减值准备
贷：固定资产
资本公积—其他资本公积（贷方余额情况下）
【疑难问题解答】
汇兑结算方式中的电汇和信汇是指什么？有何区别？（经济法基础）
解答：汇兑根据划转款项的不同方法以及传递方式的不同，可以分为信汇和电汇两种，由汇款人自行选择。信汇是汇款人向银行提出申请，同时交存一定金额及手续费，汇出行将信汇委托书以邮寄方式寄给汇入行，授权汇入行向收款人支付一定金额的一种汇兑结算方式。电汇是汇款人将一定款项交存汇款银行，汇款银行通过电报或电传给目的地的分行或代理行（汇入行），指示汇入行向收款人支付一定金额的一种汇款方式。
这两种结算方式的区别：
（1）汇款速度不同。信汇的速度较慢，电汇的速度较快。
（2）汇款费用大小不同。信汇费用较低，而且在有些商业银行办理信汇的可以免手续费；电汇汇款人要负担较高的电报电传费用，而且汇款金额越大，手续费和电报费就越高。
（3）保密程度不同。为了确保电报的真实性，汇出行在电报上加注双方约定的密码，而信汇则无须加密码，签字即可。
【易错易混辨析】
问：股票发行过程中的手续费如何处理？（初级会计实务）
解答：股份有限公司发行股票支付的手续费、佣金等发行费用，如股票溢价发行的，从发行股票的溢价中抵扣；股票发行没有溢价或溢价金额不足以抵扣发行费用的部分，应冲减盈余公积和未分配利润。
【历年考题剖析】
1.甲公司成立后在某银行申请开立了一个用于办理日常转账结算和现金收付的账户，该账户性质属于（ ）。（经济法基础-单选题-2010年）
A.基本存款账户
B.一般存款账户
C.专用存款账户
D.临时存款账户
答案：A
解析：本题考核基本存款账户的规定。根据规定，基本存款账户是存款人因办理日常转账结算和现金收付需要开立的银行结算账户。存款人日常经营活动的资金收付及其工资、奖金和现金的支取，应通过该账户办理。所以答案是A。
点评：一般存款账户可以借款转存、借款归还和其他转账结算的资金收付可通过该账户办理。该账户可以办理现金缴存，但不得办理现金支取。该账户开立数量没有限制。
临时存款账户是存款人因临时需要并在规定期限内使用而开立的银行结算账户。存款人可以通过临时存款账户办理转账结算和根据国家现金管理的规定办理现金收付，也就是说，临时存款账户的存款人是可以支取现金的。
专用存款账户是存款人根据法律、行政法规和规章，对其特定用途资金进行专项管理和使用而开立的银行结算账户。存款人在特殊的情况下才会开立专用存款账户，例如：基本建设资金、更新改造资金、证券交易结算资金等。
2.根据支付结算法律制度的规定，关于票据保证的下列表述中，正确的有（ ）。（经济法基础-多选题-2011年）
A.票据上未记载保证日期的，被保证人的背书日期为保证日期
B.保证人未在票据或粘单上记载被保证人名称的已承兑票据，承兑人为被保证人
C.保证人为两人以上的，保证人之间承担连带责任
D.保证人清偿票据债务后，可以对被保证人及其前手行使追索权
答案：BCD
解析：本题考核票据的保证。根据规定，保证人在票据或者粘单上未记载“保证日期”的，出票日期为保证日期，因此选项A的说法错误。
点评：根据规定，未记载背书日期的，视为在汇票到期日前背书；未记载承兑日期的，以提示承兑期限的最后一日为承兑日期；未记载被保证人的，已承兑的，承兑人为被保证人，未承兑的，出票人为被保证人；未记载保证日期的，出票日期为保证日期。
由此可见，如果背书日期，承兑日期，被保证人，保证日期未记载，法律会推定其记载内容，因此它们都属于相对记载事项。
【答疑精华】
为什么在建工程领用库存商品是按成本计入在建工程，而发自产产品给职工是按售价计入应付职工薪酬科目？（初级会计实务）
两者计入的金额确实不同，就拿同一事项来讲，将自产产品发给职工的话，应付职工薪酬金额中包括的是售价＋增值税金额。
而在建工程领用自产产品的话，在建工程计入的金额就是成本＋增值税
这里区别就在于库存商品用于在建工程不确认收入，不能按售价确认收入的原因是产品并没有离开企业，还是用在自己身上，所以不能确认收入，也就按成本来结转，如果按售价计入在建工程成本就虚增了在建工程的成本金额。
而发给职工毕竟不是用在企业自己的身上，职工可以自己使用，也可以拿回家使用，所以应确认收入。所以两者计入的金额不同。
