【考点精讲】

1.投资性房地产的后续计量（中级会计实务）

投资性房地产的后续计量具有成本和公允价值两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

在极少情况下，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得某项非在建投资性房地产（或某项现有房地产在改变用途后首次成为投资性房地产）时，该投资性房地产的公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并且假设无残值。

采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业，对于在建投资性房地产（包括首次取得的在建投资性房地产），如果其公允价值无法可靠确定，但是预期该房地产完工后的公允价值能够持续可靠取得的，应当以成本计量该在建投资性房地产，其公允价值能够可靠计量时或完工后（二者孰早），再以公允价值计量。

但是，采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的企业，即使有证据表明，企业首次取得某项投资性房地产时，该投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，该企业仍应对该投资性房地产采用成本模式进行后续计量。

2.投资性房地产由成本模式转为公允价值模式的账务处理原则（中级会计实务）

首先应明确，企业对投资性房地产的计量一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，变更时公允价值与账面价值的差额，应调整期初留存收益（未分配利润）。

具体账务处理：

借：投资性房地产—成本

　　投资性房地产累计折旧（摊销）

　　投资性房地产减值准备

　　贷：投资性房地产（原账面余额）

　　　　利润分配—未分配利润（或借记）

　　　　盈余公积（或借记）

如果题目条件要求考虑所得税影响，则还需要分析投资性房地产在转换时的账面价值与计税基础分别是多少，以确定暂时性差异，并确认递延所得税，其中账面价值即为转换时该投资性房地产的公允价值，而计税基础，则需要视该房地产税法上的折旧方式而定，用公式表示即为：计税基础＝入账价值－税法上的累计折旧额。

注意：已采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，不得再转为成本模式计量。

【疑难问题解答】

先诉抗辩权的理解（经济法）

解答：先诉抗辩权是指一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判和仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍然不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任的抗辩权。先诉抗辩权只适用于一般保证。比如，我向银行贷款10万元，你提供了一般保证，到期我还不了，银行不能直接找你要，它必须先找我要，我确实还不了，它就起诉我，我还是给不了，它又申请强制执行我，我还是还不了，实在是从我这里拿不到钱了，银行此时才能找你去要，在此之前，你是可以拒绝的，这就是你的先诉抗辩权。

有下列情形之一的，保证人不得行使前款规定的权利（先诉抗辩权）：（一）债务人住所变更，致使债权人要求其履行债务发生重大困难的；（二）人民法院受理债务人破产案件，中止执行程序的；（三）保证人以书面形式放弃前款规定的权利的。出现这些情形之一，保证人便不得行使先诉抗辩权。

【易错易混辨析】

直接材料价格差异和用量差异的计算公式（财务管理）

直接材料价格差异＝（实际价格－标准价格）×实际数量

直接材料用量差异＝（实际产量下实际用量－实际产量下标准用量）×标准价格

我们首先要明确两种差异的重点。价格差异的重点是价格，所以是用价格之差乘以实际用量，而用量差异的重点是用量，所以是用量之差乘以标准价格。

用谁和谁的差这一问题搞明白了，我们看，价格差异是用价格之差乘以实际用量，而用量之差是用用量的差乘以标准价格，所以我们记住“价实量标”四个字就可以准确记住直接材料成本差异的两个公式了。

本方法还可以应用到直接人工成本差异和变动制造费用成本差异公式的计算，不过要明确，直接人工成本差异是价格差异，工资率差异是用量差异，变动制造费用耗费差异是价格差异、变动制造费用效率差异是用量差异。

【历年考题剖析】

根据《合同法》的规定，下列情形中，赠与人不得主张撤销赠与的有（ ）。（经济法-多选题-2012年）

A.张某将1辆小轿车赠与李某，且已交付

B.甲公司与某地震灾区小学签订赠与合同，将赠与50万元用于修复教学楼

C.乙公司表示将赠与某大学3辆校车，双方签订了赠与合同，且对该赠与合同进行了公证

D.陈某将1块名表赠与王某，且已交付，但王某不履行赠与合同约定的义务

答案：ABC

解析：本题考核赠与合同的撤销。选项A中赠与物已经交付，选项BC属于具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，因此ABC不能任意撤销赠与。受赠人不履行赠与合同约定的义务，赠与人可以撤销赠与；D不选。

点评：注意掌握赠与合同中的“任意撤销”与“法定撤销”。