【专家答疑】

土地增值税清算的扣除问题

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提问：我公司现进行土地增值税清算，请问劳动保险费（施工工人保险）、水泥专项基金、墙改基金、人防异地建设费等，我们在开发成本中核算，问能否在土地增值税前加计扣除？

解答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。

国税发〔2009〕91号第二十八条 代收费用的审核。对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。根据上述规定，取得土地使用权所支付的金额及开发土地和新建房及配套设施的成本，允许加计20%的扣除，但售房时，对于县级以上人民政府要求房地产开发企业代收的各项费用，是不能加计扣除和计入房地产开发费用计算基数的。分析所描述的支出项目，关键应看是否在售房时代政府收取，如未收取，由企业自已承担的，应属于开发土地和新建房及配套设施的成本，可以加计扣除以及计入房地产开发费用计算基数。如代收，并计入了房价，则不允许加计扣除以及计入房地产开发费用计算基数。