【考点精讲】

定金（经济法）

定金是指合同当事人约定一方向对方给付一定数额的货币（即定金）作为债权的担保。债务人履行债务后，定金抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。

1.定金应当以书面形式约定。具体形式可以是单独订立的书面的定金合同，也可以是当事人之间约定定金性质的信函、传真等，还可以是主合同中约定的定金条款。定金合同应记载定金的交付期限、数额和明确定金性质的定金罚则等必要事项。定金合同是实践性合同，从实际交付定金之日起生效。

2.当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。当事人约定以交付定金作为主合同成立或者生效要件的，给付定金的一方未支付定金，但主合同己经履行或者已经履行主要部分的，不影响主合同的成立或者生效。

3.定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。

4.当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

5.定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。超过的部分，人民法院不予支持。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。

6.在同一合同中，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。但《最髙人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。

【疑难问题解答】

如何确定内插法的测试值？（财务管理）

首先要记住一个规律和一个结论，即：

规律：折现率越大，现值越小，折现率越小，现值越大

结论：当计算的数值小于0（给定的值）时，应该使用小的折现率再试，相反，当计算的数值小大于0（给定的值）时，应该使用大的折现率再试。

判断技巧：

（1）按照规定，使用内插法时使用数据之间的距离不大于5%都算正确，所以为了节省时间，我们就使用5%这一数据。比如，我们使用12%测试完以后确定小于12%，则使用7%就可以了，不要使用11%或10%，这样一般测试一次成功

（2）考试时是给我们系数表的，由于这个表供我们计算使用，那么我们求的结果肯定在这个表的范围之内。比如给我们的表为5%—15%，则我们选最中间的10%进行测试，计算完成后根据计算结果判断一下是大于10%还是小于10%，然后选择5%或15%计算就可了，一般一次成功

（3）如果给我们的表范围大一些，采用第2的方法一般也一次能够成功。从以往的题目看，折现率一般在10%上下，所以建议大家在测试时使用10%作为第一次测算的值。

另外注意，如果是选择题，有时题目备选项使用的值可能较精确，因此，需要多试几次。

【易错易混辨析】

1.哪些资产不属于投资性房地产，列举常见的事例？（中级会计实务）

不属于投资性房地产的内容：

（1）企业拥有并自行经营的旅馆或饭店，不属于投资性房地产，属于固定资产。

（2）企业自用的办公楼，不属于投资性房地产，属于固定资产。

（3）房地产企业正在开发的商品房，不属于投资性房地产，属于存货。

（4）房地产企业开发的准备出售的房屋，不属于投资性房地产，属于存货。

（5）企业持有的准备建造办公楼的土地使用权，不属于投资性房地产，属于无形资产。

（6）房地产企业持有的准备建造商品房的土地使用权，不属于投资性房地产，属于存货。

（7）企业以经营租赁方式租入的建筑物，不属于企业的资产，所以不属于投资性房地产。

（8）房地产企业持有并准备增值后出售的商品房，不属于投资性房地产，属于存货。

（9）房地产企业持有并准备增值后转让的土地使用权，不属于投资性房地产，属于存货。

（10）出租柜台，不属于投资性房地产，属于固定资产。

（11）企业出租给本企业职工居住的宿舍，不属于投资性房地产，属于固定资产。

2.投资性房地产应该按照什么价值进行初始计量？（中级会计实务）

解答：不论采用公允价值模式还是成本模式进行后续计量的投资性房地产，均应当按照实际成本进行初始计量。这个规定需要记住。

在投资性房地产取得时都是按照取得时的实际成本来入账的，在后续计量中才分为按照公允价值模式计量和按照成本模式计量，所以对于按照公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，其初始计量也是按照成本来确认入账价值的，而不是按照公允价值来确认。

（例题•多选题）下列关于投资性房地产进行初始计量的会计处理中，表述正确的有（ ）。

A.采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，取得时按照成本进行初始计量

B.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，取得时按照公允价值进行初始计量

C.自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成

D.外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出

答案：ACD

解析：本题考核投资性房地产的初始计量。无论采用公允价值模式还是成本模式进行后续计量的投资性房地产，均应按照成本进行初始计量。

【历年考题剖析】

某公司经营风险较大，准备采取系列措施降低杠杆程度，下列措施中，无法达到这一目的的是（ ）。（财务管理-单选题-2010年）

A.降低利息费用

B.降低固定成本水平

C.降低变动成本

D.提高产品销售单价

答案：A

解析：影响经营杠杆的因素包括：企业成本结构中的固定成本比重；息税前利润水平。其中，息税前利润水平又受产品销售数量、销售价格、成本水平（单位变动成本和固定成本总额）高低的影响。固定成本比重越高、成本水平越高、产品销售数量和销售价格水平越低，经营杠杆效应越大，反之亦然。而利息费用属于影响财务杠杆系数的因素。

点评：本题考核经营杠杆效应的知识。本题是基本知识，难度不大，只要对教材熟悉，一般不会丢分。本题内容与2010年“梦想成真”系列辅导丛书之《应试指南•财务管理》53页多选第15题、20题考点基本相同。