【考点精讲】

土地增值税征税范围的几个特殊规定（上）（税法）

1.房地产继承、赠与。

（1）房地产的继承。房地产的继承是指房产的原产权所有人、依照法律规定取得土地使用权的土地使用人死亡以后，由其继承人依法承受死者房产产权和土地使用权的民事法律行为。这种行为虽然发生了房地产的权属变更，但作为房产产权、土地使用权的原所有人（即被继承人）并没有因为权属变更而取得任何收入。因此，这种房地产的继承不属于土地增值税的征税范围。

（2）房地产的赠与。房地产的赠与是指房产所有人、土地使用权所有人将自己所拥有的房地产无偿地交给其他人的民事法律行为。但这里的“赠与”仅指以下情况：

①房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。

②房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

房地产的赠与虽发生了房地产的权属变更，但作为房产所有人、土地使用权的所有人并没有因为权属的转让而取得任何收入。因此，房地产的赠与不属于土地增值税的征税范围。

2.房地产的出租。

房地产的出租是指房产的产权所有人、依照法律规定取得土地使用权的土地使用人，将房产、土地使用权租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房地产的出租，出租人虽取得了收入，但没有发生房产产权、土地使用权的转让。因此，不属于土地增值税的征税范围。

3.房地产的抵押。

房地产的抵押是指房地产的产权所有人、依法取得土地使用权的土地使用人作为债务人或第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移权属的法律行为。对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满后，视该房地产是否转移占有而确定是否征收土地增值税。对于以房地产抵债而发生房地产权属转让的，应列入土地增值税的征税范围。

【疑难问题解答】

1.企业处置投资性房地产在现金流量表中的列示（会计）

无论是对外出租投资性房地产取得的租金收入，还是处置投资性房地产时是将其取得的价款计入其他业务收入的，我们是作为日常非主营业务进行账务处理的，此时我们很容易的想到将其计入经营活动产生的现金流量中。对于取得的租金收入在经营活动产生的现金流量中列示是毋庸置疑的，但是，处置投资性房地产产生的现金流量并不属于经营活动。因为投资性房地产属于企业持有的长期资产，其使用寿命一般比较长，因此我们在现金流量表中是将其作为投资活动产生的现金流量进行列示的，即在“处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额”项目中列示。

2.我国的外商投资企业的主要形式（经济法）

解答：根据我国法律和行政法规的规定，我国目前的外商投资企业主要包括以下几种形式：

（1）中外合资经营企业

是指外国的企业、公司和其他经济组织或个人，按平等互利的原则，经中国政府批准在中华人民共和国境内同中国的公司、企业或其他经济组织共同投资、共同经营管理、共享利益、共担风险的股权式合营企业，合资企业的形式为有限责任公司，合资企业具有中国法人资格。

（2）中外合作经营企业

是由外国的企业、公司、其他经济组织或者个人同中国的企业、公司或其他经济组织，按照平等互利的原则和中国的法律，经中国政府批准在中国境内共同投资创办的契约式合营企业。

（3）外资企业

是指外国的公司、企业和其他经济组织或者个人，依照中国的法律和行政法规，经中国政府批准，设在中国境内的，全部资本由外国投资者投资的企业。

（4）中外合资股份有限公司

是指依法设立的，全部资本由等额股份构成，股东以其所认购的股份对公司承担责任，公司以其全部财产对公司债务承担责任，境内和境外投资者共同购买并持有公司股份的企业法人。

注意：外资企业是指依照中国有关法律在中国境内设立的全部资本由外国投资者投资的企业，不包括外国的企业和其他经济组织在中国境内的分支机构。

【易错易混辨析】

如何判断事项与认定的对应关系（审计）

一般情况下，题目如果需要我们做这样的区分的话，会有信息做提示的。比如说题目会问我们，与这个事项相关的认定是什么，或者影响到存货这个报表项目的什么认定（即与期末存货账户余额相关的认定）。所以遇到这类题目仔细看题中的信息就可以比较容易的进行判断出来了。

另外，做题时的处理思路：其实只要记住交易和事项是针对利润表和现金流量表（一般不涉及）中的项目而言的，即表示的是一个期间的相关项目；账户余额的认定是针对资产负债表而言的，因为资产负债表的项目金额表示的是一个余额的概念，是一个时点报表。列报相关的认定就是针对整个财务报表而言的。比如您所说的虚构收入，它是属于违反交易的发生认定，如果说该交易的披露不完整，因为已经发生了，但是没有披露，那么就是与列报相关的认定“发生以及权利和义务”。即列报主要说的是与披露有关的事情。

然后做题时主要就抓住老师的总结来做题就没有问题的，比如给出了某销售交易没有发生但却记录了，则违反营业收入的认定应该选择的是发生认定，这是对利润表项目而言的，所以应该是找交易和事项有关的认定；如果要求说违反应收账款认定的是，应该选择的是存在认定，即是账户余额有关的认定。

【历年考题剖析】

在其他条件不变的情况下，下列事项中能够引起股票期望收益率上升的是（ ）。（财务成本管理-单选题-2012年）

A.当前股票价格上升

B.资本利得收益率上升

C.预期现金股利下降

D.预期持有该股票的时间延长

答案：B

解析：股票的期望收益率R＝D1/P0＋g，“当前股票价格上升、预期现金股利下降”是使得D1/P0降低，所以能够引起股票期望收益率降低，选项B资本利得收益率上升，则说明g上升，所以会引起股票期望收益上升，所以选项B正确；预期持有该股票的时间延长不会影响股票期望收益率。

点评：本题考核“股票的期望收益率”的知识点。该知识点在正保会计网校2012年注会《财务成本管理》课程“练习中心”基础班练习中心单选题第4题和习题班练习中心单项选择题第1、4题涉及；在2012年“梦想成真”系列辅导丛书之《应试指南•注会财管》第81页单项选择题第7题涉及该知识点。

【备考提示】

从不同角度对并购的类型进行划分（公司战略与风险管理）

企业并购有许多具体形式，这些形式可以从不同的角度加以分类。

（1）按并购双方所处的产业分类。按并购方与被并购方所处的产业相同与否，可以分为横向并购、纵向并购和多元化并购3种。①横向并购，是指并购方与被并购方处于同一产业。②纵向并购，是指在经营对象上有密切联系，但处于不同产销阶段的企业之间的并购。③多元化并购，是指处于不同产业、在经营上也无密切联系的企业之间的并购。

（2）按被并购方的态度分类。按被并购方对并购所持态度不同，可分为友善并购和敌意并购。①友善并购，通常是指并购方与被并购方通过友好协商确定并购条件，在双方意见基本一致的情况下实现产权转让的一类并购。②敌意并购，又叫恶意并购，通常是指当友好协商遭到拒绝后，并购方不顾被并购方的意愿采取强制手段，强行收购对方企业的一类并购。

（3）按并购方的身份分类。按照并购方的不同身份，可以分为产业资本并购和金融资本并购。①产业资本并购，一般由非金融企业进行，即非金融企业作为并购方，通过一定程序和渠道取得目标企业全部或部分资产所有权的并购行为。②金融资本并购，一般由投资银行或非银行金融机构（如金融投资企业、私募基金、风险投资基金等）进行。

（4）按收购资金来源分类。按收购资金来源渠道的不同，可分为杠杆收购和非杠杆收购。收购方在实施企业收购时，如果其主体资金来源是对外负债，即是在银行贷款或金融市场借贷的支持下完成的，就将其称为杠杆收购。相应地，如果收购方的主体资金来源是自有资金，则称为非杠杆收购。