2004年，我市房地产市场在紧缩土地等宏观调控政策下，延续了近几年较为平稳的发展态势，供求总量基本均衡，供求结构基本合理，房地产价格基本平稳。从《2004年深圳市金融运行报告》（以下简称《报告》）中看，我市房地产金融运行状况与房地产市场发展态势相若，也趋于平稳，尤其在加息后，人民币贷款增速逐月下降，增速从3月份最高25.3%逐步回落到11月份的11%，房地产贷款增速也趋缓，存款稳定性提高存贷款结构更为合理。

　　一、房地产市场概况

　　从《报告》中的房地产市场数据统计，可以看出我市2004年房地产市场主要有以下特点：

　　1、投资增速减缓，新增供给增加

　　2004年我市房地产开发完成投资456.33亿元，同比增长1.62％（2003年同比增长9.4％）；房地产投资占固定资产投资的比重由2003年的47.4％下降到41.8％。2004年商品房施工面积为2819.01万平方米，同比上涨2.98%；商品房新开工面积983.86万平方米，同比上涨2.74%.商品房竣工面积690.8万平方米，比上年减少32.3％，其中，住宅竣工面积535.9万平方米，下降34.4％；商品房施工面积3368.9万平方米，比上年增长18.7％，其中，住宅施工面积2493.4万平方米，增长20.3％。商品房批准预售面积953.19万平方米，同比增长9.53%，其中住宅批准预售面积为806.48万平方米，同比增长12.5%.随着市场需求的不断旺盛，促进了在建项目加快开发和存量房地产用地入市，2004年商品房有效供应明显比2003年增加，批准预售面积显著增长并与当年的销售面积相当。

　　2、需求整体保持平稳增长

　　2004年我市商品房销售面积为958.48万平方米，同比增加了9.18%（2003年同比增长10.88％），商品房销售额612.7亿元，增长8.8％，市场需求连续两年保持10％左右的平稳增长。其中，住宅销售增长趋于停滞，而办公楼和商业用房全面增长。我市的空置商品房正在快速消化，至2004年12月底，我市商品房空置面积为213.62万平方米，同比减少11.38%，其中住宅空置面积为145.07万平方米，同比减少9.91％。

　　3、房地产价格情况

　　2004年我市商品住宅销售均价为5980元/平方米，同比上涨了5.28%；写字楼平均交易价格为9997元/平方米，比上年同期下降了1.64%；商铺平均交易价格为12463元/平方米，比上年同期下降了3.51%.整体价格变化较为平稳，但特区外价格上涨较快，特区内外价格差距减小。2004年，房屋租赁价格与上年持平，但住宅租赁价格下降较大，降幅达4.1％。

　　二、房地产金融分析

　　从《报告》中金融市场分析看，房地产金融运行主要表现在：

　　1、房地产贷款增速放缓，资产质量有所改善

　　2004年，深圳市国内金融机构房地产贷款余额1652.5亿元，增长率为18.2％，增幅较上年回落13.4个百分点。但个人住房贷款仍然保持了较大幅度增长，年末余额为1171.7亿元，占房地产贷款余额的70.9％，比上年末增长4.2个百分点，比年初增加238.9亿元，增长了18.9％。按五级分类口径，深圳市国内金融机构不良房贷余额较上年减少17.2亿元，不良率比上年下降1.9个百分点，其中个人住房贷款不良率下降0.9个百分点，开发贷款不良率下降3.1个百分点。

　　近年国家在金融领域调控和改革力度不断加强，尤其重点对房地产开发和信贷贷款的控增强，我市房地产贷款规模与占整体贷款比例均有所下降，与市场房地产产品需求规模和类型日益一致，贷款结构日趋合理。房地产开发贷款的比例虽有所下降，但是从房地产市场供给和需求来看，对整个市场影响不大，一方面深圳房地产市场发展较早，企业开发、融资运作机制较为成熟，尤其对于品牌开发商，房地产贷款规模的放缓，由此提高行业进入门槛，带来整个行业的洗牌，同时，对于自身也是调整发展战略，进行产品链整合的契机；对于个体消费者而言，由于深圳国民经济持续高速发展，人民生活水平日益提高，人均GDP已突破7000美元，可支配收入27596.4元，对未来收入提高的预期信心较强，所以即使央行的加息调控措施，对本地自住型住房需求影响不大，个人住房信贷规模有所增大。

　　2、房地产信托成为新的融资热点

　　2002年的深圳国际信托投资有限公司的水榭花都项目集合资金信托是深圳首只房地产资金信托产品。2004年万科集团从新华信托投资有限公司贷款人民币2亿元，期限两年，年利率4％，支持深圳东部十七英里项目开发。

　　信托产品是在房地产开发贷款有所调控后，市场自主融资行为的一种体现，这在一个侧面体现了我市房地产市场和金融市场运作的成熟与创新基础条件良好的反映。目前虽未成为主流，但是随着金融制度的继续深化改革和房地产市场的持续发展，房地产信托产品未来发展空间巨大，在未来房地产市场融资方式中，将占据越来越重要作用。

　　综合对比来看，2004年房地产金融运行与整体房地产市场发展相互协调，并在利率控制上促进了房地产市场保持稳健发展的势头，同时，市场不断创新，新的房地产信托产品的出现为整个房地产市场未来发展的融资拓宽了渠道。深圳市的金融创新与房地产市场的稳健运行具有光明前景。