【考点精讲】
土地增值税的征税范围（税务代理实务）
1.征税土地增值税的情形
（1）出售：
①出售土地使用权
②取得土地使用权后进行房屋开发建造后出售
③存量房地产买卖
（2）房地产继承、赠与：非公益性捐赠
（3）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途：产权发生转移
（4）房地产抵押：以房地产抵债而发生房地产权属转让
（5）房地产交换：单位之间进行房地产交换
（6）以房地产投资、联营：房地产开发企业以其建造的商品房进行投资或被投资方从事房地产开发的；或投资、联营企业将上述房地产再转让的
（7）合作建房：建成后转让
（8）其他：土地使用者转让、抵押或置换土地，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人就应当依法缴纳相关税收
2.不征或免征土地增值税的情形：
（1）出让国有土地的行为；国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物
（2）房地产继承、赠与：
①房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为；
②房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非盈利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为
（3）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途：产权未发生转移
（4）房地产抵押：抵押期间不征
（5）房地产交换：个人之间互换自有居住用房地产，免征
（6）以房地产投资、联营：投资方与被投资方都未从事房地产开发的，暂免征税
（7）合作建房：建成后按比例分房自用，暂免征税
（8）其他：企业兼并转让房地产；代建房；房地产重新评估，房地产出租
【疑难问题解答】
资源税应纳税额的计算中有哪些特殊规定，应如何把握？（税法Ⅰ）
解答：应纳税额计算的特殊规定：
1.纳税人开采或者生产应税产品，自用于连续生产应税产品的，不缴纳资源税；自用于其他方面的，视同销售，缴纳资源税。
2.纳税人自产自用应税消费品，因无法准确提供移送使用数量而采用折算比换算课税数量的办法，具体规定：
（1）煤炭。对于连续加工前无法正确计算原煤移送使用量的，可按加工产品的综合回收率，将加工产品实际销量和自用数量折算成原煤数量作为课税数量。
（2）金属和非金属矿产品原矿。因无法准确掌握纳税人移送使用原矿数量的，可将其精矿按选矿比折算成原矿数量作为课税数量。
3.原油中的稠油、高凝油与稀油划分不清或不易划分的，一律按原油的数量课税。
4.纳税人以液体盐加工固体盐，按固体盐税额征税，以加工的固体盐数量为课税数量。如果纳税人以外购的液体盐加工固体盐，其加工固体盐所耗用液体盐的已纳税额准予在其应纳固体盐税额中抵扣。
【易错易混辨析】
房产税从价计征和从租计征辨析（税法Ⅱ）
房产税的计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入。按照房产计税价值征税的，称为从价计征；按照房产租金收入计征的，称为从租计征。
（1）从价计征。
《房产税暂行条例》规定，房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。
（2）从租计征。
《房产税暂行条例》规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
所谓房产的租金收入，是房屋产权所有人出租房产使用权所得的报酬，包括货币收入和实物收入。
如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。
纳税人对个人出租房屋的租金收入申报不实或申报数与同一地段同类房屋的租金收入相比明显不合理的，税务部门可以按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定，采取科学合理的方法核定其应纳税款。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务机关结合当地实际情况制定。
对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
【历年考题剖析】
某公司当前普通股股价为16元/股，每股筹资费用率为3%，其上年度支付的每股股利为2元、预计股利每年增长5%，今年的股利将于近期支付，则该公司保留盈余的资金成本是（ ）。（财务与会计-单选题-2012年）
A.17.50%
B.18.13%
C.18.78%
D.19.21%
答案：B
解析：保留盈余资金成本＝预计下年每股股利/每股市价＋股利年增长率＝2×（1＋5%）/16＋5%＝18.13%。
提示：2014年的教材将“资金成本”的表述改为了“资本成本”，将“保留盈余”改为“留存收益”，计算方法没有变化。
链接：区别其他筹资方式的资本成本的计算：
（1）银行借款的资本成本＝银行存款年利率×（1－所得税税率）/（1－筹资费用率）
（2）公司债券的资本成本＝公司债券年利息×（1-所得税税率）/[公司债券筹资总额×（1－筹资费用率）]
（3）普通股的资本成本
有两种计算方法：
①股利增长模型法：
资本成本＝当年的每股股利×（1＋股利的年增长率）/[当前每股市价×（1－筹资费用率）]＋股利的年增长率＝预计下年的每股股利/[当前每股市价×（1－筹资费用率）]＋股利的年增长率
②资本资产定价模型法：
资本成本＝无风险报酬率＋股票的贝塔系数×（市场平均报酬率－无风险报酬率）
（4）留存收益的资本成本＝当年的每股股利×（1＋股利的年增长率）/当前每股市价＋股利的年增长率＝预计下年的每股股利/当前每股市价＋股利的年增长率。
