内容摘要：随着我国土地使用制度和住房制度改革，住房抵押贷款证券化被认为是我国资产证券化的切入点。实施住房抵押贷款证券化能提高资金流动性，拓宽融资渠道，分散银行风险等优点。本文简要介绍了住房抵押贷款证券化的概念，总结了中国建设银行在国内首次发行住房抵押贷款证券的情况，探讨实施住房抵押贷款证券化的模式，分析实施住房抵押贷款证券化面临的法律、信用、证券市场等方面的障碍，以及如何完善住房抵押贷款证券化。

　　关键词：住房抵押贷款，证券化，房地产模式

　　住房抵押贷款证券化是一种抵押担保证券，指金融机构把自己所持有的流动性较差、但具有未来现金收入的住房抵押贷款，汇集重组为抵押贷款群组，由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后，以证券的形式出售给投资者，以融通资金，并使住房贷款风险分散为由众多投资者承担的融资过程。住房抵押贷款证券化运用成熟的交易框架和信用增级手段，改善了证券的发行条件，使住房抵押贷款证券化支出费用总额与交易总额的比率很低，从而大幅度降低了企业直接融资的成本。

　　2005年12月15日，中国人民银行批准了中国建设银行信贷资产证券化试点单位，在银行间债券市场发行资产支持证券。建行作为发起人委托中信信托发行不超过31亿元的个人住房抵押贷款支持证券（即MBS）“建行个人住房抵押贷款资产支持证券”。至此，已风靡海外30余年的资产证券化产品，终于正式亮相中国。建设银行从上海市、江苏省和福建省三家一级分行中筛选出了15000余笔、金额总计约30亿元的个人住房抵押贷款组成资产池，委托中信信托投资有限责任公司发行，这是国内首单个人住房抵押贷款债权证券化产品。该信托的第一次利息将在2006年1月26日予以支付，信托的法定最终到期日为2037年11月26日。建行本身将购买其中9050万元的次级资产支持证券，其余的29.26亿元优先级资产支持证券将按照不同信用评级分为A、B、C三级。在29.26亿元的优先级资产支持证券中，A级为26.69亿元，B级为2.03亿元，C级为5279万元。MBS将和按揭贷款一样，采取每月付息还本，并采用浮动利率。

　　住房抵押贷款证券化的模式

　　资产证券化是在“破产隔离”、“真实出售”这一中心的基础上，围绕现金流重组和信用工程这两个基本点展开结构设计、产品衍生及市场运作的，是当今各国资本市场上极具活力的金融产品，在我国是全新的尝试，选择合适的证券化资产是成功进行资产证券化的良好开端。按照被证券化资产种类的不同，资产证券化可以分为住房抵押贷款支撑的证券化和资产支撑的证券化。美国作为资产证券化市场最发达的国家，资产证券化是从住房抵押贷款证券化起步，且从世界范围来看，住房抵押贷款也是一种最为广泛被证券化的资产。因此，我国推行住房抵押贷款证券化可以借鉴国际成功经验，国际住房抵押贷款证券化代表性的模式大体有三种模式：一是美国模式，即表外模式，即在银行外部设立特殊机构，用以收购银行资产，实现资产的真实出售；二是德国模式，即表内模式，即在银行内部设立一个特殊机构，由这个机构运作证券化业务，资产的所有权仍然属于银行，保留在银行的资产负债表中；三是澳大利亚模式，即准表外模式，是上述两种模式的结合类型。

　　但是，在借鉴国外模式的同时，必须清醒地看到，由于我国的房地产市场建立不久，发展很不平衡，加之证券市场发展的地区差异，我国的证券化模式的选择必须多样化且富有弹性：针对不同的经济发展地区，推出不同的房地产证券化品种；对不同的投资主体，应有灵活的投资余地；证券化必须在我国现有的法律框架下构筑。

　　住房抵押贷款证券化的运作过程可以简要的概括如下：首先，由住房抵押贷款机构充当原始权益人，以“真实出售”方式将其持有的住房抵押贷款债权合法转让给特殊机构。其次，特殊机构将其组成抵押贷款组，经标准化处理、信用评级及担保公司担保升级后，发行住房抵押贷款证券，获得证券发行收入，并向原始权益人支付资产购买价款和向相关中介机构支付服务费用。第三，在证券发行后，特殊机构需要聘请专门的服务商来对已经证券化的住房抵押贷款资产及其现金流进行管理。住房抵押贷款证券化的关键是要实现“破产隔离”和“真实出售”。所谓“真实出售”是指贷款出售合同中应明确规定：一旦原始权益人发生破产清算，资产池不列入清算范围，从而达到“破产隔离”的目的，保护投资者的利益。

