【考点精讲】
投资性房地产的初始计量（中级会计实务）
（1）外购的投资性房地产
对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。但是对企业持有以备经营出租的空置建筑物，企业董事会作出了正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。
外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日起，再从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。
（2）自行建造的投资性房地产
企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。
但是对企业持有以备经营出租的空置建筑物，企业董事会作出了正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。
企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。
【疑难问题解答】
赠与人对赠与财产瑕疵的担保责任（经济法）
解答：赠与人对赠与财产瑕疵的担保责任分以下三种情况：
（1）赠与合同为无偿合同，故赠与人原则上不承担赠与物的瑕疵责任损失。
（2）附义务的赠与，赠与的财产有瑕疵的，赠与人在附义务的限度内承担与出卖人相同的担保责任，这就是说，在赠与合同中，所附带的义务越多，赠与人的财产瑕疵担保责任就越大，反之，若所附义务越小，其瑕疵担保责任就越小，赠与人的瑕疵担保责任与所附义务相当。
（3）如果赠与人明知赠与财产有瑕疵，却故意不告诉受赠人；或者赠与人向受赠人明确保证赠与财产无瑕疵，但赠与财产却有瑕疵，由此给受赠人造成的损失，赠与人得承担损害赔偿责任，从各国立法看，也大都规定了赠与人故意不告知赠与财产瑕疵的，应负瑕疵担保责任。
例如：甲赠与乙一个水壶，但同时要求乙给自己一张餐票，那么此时就属于附义务的赠与，后来乙在使用水壶的过程中，由于水壶的质量问题导致水壶爆炸造成乙被烫伤。则赠与人甲应当在附义务的限度内承担与出卖人相同的责任。
此时，出卖人相同的责任是指的，如果甲不是赠与，而是将水壶卖给了乙的，此时爆炸造成乙的伤害时，甲应该承担的责任，也就是甲作为出卖人时应该承担的责任。但由于此处是附义务的赠与，因此赠与人仅仅是在附义务的范围内承担相应责任，具体的责任大小，实际中是由人民法院判定的。
【易错易混辨析】
计算股票资本成本时D0与D1的区分（财务管理）
总体原则：财管的题目除了财务分析与评价之外，都是对未来的情况进行预测和管理，在计算资本成本的时候也是这样，所以公式中股利一定要使用未来的数据即D1进行计算。
区分：如果是已经发放的股利，则其是D0，代入公式中时要乘以“（1＋增长率）”。如果是预测值，还没发放，则其是D1，直接代入公式就可以了。
归纳：
（1）“D0”指的是最近已经发放的股利，常见叫法包括“最近支付的股利”、“刚刚支付的每股股利”、“最近一次发放的股利”、“上年的每股股利”、“去年的每股股利”、“刚刚发放的股利”、“最近刚发的股利”、“今年发放的股利”。
（2）“D1”指的是预计要发放的第一期股利，常见的叫法包括“本年将要派发的股利”、“今年将要派发的股利”、“本年将要发放的股利”、“今年将要发放的股利”、“预计第一年的每股股利”、“第一年预期股利”、“预计的本年股利”、“本年的股利”、“今年的股利”、“一年后的股利”、“第一年的股利”。
（3）“D0”和“D1”的本质区别是：与D0对应的股利“已经支付”，而与D1对应的股利“还未支付”。
【历年考题剖析】
陈某租住王某的房屋，租期至2010年8月。王某欠陈某10万元货款，应于2010年7月偿付。至2010年8月，王某尚未清偿货款，但要求收回房屋并请求陈某支付1万元租金。根据《合同法》与担保法律制度的规定，下列关于陈某的权利的表述中，不正确的有（ ）。（经济法-多选题-2012年）
A.陈某可以留置该房屋作为担保
B.陈某可以出售该房屋并优先受偿
C.陈某可以以应付租金抵销1万元货款
D.陈某可以行使同时履行抗辩权而不交还房屋
答案：ABD
解析：本题考核合同抵销与留置权。不动产不能留置，A表述错误。陈某作为承租人，对房屋没有优先受偿权；B表述错误。同时履行抗辩权，是存在于同一双务合同中，题目中是2个合同，D表述错误。
点评：注意区分双务合同中的抗辩权。另外，在租赁合同中，承租人并没有对租赁物价款的优先受偿权，但房屋租赁中的承租人对房屋有优先购买权。
