2004年10月28日，国务院下发了《关于深化改革严格土地管理的决定》，提出了改革和完善土地管理制度，运用价格机制调控用地，土地价格要反映土地价值等内容，并对土地的管理、土地执法等问题作出了严格规定。

    上海市政府则彻彻底底地贯彻了“整顿土地市场，加强土地管理”的土地新政，不仅使一级市场的交易行为和交易过程得到规范，还藉此对市场供求关系和房价产生影响。

    土地市场新政频出

    2004年3月31日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》。要求各地必须在2004年8月31日前，将协议出让经营性土地使用权的历史遗留问题处理完毕。

    5月下旬，国土资源部连同其他六部委，启动《深入开展土地市场治理整顿工作实施方案》，在全面清理开发区、治理整顿土地市场的基础上，重点清理检查去年以来新上项目用地情况。

    另外，上海市政府于6月23日公布了《上海市建设项目审批中用地规模控制管理试行办法》和《上海市土地储备办法》。前者主要是在项目建议书审批、建设项目选址、土地预审、可行性报告审批“四个环节”中加强有关土地规模控制与核定工作；而后者则旨在建立土地储备机制，通过政府对土地一级市场的资源分配的调控，使土地供应达到立足长期发展和满足短期需求的平衡。

    众多知名开发商纷纷“落马”

    2004年11月，针对地方政府和企业“圈地热”的“三个暂停”半年期满，新一轮的“土地潮”渐行渐近。

    上海在2004年10月初试探性地推出了2幅商业土地之后，于10月29日公布了当年度首个住宅土地出让公告（2004第3号），集中推出44幅地块，共277.7万平方米土地，分布在14个区，其中纯居住用途的247万平方米。

    此次招投标吸引了足够多的眼球，万科、复地、绿地、大华、凯德置地、和记黄埔等境内外知名发展商纷至沓来。

    但是，现实给满腔热情的开发商浇了一头冷水。44块招标土地中，有2块异常终止，12块流标，流标土地接近三分之一。和记黄埔、凯德置地等地产巨头均颗粒无收。

    开发商须适应新规则

    事实上，上海市土地使用权招投标出让并非简单的价高者得。而是在评标过程中，综合考虑投标者的价格和规划方案，以及企业的资质业绩、银行资信等因素，综合评定取最优者中标。

    对于开发商而言，要想在底价至上浮20%这个相对狭小的报价区间内取得高分，某种程度上如同博彩，因此大部分开发商对此次新规则显得很不适应。但是在既定的宏观背景下，既然无法改变规则，开发商就应有主动适应和冷静应对的能力。在提出方案前，需要考虑三方面的因素：市场形势、政府调控和企业自身实力。同时，经过理性评估，甚至引入专门估价机构然后才谨慎出价，而不是仅靠高价就希望能砸下土地。

    为此，笔者特地对土地出让价格做了一番分析（见下表），对3号公告中出让土地价格的限价与周边同类楼盘的市场销售价格做了对比，结果令人十分惊喜。

    从表中数据来看，绝大多数地块的出让价格占到了目前区域房价的20%-40%，处于十分合理的范围内。仅有奉贤区奉城镇的一幅地块的楼板价比值较高，这也是因为当地在售楼盘以动迁房为主，缺乏高品质的住宅楼盘所致。仅以其地价而论，还是较为合理的。

    而市中心的地价走高，则完全是出于建设国际化大都市的需要。黄金地段的土地要由具备一定实力的开发商建设，用来打造高品质的社区以满足高收入家庭的住房需求。

    最后，我们衷心希望上海的土地和房产市场能继续在市场化、规范化的道路上高歌猛进，其间的微观主体——房地产企业也能完善自身，得到适应性的发展。