【考点精讲】

投资性房地产的范围（财务与会计）

（1）属于投资性房地产的情形：

①已出租的土地使用权

企业计划出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能认定为投资性房地产。

②持有并准备增值后转让的土地使用权

按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，也就不属于投资性房地产。

③已出租的建筑物

已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。一般应自租赁协议规定的租赁期开始日起，经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物。通常情况下，对企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。

（2）不属于投资性房地产的情形：

①自用房地产；如企业生产经营用的厂房和办公楼属于固定资产；企业生产经营用的土地使用权属于无形资产。

②作为存货的房地产。

在实务中，存在某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。如投资性房地产不同用途的部分能够单独计量和出售的，应当分别确认为固定资产（或无形资产、存货）和投资性房地产。

某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。

【疑难问题解答】

在破产案件中，一般保证人不能行使先诉抗辩权么？（税收相关法律）

解答：是的，在破产案件中，一般保证人在一般情况下享有的先诉抗辩权也不能行使。人民法院受理了债务人的破产案件后，应当依法中止执行程序。在这种情况下，债务人的财产实际上处于冻结状况，债权人无法立即要求债务人清偿债务。债权人只能要求通过向清算组织申报债权、等待分配破产的途径来主张债权。由于破产财产的清偿，往往不能使债权人的债权全部得到实现，所以，如果有保证人提供保证的，债权人可以不向管理人申报债权，而直接要求保证人承担保证责任，此时保证人不能行使先诉抗辩权。

【易错易混辨析】

个人所得税捐赠扣除的规定（税务代理实务）

全额扣除：

（1）红十字事业

（2）农村义务教育

（3）向教育事业的捐赠

（4）公益性青少年活动场所

（5）向福利性、非营利性的老年服务机构的捐赠

（6）向宋庆龄基金会等6家单位的捐赠

（7）对中国医药卫生事业发展基金会的捐赠

（8）对中国教育发展基金的捐赠

（9）对中国老龄事业发展基金会等8家单位的捐赠

（10）对中华快车基金会等5家单位捐赠

（11）向地震灾区的捐赠

限额扣除：通过境内的社会团体、国家机关向教育和其他社会公益事业以及遭受严重自然灾害地区、贫困地区捐赠

【历年考题剖析】

关于营业税计税依据的说法，正确的是（ ）。（税法Ⅰ-单选题-2010年）

A.单位销售自建建筑物，以取得的销售收入减去建筑成本为计税营业额

B.试点物流企业将承揽的仓储业务分给其他单位并实行统一收取价款的，以取得的全部收入为计税营业额

C.勘察设计单位将承担的勘察设计劳务分包给其他单位并实行统一收取价款的，以取得总包收入为计税营业额

D.纳税人从事装饰劳务的，以取得的全部装饰劳务价款和价外费用为计税营业额

答案：D

解析：选项A，纳税人销售自建建筑物，应以取得的全部价款和价外费用为计税营业额。选项B，试点物流企业将承揽的仓储业务分给其他单位并实行统一收取价款的，以取得的全部收入减去付给其他仓储合作方的仓储费后的余额为营业额。选项C，勘察设计单位将承担的勘察设计劳务分包给其他单位并实行统一收取价款的，以取得总包收入减去支付给其他单位的勘察设计费后的余额为计税营业额。

点评：自2013年8月1日起，仓储业务和勘察设计劳务改为征收增值税。

【经验分享】

正保会计网校优秀学员经验分享——杨阳（税法Ⅱ）

对于注税考试，我有一些心得和体会和大家分享。要想取得好的成绩首先要树立适当的目标，但目标不是随便定出来的，一定要结合自己的客观情况设计，充分考虑自己的时间安排、工作生活和家庭情况，目标可以具有一定的挑战性，但也不能盲目乐观，对考试的难度要有认识。比如有的同学注税报名时一腔热情，五科全报，但最后越学越没信心，时间不能保证、精力达不到、难度估计不足，渐渐产生退缩的情绪，最后五科能参考三科都不错了，这对自己也是一种信心上的打击。我在当初报考注税时，也是对自己的情况进行分析后才决定一次性报考五科的，去年我通过了注会的会计、财务管理和审计，税法也在前年通过，注税中税法一、税法二和注会的税法内容基本是一致的，税代又是以税一和税二为基础，因此这三门可以合并为一门，财务与会计也不成问题，剩下的就是税收相关法律了，因此五科注税经过分析后简化为三门，并且难度略低于注会，通过分析后我认为一次性通过的希望还是比较大的。我建议考生报名前先考虑好自己的实际情况，没有考过的考生可以咨询一些老考生，听听他们的建议，从而对注税考试有个比较充分的认识，另外报考科目也要合理，尽量把关联性强的科目放在一起报考，比如税法一、税法二和税务代理实务关联性强，应该放在一起报考，尽量争取一次性通过，这样可以节省时间和精力，也能起到事半功倍的效果。