　　在设计住房抵押贷款证券化运作模式中，需要特别强调市场主体——特殊机构的设立，即选择表外模式还是表内模式运作。它是整个交易结构的中心。相比而言，表外模式更适合我国国情，即设立独立的特殊机构。首先，从信用增级角度考虑，银行外部设立的特殊机构是以证券化为唯一目的的、有法律限制的、独立的信托实体，不受银行等相关利益机构及财政等政府部门的影响和控制，真正意义上实现“破产隔离”和“真实出售”，从而避免了我国商业银行信用等级不高的问题。从效率的角度考虑，独立的特殊机构发行抵押证券具有优势。成立专业化的住房抵押贷款证券化发行机构适应社会化大分工的发展趋势，有利于提高市场的运作效率。特殊机构可以将不同商业银行或其它金融机构发行的住房抵押贷款整合成一个大规模的贷款池，在此基础上发行抵押贷款可以降低发行费用，分散投资风险。商业银行出售自己的贷款给特殊机构，可以再有选择性的购买抵押债券，有效的避免风险，改善银行资产的质量。从资本充足率考虑，通过实施表外证券化并将回收的资金投资于现金、国债以及高质量的抵押贷款相关证券等风险权重比住房抵押贷款低的资产，贷款人的资本充足率会得到提高。实施表内证券化，住房抵押贷款仍然是贷款人的资产，贷款人的资本充足率不变。

　　此次建行首发MBS的证券发行是通过中信信托投资有限公司作为中介机构实施的，而作为一级分销商认购这批资产的51家机构中商业银行占21家。可见，此次的证券发行从发起人到承销商都是以银行系统为主体的，中介机构的加入使得发行证券的程序相对于2002年试点方案中的银行内部机构发行的模式已有所发展，但相比于美国等发达国家，此次MBS首发的模式还不够完善，没有建立起从银行到特殊目的发行机构，再到中介和承销商，最后到投资者的四级体系。那么，建行首发MBS的模式可以说是不完整的表外融资抵押贷款证券化。

　　实施住房抵押贷款证券化的障碍

　　实施住房抵押贷款证券化，核心是要求有一个完备的制度与市场环境。

　　住房抵押贷款证券化在我国还属试验阶段，相关法律体系不完善将成为我国住房抵押贷款证券化的主要障碍。一方面，缺乏住房抵押贷款证券化相关的法律法规。特殊机构作为住房抵押贷款证券化的核心，不仅涉及原始权益人、原始债务人、信托机构等多方参与主体的设置、进入、运营与退出等法律上的规范，更重要的是特殊机构实现“破产隔离”与“真实出售”的法律标准要有严格的界定。实现“破产隔离”一般要求特殊机构要与自身、原始权益人和其母公司的破产风险相隔离。目前我国法律对第一、第三种情况没有明确规定。特殊机构与原始权益人的破产风险相隔离，要求资产组合的所有权彻底转移给特殊机构，我国法律对此也没有明文规定。另一方面，现有法律对住房抵押贷款证券化的束缚。我国《证券法》第6条规定，银行业、证券业、信托业、保险业分业经营、分业管理。证券公司与银行、信托、保险业务机构分别设立。而房地产证券化作为一项创新的金融工具，为发行人提供了灵活多样的金融产品以供选择，如过手证券、债券、商业票据等。针对不同金融产品，管理部门各不相同，导致了房地产证券化的发行障碍较多。特别是我国证券、信托、保险业的发展尚未成熟，能为抵押贷款证券化提供服务的中介机构不足，所以如果要在银行和投资者之间建立多级的中介体系，一方面目前没有专门的特殊机构发行证券，另一方面将可能出现很多部门间难以协调的问题，而且交易成本会比较高。从建行首发的MBS看，其中介机构不够完善，交易主要在银行系统内部进行，发行的广度和深度都很不够，MBS的诸多优点和功能都无法发挥出来，例如，融资渠道并没有拓宽，流动性风险也没有降低，对金融机构资产报酬率的提高还需要假以时日观察等。从初次交易的情况来看，建行发行的MBS没有国家开发银行同时发行的ABS（资产担保证券）受欢迎。

　　信用增强形式和信用评级机构匮乏，我国各种市场主体严重缺位。实行住房抵押贷款证券化的关键一步，是通过信用增强形式，提高发行的抵押担保证券的信用等级。在保险方面，因抵押贷款保险业务规模很小，难以形成风险分摊机制，使保险公司提供保险的风险较大。同时，独立客观、公正的信用评估体系是住房抵押贷款证券化成功的关键，信用评级机构在抵押贷款证券化中的基本作用是评价证券的质量，并以“信用等级”的形式，向投资者公布评级结果，起到风险提示、降低交易费用的作用。现在我国缺乏有影响力的独立资产评估机构和完整的信用担保体系，还没有完整意义上的个人信用制度。在缺乏担保和信用评级制度和机构的条件下，若要发展住房抵押贷款证券化，国有商业银行只能凭借自身的国有性质和资金实力进行担保，而且也有较好的信用增级和评级的专业能力。

