【实务技巧】

预售收入纳税调增勿忘调减

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房地产预售，指房地产开发经营企业将正在建设中的尚未完工，但已取得《预售许可证》的房屋预先出售给承购人的行为。由于房屋尚未完工，其成本无法可靠的计量，此时收取的预售款不符合会计确认收入的条件，一般企业收取预售款的会计处理为，借：银行存款，贷：预收账款。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）的规定，销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季度（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

例如：某房地产企业2012年收取预售房款2000万元，会计不作收入处理，主营业务收入为零，假设当地主管税务机关规定的毛利率为10%，该企业2012年度企业所得税年度应申报“房地产企业预售收入计算的预计利润”200万元（2000×10%）。

房屋完工后，企业进入正常的销售状态，会计处理上，借记银行存款，贷记主营业务收入。同时，将已符合会计确认销售收入条件的预售款收入转入主营业务收入。

由于2012年度企业所得税申报的是预计利润，并不是会计核算中的实际利润，当下年度会计核算将上年度预售款收入转入主营业务收入计算实际利润后，企业的年度所得税申报应注意将上年度调增的预计利润作调减处理，切勿只注重调增不注重调减而重复缴纳企业所得税。

接上例，该企业2013年会计收入10000万元，其中，2013年销售收入8000万元，结转2012年预售收入2000万元，商品房成本8500万元，为计算方便，本案例暂不考虑其他因素，应纳税所得1500万元。

会计处理：

借：银行存款 8000万元

预收账款 2000万元

贷：主营业务收入10000万元。

借：主营业务成本 8500万元

贷：开发商品 8500万元。

2013年企业所得税纳税申报时，应将2012年调增的预计利润200万元转回，即将上年度在附表三《纳税调整项目明细表》第52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”第3列填报的“调增金额”200万元，作为2013年“调减金额”，填报在附表三《纳税调整项目明细表》第52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”第4列。

企业除了在年度企业所得税申报要注意调减外，在年中的季度或月度申报中同样也要注意，当会计将已符合销售的预售款收入转入主营业务收入后，要同时对以前申报的预计利润作调减处理。