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楼市后市很“尴尬”上海房产面临多方博弈

2005-08-24 09:07 来源:上海楼市   打印 | 收藏 |
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  现在的上海楼市,空方的声音不绝于耳。目前跌价的是过去投资客力捧的楼盘,如上海东城、联洋板块的部分楼盘、陆家嘴板块的部分高价盘,以及七宝地区等,说明房价最先下跌的就是投资客集聚的高价房,因为这些楼盘的价格远超其价值,透支太多,即使有地段优势支撑也是脆弱的。而在那些自住客多、存在真实需求和价格承受力的地方,如内外环区域性价比高的商品房,目前一万元之内的单价还是受欢迎的。

  中央政府调控房市的决心很坚定,措施效果也是立竿见影,房地产市场瞬间冷了下来。而地方政府担心的是房价下跌引发经济波动,相关产业受到牵连,同时又要贯彻落实中央调控的意图,处于对房地产市场“打不得、扶不得”的尴尬境地;

  开发商的初衷是不遗余力地捍卫现行房价、死撑下去。只要资金链不断,宁可牺牲销售量也要维持住。然而,在开发商的阵营里,有实力强的,有实力弱的;有开发成本低的,也有拿地成本高的;有的已经卖到尾盘,有的还未开盘销售,所以队伍成员水平参差不齐,“价格同盟”难以实现,局部性下跌、变相降价此起彼伏;

  调控风暴对于投机客是当头一棒。手头上有多套房产的人面对涨不上去的房价,持房成本与日俱增,抛售又难,自然不是滋味。如果抛掉一两套,资金面能盘活,也就摒牢了。现在大家都在场外“静观其变”,新的投机者已经消失;

  自住客看到有些楼盘跌价了,都抱着再等等、再看看的想法,即使看中了,也要狠狠地杀上家的价……

  “追涨杀跌”,看来楼市后市堪忧,价格的普遍下跌不可避免。品质好的楼盘或许能够坚持一下,但是销售周期也会拉长,因为成交量近段时期来一直维持在较低的水平。目前网上房地产新房每日销售三百多套,而且一半以上在外环以外,中环之内销售量萎靡不振,特别是内中环间,销售遇到了障碍。但是供应量仍然很大,新开盘、投资客手中的次新房等,加上前几个月开发商控制销售的捂盘,真实的供应量比预期的要大;从资产回报率来说,租金回报率低于银行贷款利率,普通百姓的收入水平支撑不了当前的房价。

  所以,房价下跌不可避免,但是下跌多少、什么时候企稳、市场什么时候恢复信心,这有待进一步观察思考。
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