楼市上火 真的需要买一套房吗
许多人曾经预测过、期盼过,2009年的房价能够下跌。然而,今年的楼市不仅出现“小阳春”,而且真正上演了“七月流火”。
入夏以来,国内房地产市场“价量齐涨”,现在不仅北京、上海、深圳、广州这些一线大城市房价大幅度反弹,一些二三线城市也出现了月两位数字的环比增长。数据显示,上半年很多城市的商品房销售均价悄然回到了2007年的高位,部分城市的成交量还创了新高。
消费者热议买房,炒房团卷土重来,“地王”频频再现。没有预测,没有征兆,就像车市创了新高,股市涨得咂舌,2009的中国楼市再次上火。
意外之火
经历了2007年的狂涨,2008年的低迷,面对2009年的楼市,年初几乎所有的专家、学者、开发商都认为:2009年楼市至少还有20%的降价空间,可能回到2007年年初水平,或者会比2007年初的价格再降1000—2000元/平方米,与2006年均价相当。
那时候,消费者普遍感觉,2009年房价会下降。因为,随着一系列宏观政策调控,开发商的资金压力加大,他们将不得不降价促销来自救。于是,买房人大多采取了持币观望的策略,相信2009年房价回调是必然的,都想等一等,等着抄底。
但2009年以来,先是“小阳春”,而后又像脱缰的野马狂飙,大部分消费者的希望成了幻想。
5月份,金融危机的阴霾还未消散,宽松的货币政策,促使楼市开始强势反弹。6月份,国家发改委、国家统计局发布最新调查数据,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%,环比上涨0.8%,实现了今年以来全国70个大中城市房价同比、环比首次双双上涨。
数据显示,上半年,全国商品房销售面积34109万平方米,同比增长31.7%。北京、天津、重庆、深圳、杭州、武汉等重点城市住宅成交面积的同比增幅接近或超过100%,相当于2007年上半年的水平。福州、宁波等二线城市住宅成交面积的同比增长幅度在200%左右。
深圳、上海、北京等地的房价更是疯狂发烧。3-6月份,深圳商品房住宅均价呈阶梯式迅速攀升,10971元/平方米、12203元/平方米、12550元/平方米、14758元/平方米,房价不断刷新纪录。热辣的6月,北京商品房住宅成交均价已经达到13302元/平方米,比1月份上涨了2864元/平方米,涨幅达到27%;上海商品住宅成交均价高达15525元/平方米,环比上涨11.83%,创去年6月份以来的新高。
中国社科院工业经济研究所研究员曹建海说,现在不仅是一手房热卖,连二手房也很火爆,房地产市场的热度已经超过了2007年,如果说2007年的房地产市场称得上“凶猛”的话,那么2009年房地产市场可以说是“疯狂”。
出乎所有参与者的意料,2009年的中国楼市,就这样火了。
政策点火
是经济危机给中国房地产市场带来了迅速复苏的机会。正如网友戏称,反危机背景下的政策,将楼市烧制成了“红脸关公”。
进入2009年,全球金融危机不仅没有减缓的迹象,而且向实体经济演化成了经济危机。在这样的背景下,为了走出经济危机的阴霾,为了实现保八的民生目标,中国政府出台了一系列政策,核心为积极的财政政策与宽松的货币政策。由此,楼市找到了支撑点。
2008年9月,第一次调整贷款利率之前,5年以上个人住房按揭贷款利率为7.83%,而5年以上公积金贷款利率则为5.22%.经过5次降息,5年以上个人住房按揭贷款利率目前为5.94%,5年以上公积金贷款利率为3.87%。
以1套总价为50万元的商品房为例,首付15万元贷款35万元,还款期限20年,执行5次降息后的新利率,月供可减少395.21元,降幅14%;如果存量房贷客户能够获得7折的最优利率,月供还款可下降740.06元,降幅26%.购房成本降低了,自然会有较多的买房意愿产生。
随着连续5次降息、7折按揭利息、二套房暗地松绑、减免流通环节税费等措施的实施,政策的累积效应大大降低了购房的成本,也点起了2009上半年楼市的旺火。
二套房贷的松动是房价飙涨的一个转折点。中国社科院金融研究所研究员易宪容说,由于各商业银行没有严格执行或放开第二套住房的信贷政策限制,直接或间接地导致了当前房地产市场的供不应求及房价的快速飙升。
在易宪容看来,国内房地产市场正由消费主导向投资主导转换。的确,便利的融资工具,上涨的价格预期,会使投资需求变得无限大,但此时的购房已经不是满足消费那么简单。
金融危机以来,关于对二套房贷的限制更加成了摆设,各商业银行可以有各种方式突破限制,帮助投资者享受各种信贷优惠政策。
易宪容表示,二套房贷的政策限制非常重要,但迫于保经济增长的目标,对商业银行全面突破二套房贷政策的举动,监管部门只好“睁一眼,闭一眼”。
来自央行的统计数据显示,今年前3月,全国金融机构个人住房按揭贷款新增量约1000亿元,与去年同期基本持平。但在二季度之后开始猛增,上半年新增量达4661.76亿元,同比增幅超过150%。