　　我国证券市场很不完善，机构投资者不规范。政府在对待证券市场的战略思维方面比较模糊，政府作为证券市场的管理者应采取经济手段、政策引导等措施，尽量避免行政性的干预，但政府对公司进入和退出证券市场采取种种限制，承担了过多的非市场任务。作为管理机构，政府应该要以保持证券市场平稳运行，保护投资者的利益为重任，但实际上政府把帮助国有企业解困、提高总需求作为首要目标，把保护投资者的利益放在了次要地位，使投资者丧失信心。而专业投资机构具备人才、技术、资本等竞争优势，在获取政府部门的政策信息、探测经济信息方面具有超前的意识和能力，成为操纵证券市场的主力。

　　完善住房抵押贷款证券化的对策

　　就目前的现状而言，完善住房抵押贷款证券化实施的金融基础环境，解决好以下几个方面的问题，显得尤为紧迫。

　　以法制化为中心夯实我国个人信用基础。个人信用体系是整个社会信用体系的重要内容，我国的当务之急是有效的借鉴国外的成功经验。首先，需要政府的协调与立法的支持。对消费信贷的环境、授信及还款等方面颁布一系列法律法规，并且在现有的全国性法规基础上充实与规范一级住房抵押贷款市场的法律法规，如《住房抵押贷款法》，使个人信用体系在法定的框架下高效、有序的运行；其次，重视社会保障制度、社会担保与保险制度及机构组织的建设，建立科学、严谨的评价指标体系；第三，以存款实名制为契机，推广建立个人账户体系，通过银行间的联网、地区间的联网，最终建立起国家个人信用调查和资源共享系统。

　　建立与完善资信评估体系。首先，要保持较高的独立性与权威性。西方的资信评估机构的信誉由长期的业绩所支撑，这种独立性保证了评估结果的公正性、准确性与权威性。我国应通过合并、兼并等形式发展几家全国性的、综合的大型资信评估机构，与政府脱钩，确保其结果的公正与公平；其次，有必要建立统一、规范的指标体系，并且尽量与国际惯例接轨。

　　进一步扩大和规范住房抵押贷款市场。一个成熟的、规范的住房抵押贷款一级市场，是开展住房抵押贷款证券化的重要前提。激发个人住房消费，壮大抵押贷款规模，必须以需求为导向，细分市场，充分考虑经济上的差异、地区因素设计抵押贷款组合。实现金融机构在抵押合约、贷款合同、贷款程序等标准化服务，开发不同期限、不同利率水平、不同种类的贷款，实现银行的多样化服务，拓宽抵押贷款组合的数量和种类。

　　建立相关法律框架和金融监管体系。按照我国目前的法律法规，住房抵押贷款证券化的发起和运营都缺乏相应的法律依据，有必要制定《住房抵押贷款证券化法》，以保护抵押证券持有者的利益。住房抵押贷款证券化在我国的发展对法律环境至少有三方面的要求：一是要严密的法律制度，如建立及完善《信托法》、《破产法》、《担保法》、《公司法》等；二是对一些与证券化的发展相冲突的现行法律规定进行修改。如证券市场的主体独资、市场准入制度等等，法律应作出补充规定或允许合理规避；三是必须建立健全相应的监管条例。如资产证券化产品的许可制度和审批程序、资产证券发行人发行条件、信用增级制度和信用保障制度、信息披露制度、市场交易制度、税收制度、财务会计制度与监管制度等等。

　　推进住房抵押贷款二级市场建设。机构投资者是住房抵押贷款二级市场的基础和灵魂。按照我国现行的金融制度，银行、养老基金和保险公司在从事证券投资方面，还存在多种限制，我国应该在加强监管的前提下调整和放宽对机构投资者的限制，允许机构投资者大比例直接购买和持有抵押支持证券，促进机构投资者投资工具和投资对象的多元化，改善其投资组合。改变我国以“散户为主，机构为辅”的投资者结构，大力发展投资基金群体，通过公募和私募多种形式进行抵押支持证券的买卖和交易，引导社会理性投资，促进住房抵押贷款二级市场繁荣发展。

　　随着我国房地产投资体制改革的深化，金融对住房产业的支持作用日益巨大，房地产证券化必将为我国房地产业的健康发展提供强大支持，为我国的房地产金融创新带来新的契机。房地产证券化可以极大地推动房地产业的发展，促进住房与金融之间的良性循环，它的实施必将对我国住宅产业和金融业的发展起到巨大的促进作用。但对于一项新生事物，其本身在条款设计、定价方式、风险回避等方面还需要进一步完善，人们接受它也需要一个过程，我国房地产证券化的道路来日方长且任重道远。