喧嚣之余，细心的人士也许不难发现，央行的建议与7月31日国土资源部土地利用管理司司长廖永林在“《物权法（草案）》土地问题座谈会”上的表述惊人的一致。 

　　难道一切仅仅是巧合？风起于青萍之末，不管时势可否，“期转现”从此注定时刻撞击地产人的神经。 

　 “期转现”之楼市“三国论战” 

     三国论战 

　　虽然央行只是“建议取消商品房预售制度”，但由于其地位显赫，掌控着经济命脉，加之对房地产行业一直以来的严肃态度，所以更多的人认为央行的报告看似一个建议，实为政策转型的暗示。一旦这个建议被采纳，它将对开发商、金融机构、政府部门以及购房人等各个方面都产生巨大影响，也必将触及到各相关阶层的既得利益。是否该取消商品房预售制度？期房预售到现房销售的变革能否实现？这成了目前多方利益角逐、论战和博弈的焦点。 

　  开发商：声色俱厉 一致反对 

　　央行报告刚一出台，直言无畏的华远集团总裁任志强立即公布了一个“新万言书”，大肆批判央行的报告是“逻辑混乱的地产报告”。任指出，央行报告提及房地产企业的负债率高，隐含财务风险，进而又分析开发商有一定的实力，应该取消期房销售制度，前后矛盾，犯了逻辑错误。 

　　报告指出，2000-2002年北京市房地产开发企业平均资产负债率为81.2%，房地产开发企业负债经营的问题较为严重。由于房地产开发企业良莠不齐，随着房地产市场竞争日益激烈，监管力度不断加大，开发贷款门槛提高，房地产开发企业资金链条日趋紧张，一旦资金链条断裂，风险就会暴露。但央行报告又表示“目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售”。在任志强指出央行报告逻辑混乱的同时，另一位喜欢在媒体露面的开发商也提出质疑，他认为越大的开发商对银行的依赖越大，尤其是多个项目同时运作的公司，所以央行的建议不合逻辑，也不现实，一旦失去银行的支持和预售款的流转，开发商的资金链必然会断。 

　　在责问央行报告内容的同时，很多开发商拿期房预售的好处以及期房预售转现房销售的不可行说事。比如，有开发商指出期房预售可以缓解供需矛盾；期房预售可以降低房价；期房预售利于调整房地产市场结构，不一而足。在他们看来，取消期房预售制度，必然使开发商资金断链，整个市场遭受重创，房价上涨将无可避免。 

　　开发商反对央行建议的理由看似合情合理，并且都是为整个行业和购房者的利益着想，但事实上，央行的这一建议却重重地触及到了开发商的利益，如果建议被采纳，其通过定金以及预售款来融资的渠道就将被堵死，“空手套白狼”的时代将一去不复返。 

    购房者：双手赞成 喜忧参半 

　　与开发商对央行建议的反应相反，购房者对央行的建议绝大多数都抱支持态度，搜狐焦点网对“取消期房预售”的调查显示，绝大多数购房人都支持改期房销售制度为现房销售，但是心中也存在一些疑虑。 

　　放眼市场，很多购房人在绚丽的广告吸引下，在售楼小姐精彩的描绘中，倾尽半生积蓄购买了房屋，等收房时却发现面临各种各样的问题，但是房子已经买了，银行的贷款还是必须按时还，如果实行现房销售制度，能为购房者省不少心。 

　　购房者的疑虑主要来自于房价会不会上涨，因为在期房预售制度下，刚开盘的价格都比较低，随着已售住房的增加，价格还会逐步上涨。购房者赵先生表示：“实行现房销售制度，开发商的投资成本必然增加，而增加的成本会转移到购房者身上，最终买单的还是购房者。”事实上，赵先生的想法代表了很多购房者一致的心声。从目前的市场情况来看，北京市的商品房交易仍以期房销售居多，很多购房人还是抢在开盘之初、价格较低的时候购买。 

　　“购房者最关心房子的质量和价格，矛盾心态不难理解。”一位房产专家指出，但他表示，购房者的这种心态是建立在现有期房预售制度的前提之下，开发商一直采用低开高走的策略，所以出现了期房预售比现房销售便宜的现象，而如果全部采取现房销售的方式，房价就会比较平稳，不会有大幅上升。 

　  政府：投石问路 冷眼观察 

　　事实上，此次央行建议取消商品房预售制度，并非无迹可寻。一位广州的政协委员曾经呼吁取消商品房预售制度，7月31日，国土资源部土地利用管理司司长廖永林在 “《物权法（草案）》土地问题座谈会”上也指出，目前房地产市场上出现的种种问题，特别是乱炒房地产，都跟预售有关，建议完全取消商品房预售。廖永林此番表态，是较高级别的中央部委官员对预售制度进行的公开质疑。 

　　但这些呼吁发出后并没有引起很大的反响，直到央行的《2004房地产金融报告》出台，提出“取消期房预售，实行现房销售”的建议。 

　　此报告一经出台，建设部和北京市建委都发表声明，表示北京暂不取消期房预售制度。北京市建委副主任苗乐如表示：“禁止期房预售是央行的建议，我们对此建议没有任何看法。但就目前来说，北京市建委还没有接到任何有关取消商品房预售的通知，一切都按照原定程序操作，开发商没必要过于敏感。”8月19日，建设部也组织了全国知名房地产开发企业、房地产经纪企业、金融部门和中国社会科学院召开会议，讨论央行的这一建议。而由于参会的开发商比较多，所以整个座谈会出现了压倒性的观点，就是取消期房预售不现实，建设部的官员虽然没有明确表态，但还是基本认同会议最终形成的观点。 

　　“政府部门必须考虑整个房地产市场和社会的综合发展。”专家表示，他们不仅仅需要协调各方利益，更重要的是保持市场的平稳发展。暂不取消期房预售制度是因为目前还不具备条件，但据了解，建设部一直在做期房预售的调研，推动期房预售制度进步，向着现房销售前进。 

　　作为权威金融机构，央行提出这一建议必然是经过多方考察、反复验证的，由于涉及到各方利益，所以有反对和赞同两种声音皆属于正常现象。期房预售的弊病何在？期房预售转现房销售具备可行性吗？论战之后，一切还需时间验证。