【考点精讲】

土地增值税征税范围的几个特殊规定（下）（税法）

4.房地产的交换。

这种情况是指一方以房地产与另一方的房地产进行交换的行为。由于这种行为既发生了房产产权、土地使用权的转移，交换双方又取得了实物形态的收入，按《土地增值税暂行条例》规定，它属于土地增值税的征税范围。但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

5.以房地产进行投资、联营。

对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

但投资、联营的企业属于从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，应当征收土地增值税。

6.合作建房。

对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

7.企业兼并转让房地产。

在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。

8.房地产的代建房行为。

这种情况是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。

9.房地产的重新评估。

这主要是指国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估而使其升值的情况。这种情况下，房地产虽然有增值，但其既没有发生房地产权属的转移，房产产权、土地使用权人也未取得收入，所以不属于土地增值税的征税范围。

【疑难问题解答】

1.合并报表中固定资产内部交易在后续期间的抵消处理（会计）

①将期初未分配利润中包含的该未实现内部销售损益予以抵消，以调整期初未分配利润

借：未分配利润—年初

贷：固定资产—原价

②将内部交易形成的固定资产上期多计提的折旧费予以抵消，以调整期初未分配利润

借：固定资产—累计折旧

贷：未分配利润——年初

③将内部交易形成的固定资产当期多计提的折旧费予以抵消

借：固定资产—累计折旧

贷：管理费用

④确认递延所得税资产

借：递延所得税资产

贷：未分配利润—年初

所得税费用（差额）（或借记）

2.外商投资企业法律制度中，出资期限的理解（经济法）

解答：外商投资企业法律制度中，关于“出资期限”的规定很多。以下进行归纳：一般根据不同的“资金转移方式”区分两种不同的出资期限的法律规定，总结如下：

（1）（普通）正常途径是指：如果投资者把资金打入“合营企业的账户”，即把钱直接给了设立的合营企业，而不是给了“转让股权的股东，或出售资产的境内企业”，那就适用“正常途径”；这种情况是指外国投资者和中国投资者分别“直接出资”设立合营企业。

普通途径出资期限的法律规定是：一次缴付的，要在6个月内缴清；分期缴付的，第一期出资不得低于15%，且要在3个月内缴清；剩余的在2年内缴清（投资公司是5年）。

（2）特殊途径：如果投资者把资金打入了“个人账户”，即把钱给了“转让股权的股东，或出售资产的境内企业”，而不是直接给了设立的合营企业，那就适用“特殊途径”；这种情况是指外国投资者“并购境内公司的资产或股权”，对于“并购价款”的出资期限。

特殊途径出资期限的法律规定是：一次缴付的，要在3个月内缴清；分期缴付的，第一次出资不得低于60%，且要在6个月内缴清；剩余的在1年内缴清。

【易错易混辨析】

统计抽样和非统计抽样的区别是什么？（审计）

对于统计抽样，必须掌握两点，一是随机抽样（总体中各个个体在被抽取时不但都有机会被选中，而且机会均等），二是对于检查的结果需要用概率论的评价（就是以一个确定的百分比，比如是90%认定总体的某个指标在什么范围之内），包括计量抽样风险（结果中已包括了风险因素，而且知道这个结果中哪部分是对抽样风险的考虑）。符合上了述条件的才是统计抽样，否则就是非统计抽样。所以由此看来非统计抽样没有那么多的限制。

对于两者的最重要的区别是：非统计抽样无法量化风险，统计抽样可以量化风险；非统计抽样更多会用到注册会计师的个人判断，定性分析；统计抽样更多的是定量的分析。

【历年考题剖析】

下列关于债券价值的说法中，正确的有（ ）。（财务成本管理-多选题-2012年）

A.当市场利率高于票面利率时，债券价值高于债券面值

B.当市场利率不变时，随着债券到期时间的缩短，溢价发行债券的价值逐渐下降，最终等于债券面值

C.当市场利率发生变化时，随着债券到期时间的缩短，市场利率变化对债券价值的影响越来越小

D.当票面利率不变时，溢价出售债券的计息期越短，债券价值越大

解答：BCD

解析：当市场利率高于票面利率时，债券价值低于债券面值，此时债券应该折价发行，所以选项A的说法不正确。

点评：本题考核“债券价值”的知识点。该知识点在正保会计网校2012年注会《财务成本管理》课程“考试中心”实验班模拟试题（五）单选题第4题中涉及。另外2012年“梦想成真”系列辅导丛书之《应试指南•注会财管》第82页单选题第11题和《经典题解•注会财管》78页单选题第3题涉及该知识点。

【备考提示】

如何准确理解产能计划的类型和平衡产能与需求的方法（公司战略与风险管理）

“产能”是指企业在指定时间内能够完成的最大工作量。产能计划是指确定企业所需的生产能力以满足其产品不断变化的需求的过程。

产能计划的类型包括领先策略、滞后策略和匹配策略。

（1）领先策略是指根据对需求增长的预期增加产能。领先策略是一种进攻性策略，其目标是将客户从企业的竞争者手中吸引过来。这种策略的潜在劣势在于其通常会产生过量的产能，生产能力不能充分利用而导致企业成本上升。

（2）滞后策略是指仅当企业因需求增长而满负荷生产或超额生产后才增加产能。该策略是一种相对保守的策略，它能降低生产能力过剩的风险但也可能导致潜在客户流失。

（3）匹配策略是指少量地增加产能来应对市场需求的变化。这是一种比较稳健的策略。

一般来说，共有三种平衡产能与需求的方法：

（1）资源订单式生产。当需求不确定时，企业仅在需要时才购买所需材料并开始生产所需的产品或提供所需的服务。例如，建筑企业可能会收到承建新的道路桥梁的大订单。该建筑企业将仅在签订了合同之后才开始采购必需的资源。

（2）订单生产式生产。在采用某些生产运营流程的情况下，企业可能对未来需求的上涨非常有信心，从而持有为满足未来订单所需的一种或多种资源的存货，如配备适当的劳动力和设备，但企业会在实际收到订单之后才开始生产产品或提供服务。例如，一家餐馆需要的员工数量是可变的，因此它会有一批兼职员工，在餐馆举办大型活动或宴会的时候随叫随到。此外，全职员工还可能在需要时加班工作或进行轮班。

（3）库存生产式生产。许多企业在收到订单之前或在知道需求量之前就开始生产产品或提供服务。这种情况在制造型企业非常常见。