火也政策,冷也政策。毋庸讳言,中国的楼市已经打上了深刻的政策烙印。下半年的楼市走向,也将更多地取决于国家的政策导向。
市场躁火
在宽松的货币政策下,一季度楼市在“小阳春”的路上跑得紧,各个楼盘开始暗动涨价,5月份,开发商明显感觉到了强劲的买方需求。
购房者“买涨不买跌”,让许多曾经持币待购的购房者开始追涨,自此,房地产商开始毫不客气地直接提价。
房价飞涨,“地王”再生。近期,北京不断产生动辄几十亿元的“地王”,“地王”拍卖后,周边房价更是应声上涨。主管部门加大供应,开发商积极拍地,“地王”炒得沸沸扬扬,楼市再次涌动躁火。
世界银行副行长林毅夫说,房地产市场有许多谎话。我们看到,此次房价飙涨的理由没有改变。诸如,城市化带来的住房需求、结婚带来的住房需求,也就是所谓中国未来强大的刚性需求。
开发商一直用刚性需求解释房价上涨,但中国的刚性需求到底能支持房价走多远?专家说,没有购买力的需求,很难说是一个真实的需求。中国楼市从来不缺少需求。但高房价把真实需求逼出了市场,引发了过度的投机需求,衍生了大量的泡沫。
如果非要用刚性需求解释上半年房地产市场繁荣的话,也许可以这样说,被压抑一年多的刚性需求,在金融危机的背景下,在积极的财政政策与宽松的货币政策指引下,在各地保八的各种措施催化下,以令人无法预测的力度突然释放,酿成了市场的燥火。
于是,一些“炒房团”开始再度活跃,还是那些声名显赫的温州人,还是那些抱着现金的山西煤老板。他们到处购置房产,每到一处必下大额订单,令该区域出现供求失衡的局面,诱导投资者、消费者入市,并在很大程度上推高房价。这些投资客在炒高房价的同时,又提高了房价高涨的预期,形成一条火爆躁动的利益链条。
钱多而生泡沫
上海易居房地产研究院发布的《通胀预期下房价走势》报告用实证的方法分析了股票价格、货币流动性、房价3者之间的相关性。分析结果表明,房地产价格与货币流动性之间有较高的正相关性,相关系数达到0.8.根据此报告计算出,今年全国平均房价将达到3954元/平方米,同比上涨8%左右。
央行从2008年11月起,开始实施适度宽松的货币政策,今年上半年累计新增信贷7.37万亿元,银行大量的资金流入楼市和股市。在天量的信贷支持下,楼市仅用数月的时间,就让银行完成了今年一年的信贷指标。
中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌表示:“现在银行存款在下降,央行在快速释放流动性,加上对通货膨胀的预期,企业及财富阶层都在为资金寻求出口,大量资金进入了房地产市场。”
有关报告分析指出,从楼市成交的资金来源看,不少交易资金来源复杂。但能够影响房价变动的巨量资金,有的是一些企业从主业中抽出来的,有的是股市资金转移来的,有的则直接是银行贷款。
其他行业不景气,投资没有回报,大量信贷资金也在助推房价、股价,低廉的资金成本导致了资产价格的上涨。显然,购房已经不是为了解决居住这一原始而单纯的目的,而是转变为流动性泡沫之下的一种畸形投资行为。
真的需要买一套房吗?
钱多砸出来的是泡沫,接下来的问题是现在的楼市泡沫有多大?面对高涨的房价,真的需要买一套房吗?
中国指数研究院的一组公开数据显示,一线城市中,房价收入比最高的为深圳,为15.1,上海是9.7,北京是14.9。在二线城市中厦门、杭州处于高位,分别为13.1和10.9。中国指数研究院副院长陈晟表示,这些城市的房价远超当地居民收入的可承受范围,居民购房压力明显大于其他城市。
拥有一套房子的成本动辄上百万,对高收入人群而言,房子自然不仅仅是居住场所,也是一种投资品。他们是有投资性需求的人,面对未来可能的通货膨胀,而现金变为房产会让他们觉得更安全。市中心楼盘以及高端物业的保值能力强,成为投资者的首选标的也无可厚非。
但对于许多普通人来讲,高昂的房价带来的是居住成本的增加,追逐飙涨的房价前要算好一生的财务账,或许租房更合适呢。
易居房地产研究院综合研究部的研究报告显示,今年一季度国内房产租金回报率已降至4%,相对2001年一季度降低30%,处于历史低位。数据同时显示,2004年至2008年,租金涨幅维持在2%上下,房价增幅却高达6%到10%。显然租金增长缓慢,房价增长过快,也许你用买房子的钱,一辈子租住也用不完。
有专家说,要不要买房,关键还要看是否有长期居住的需求。一个人若在同一城市居住超过3年,就有了居住的需求。如果他未来可能迁出这个城市,则没有在本地的居住需求。当然,有了需求,还得看是否有一定支付能力。上述条件都具备了,在什么时间和地点买房,就是需要认真考虑的事情了。
面对楼市的火爆,实在买不起房子的人,恐怕是真正的“上火”;有钱但错过了买房时机的人,恐怕是“窝火”。但永远不用发愁买不上,没买到房,你还可以买房地产股啊。
流火闷夏,楼市火爆,你的心理可千万别火。世间百态,草芥一生,还得慢慢的过。
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